Inzwischen weisen die Touristenhochburgen Rom und Mailand inzwischen sogar vergleichbare durchschnittliche Tagesraten auf wie die Metropole London. Der Boom der Freizeitgastronomie zieht dementsprechend auch die Aufmerksamkeit globaler Marken und Investoren auf sich. Getrieben wurde diese Entwicklung auch vom dem wiedererstarkten Geschäftsreiseverkehr. Ob Italien weiterhin in der Gunst der Investoren stehen wird, hängt auch von der Frage ab, wie sich das Produktangebot weiter entwickeln wird und ob sich neben den etablierten Destinationen weitere Märkte für Investments anbieten werden.

Nach Lage der Dinge war der Luxusmarkt in den letzten Jahren die treibende Kraft für die Outperformance des italienischen Hotelmarktes. Daher dürfte dieses Segment weiterhin den Löwenanteil der Investitionen auf sich ziehen. Studien zufolge konzentrierten sich ca. 50% der Investitionen konzentrieren auf das gehobene und luxuriöse Segment. Der Kauf des Six Senses Rom durch die Gruppo Statuto für 245 Mio. Euro unterstreicht diese These, wobei der Preis von 2,6 Mio. Euro pro Zimmer für das Rosewood Castiglion del Bosco der zweithöchste in Italien ist.


(Blick auf Mailand; Bildquelle: Clipdealer)

Profitabilität hat sich deutlich verbessert
Laut einer Untersuchung von HotStats erhöhte sich der Umsatz um 30%, während die Profitabilität um 41% und die Marge um acht Prozentpunkte seit 2019 bzw. um 3% im Vergleich zum Vorjahr gestiegen ist. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum sei nicht ein starkes Wachstum bei den Zimmerraten (ADR), sondern auch ein erheblicher Anstieg bei den Gästeausgaben in anderen Bereichen des Hotelbetriebs zu verzeichnen gewesen.

Das Luxus- und Economy-Segment dürfte im Fokus der Investoren stehen
Mit 65% am gesamten Transaktionsvolumen sind internationale Investoren unverändert in der Überzahl (davon ca. 44% aus Europa), während 35 % der Investoren aus dem Inland stammen. Aus deutscher Sicht sticht der Kauf der 7 Pines-Hotelanlage in Sardinien durch Engel & Völkers Asset Management heraus. Obwohl das Angebot an Hotels in Italien immer noch sehr zersplittert und die Präsenz internationaler Marken immer noch begrenzt ist, scheint sich der Markt mit dem Eindringen internationaler Investoren in den italienischen Markt zu drehen. Das trifft vor allem auf das Luxussegment zu. Gleichwohl sollten Investoren auch das Potenzial, welches das Economy-Segment bietet beachten. In diesem Marktsegment ist in den kommenden Jahren mit einem starken Wachstum zu rechnen. Damit einhergehend dürften auch die inländischen Ketten wachsen, was unter anderem auf die steigende Professionalität der privat geführten italienischen Hotels zurückführen ist.

Das Angebote für Investoren wird sich ausweiten
Obwohl sich der italienische Hotelmarkt von der Pandemie schneller erholte als erwartet, und viele der Indikatoren bereits das Niveau von 2019 erreicht oder überschritten haben, bleibt noch viel zu tun, um die italienische Hospitalit-Branche auf ein vergleichbares internationales Niveau zu bringen. Wenngleich der italienische Hotelmarkt den Ruf hat schwer zugänglich zu sein, gibt es aufgrund der Fülle von Segmenten, von den Berg- und Wellness-Resorts im Norden bis zu den Strandimmobilien am Mittelmeer vielfältige Opportunitäten für Neueinsteiger. Eine der Schwierigkeiten für Investoren, die auf dem italienischen Markt Fuß fassen wollen, ist die Tatsache, dass die Hotels in den Händen der verschiedenen Generationsbeziehungen in den Familien liegen. Dies ändert sich jedoch, zum Teil, weil die Familieneigentümer eine Menge Schulden haben und es in diesem Umfeld viel schwieriger ist, sich zu refinanzieren.

In vielen „grünen“ Reisezielen werden Hotelprojekte entstehen
Die Hotelentwicklungen in den kommenden Jahren dürften sich voraussichtlich auf die folgenden fünf Regionen erstrecken: Lombardei, Latium, Sizilien, Venetien und Toskana. Diese Top 5 Regionen stehen für mehr als 70% der aktuellen Pipeline für die nächsten drei Jahre. Unter den Segmenten wird das größte Wachstum im Zeitraum 2022-2025 im Economy-Segment mit 21% und im Upper-Upscale & Luxus-Segment mit 9% vermutet. Zu den Destinationen, die in den nächsten Jahren Hotelentwickler und Investoren anziehen werden dürften auch die Costa Esmeralda (grünes Reiseziel) gehören. Internationale Akteure wie Rosewood, Accor's Delano und Rocco Forte wollen sich bis 2026 hier niederlassen. Wegen der Winterolympiade 2026 dürfte sich auch das Hotelangebot in Cortina d’Ampezzo spürbar erhöhen. Nationale und internationale Investoren wollen die angekündigten Projekte zur Entwicklung von Hotels unterstützen.

Alternative Destinationen rücken in den Vordergrund
Trotz der Warnungen vor einer möglichen Verlangsamung des Wachstums der Luxushotels hat der Sektor nach wie vor vielversprechende Aussichten. Während der Schwerpunkt weiterhin auf den großen Städten wie Rom und Mailand liegt, dürfte sich die Aufmerksamkeit der Anleger mittel- bis langfristig auf noch unentdeckte Städte/Regionen des Landes verlagern. Auch die gestiegenen Preise in Italiens Hochburgen sprechen dafür, dass sich die Investitionen in andere Städte/Regionen verlagern.