Der Markt für die sogenannte Leisure Hospitality ist jedoch kein Selbstläufer: Um Chancen identifizieren und konsequent ausschöpfen zu können, erfordert es ein tiefes Verständnis für die komplexen Strukturen und Anforderungen des Sektors. Ebenso erfolgsentscheidend sind ein belastbares Netzwerk erfahrener Partner sowie die Fähigkeit, Betreiber und Konzepte zu identifizieren, die klar an den Bedürfnissen der Gäste- und Marktstruktur ausgerichtet sind. Zudem ist ein genauer Blick ins Detail und in die regionale Situation unerlässlich. Besonders Spanien und Italien eröffnen vor diesem Hintergrund aussichtsreiche Perspektiven. Diese lassen sich durch eine gezielte Marktselektion und spezifische Managementstrategien erschließen. Beide Länder gehören schließlich zu den nachfragestärksten Urlaubszielen Europas.

Erholung des globalen Reisemarkts – starke Wachstumsdynamik in Europa
Der globale Reisemarkt hat sich nach den pandemiebedingten Einbrüchen inzwischen vollständig erholt. Im ersten Quartal 2025 lagen die internationalen Ankünfte weltweit drei Prozent über dem Niveau von 2019. Schon für das Gesamtjahr 2024 meldete die Welttourismusorganisation (UNWTO) 1,4 Milliarden internationale Ankünfte – nahezu auf dem Vor-Pandemie-Niveau und elf Prozent mehr als im Vorjahr.

Europa als weltweit führende Tourismusregion konnte 2024 mit 747 Millionen Ankünften bereits das Vorkrisenniveau übertreffen. Im ersten Quartal 2025 lagen die Zahlen sogar 5% höher als 2019, wobei insbesondere Südeuropa deutliche Zuwächse erzielte. Spanien, Europas bedeutendste Reisedestination, verzeichnete nach Angaben des Nationalen Statistikamts (INE) 7,2% mehr Ausgaben internationaler Touristen von Januar bis März 2025, nachdem diese im Gesamtjahr 2024 bereits um 16,1% gestiegen waren. Auch Italien konnte ein weiteres Wachstum erreichen, was die anhaltend hohe Attraktivität der Region unterstreicht.

Tourismus in Spanien und Italien – Wachstumsfelder und Perspektiven
Spanien und Italien gelten aktuell als Musterbeispiele für chancenreiche Investitionsmärkte im Leisure-Hotel-Segment und bieten ein breites Produkt- und Renditespektrum innerhalb dieser Assetklasse. Beide Länder profitieren von ihrer historisch gewachsenen Bedeutung als gefragte Urlaubsziele. Sie verfügen über eine ausgezeichnete touristische Infrastruktur und sind per Luft, Land und Wasser sehr gut erreichbar. Investoren finden zudem eine breite Auswahl kapitalmarktfähiger Betreiberstrukturen vor. Angesichts politisch und geografisch limitierter Entwicklungsmöglichkeiten dürfte das bestehende Angebot weiter von wachsender Nachfrage profitieren. Für Investoren ist allerdings eine präzise Analyse der lokalen Marktstrukturen essenziell, um profitable Strategien umzusetzen. Denn die Märkte unterscheiden sich in ihrer Ausprägung.

Spanien: stabiler und professionalisierter Hotelmarkt
Spanien steht für reizvolle Strand- und Naturlagen, wichtigste Schwerpunktregionen sind die Balearen, die Kanaren und die Costa del Sol. Dort sorgen die starke Präsenz etablierter Betreiber und die seit Jahrzehnten gefestigte Nachfrage für stabile Einnahmen bei überschaubaren Investitionsrisiken. Der Markt ist bereits stark konsolidiert und von professionellen Akteuren geprägt, was eine weniger volatile Preisbildung begünstigt. Für bestands- und ausschüttungsorientierte Investoren eröffnen sich hier vielversprechende Einstiegsmöglichkeiten über die Selektion des richtigen Betreibers. So lassen sich langfristige Festmietverträge mit zusätzlichem Upside-Potenzial realisieren und somit attraktive, planbare Ausschüttungsrenditen sichern.

Italien: fragmentierter Markt mit hohen Wertschöpfungsperspektiven
Italiens Markt weist gegenwärtig eine noch stärkere Fragmentierung auf und ist insbesondere in Freizeitdestinationen geprägt von familiären Eigentümerstrukturen und unabhängigen Gastgeberkonzepten. Daraus ergeben sich nicht selten potenzialstarke Wertschöpfungsansätze durch strategische Neupositionierungen. Regionen wie Insubrien, Florenz, Venedig oder Sardinien verfügen über eine hohe touristische Nachfrage, jedoch bislang nur vergleichsweise geringe Durchdringung durch professionelle Hotelbetreiber. Dies eröffnet Investoren aussichtsreiche Optionen der aktiven Wertsteigerung.

Fazit
Die Aufmerksamkeit des Kapitalmarkts wendet sich aktuell nicht unbegründet den freizeittouristisch geprägten Märkten und Hotelimmobilien zu. In einer Gemengelage von globalen Nachfragetrends, krisenresilienter Tourismusaktivität und mittel- bis langfristig verknappter Angebotsverfügbarkeit tun sich insbesondere Hotelimmobilien mit freizeittouristischem Fokus als vielversprechende Investmentopportunität hervor, um die aktuellen Herausforderungen des Immobilienanlagemarktes adäquat zu adressieren. Profiteure der Marktphase sind nun insbesondere antizyklische Investoren, welche gegenwärtig strategische Investitionen in ausgewählte Teilmärkte tätigen. Hierbei erleichtert vor allem die zunehmende Verfügbarkeit von risikobalancierten Miet- und Hybridpachtangeboten durch professionelle Hotelbetreiber den Markteinstieg auch für institutionelle Investoren und bietet attraktive Rendite- sowie Diversifikationsaspekte für ein zukunftsstarkes Immobilienportfolio. Ausschlaggebend bleiben jedoch fundierte Marktanalysen, eine präzise Selektion sowie ein erfahrenes Partnernetzwerk, um diese komplexe Assetklasse erfolgreich zu steuern.

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*) Jens Bodem, Vorstand, magna asset management ag