Luštica Bay: Südosteuropas größtes Greenfield-Projekt mit Luxusflair
Luštica Bay zählt zu den Top-Destinationen an der Adriaküste und ist das größte Greenfield-Investment in Montenegro mit über 575 Mio. Euro, die bereits investiert wurden. Bis 2033 sollen rund 1,6 Mrd. Euro Realinvestitionen getätigt werden. Die neue Küstenstadt wird mehr als 6.000 Einwohner in über 3.000 Apartments und 300 Villen beherbergen. Mediterraner Charme vereint sich mit modernem Lebensstil: Marina, fünf Strände, Restaurants, Boutiquen sowie vielfältige Sport- und Kulturangebote machen den Standort ebenso attraktiv wie die internationale Community mit über 700 Familien aus mehr als 50 Ländern. Die Kombination aus bereits bestehenden und im Bau befindlichen Luxusimmobilien, umfassender Infrastruktur und steuerlichen Vorteilen macht Luštica Bay für vermögende Anleger besonders interessant. Mit einer durchschnittlichen jährlichen Wertsteigerung von rund 13%, 0% Grunderwerbsteuer beim Direktkauf, nur 9–15% Einkommensteuer und keiner Erbschaftssteuer für direkte Angehörige bietet Montenegro klare Vorteile gegenüber etablierten Märkten.

Orascom Development: Garant für höchste Sicherheits- und Qualitätsstandards
Das Projekt wird von Orascom Development Holding umgesetzt, bekannt für hochwertige Resort-Entwicklungen wie Andermatt (Schweiz) und El Gouna (Ägypten). Orascom verwaltet über 100 Mio. Quadratmeter Entwicklungsfläche weltweit und realisiert mehr als 50.000 Wohneinheiten, zahlreiche 4- und 5-Sterne-Hotels, Yachthäfen und Golfplätze. Das Gemeinschaftsprojekt mit der Regierung Montenegros umfasst ein Investitionsvolumen von ca. 1,5 Mrd. Euro, wobei der Staat nur mit 10% der Kosten beteiligt ist.

Als Highlight gilt das „The Peaks“-Wohnviertel, das auf einem der höchsten Punkte der Halbinsel großzügige Villen, Apartments und elf exklusive Townhouses umfasst. Aufgrund seiner privilegierten Lage mit Meerblick gilt es als Prime Location an der Adriaküste und setzt Maßstäbe für Lebensqualität und Wohlgefühl. Die Immobilien sind ab etwa 859.000 Euro (Apartments) erhältlich. Während bei den Golf-Townhouses die Preis-Range von rund 2,2-2,7 Mio. Euro reicht, müssen Anleger bei den Golf-Villas tiefer in die Tasche greifen: Diese werden ab 3,4 Mio. Euro angeboten. Die Immobilien im Bereich der Marina wurden dagegen alle veräußert.

Weitere Quartiere bieten Wohnobjekte von 313.000 bis 1,7 Mio. Euro an. Die meisten Immobilien sind bereits in der Bauphase und können aktuell erworben werden. Der Großteil wird bis Dezember 2027 fertiggestellt sein. Neben einer exklusiven Infrastruktur mit mehreren Hotels, Yachthäfen, einem 18-Loch-Championship-Golfplatz, Promenade, Restaurants, Sportanlagen und Wellnesscentern profitieren Käufer von flexiblen, zinsfreien Finanzierungsmodellen. Schon vor der Übergabe erhalten Investoren Vorteile wie kostenfreie Aufenthaltstage, Marina- und Golfzugang – ein überzeugendes Gesamtpaket für Investoren mit Sinn für nachhaltige Wertsteigerung und Lebensqualität.

Luxuriöse Hotelprojekte werden das Bild von Luštica Bay prägen
Gemäß des Masterplans sind bis dato die Marina mit Leuchtturm, The Chedi Hotel, das Hotel Centrale, ein Fitness-Studio, zahlreiche Restaurants und Shops, Designerwohnungen, Tennis- und Padelplätze, die Driving Range, drei Golflöcher, ein provisorisches Clubhaus sowie drei Strände fertiggestellt. Neben dem 5-Sterne-Hotel Chedi sind insgesamt sieben Hotels (4- und 5-Sterne), zwei Yachthäfen, mehr als 3.000 Apartments und über 300 Luxusvillen, ein 18-Loch-Championship-Golfplatz mit Clubhaus, eine 4,9 km lange Küstenpromenade, zahlreiche Restaurants, Shops, Wellnesscenter, Sportanlagen, Konferenzzentrum, Schule, medizinische und kommunale Einrichtungen geplant.

Für die zum Verkauf stehenden Objekte will man vorwiegend westeuropäische und amerikanische Kunden und Investoren aus Lateinamerika gewinnen. Russen, die zu den ersten Käufern gehörten, zählen nicht mehr zur Topklientel, weil es für sie schwierig geworden ist, Geld in das Land zu transferieren.

Das Finanzierungsmodell sieht eine Anzahlung von 20% vor, gefolgt von 8–12 vierteljährlichen Raten während der Bauphase sowie weiteren acht vierteljährlichen Raten nach Übergabe – alles zinsfrei. Die Immobilie kann direkt nach Übergabe bezogen oder vermietet werden; das volle Eigentum geht nach der letzten Zahlung über. Künftige Eigentümer profitieren zudem schon vor der Übergabe von einer Reihe exklusiver Vorteile: Dazu gehören kostenlose Aufenthaltstage bis zur Fertigstellung sowie der Zugang zur Marina, zu Events und zu Golf-Privilegien.

Starkes Wachstum im Luxusimmobilienmarkt Montenegros: Preise an der Küste steigen um bis zu 150 %
Laut internationalen Marktbeobachtern wie Knight Frank, PS Global Property und Investropa sind die Preise für Luxusimmobilien in Montenegro in den letzten fünf Jahren außergewöhnlich stark gestiegen. Besonders entlang der Küstenregionen wie Budva, Kotor und Tivat gab es Preissteigerungen zwischen 120% und 150%, je nach Objektart und Lage. Während Standardimmobilien landesweit um rund 86% teurer wurden, sind speziell Luxusapartments direkt am Meer und Villen der Oberklasse deutlich im Wert gestiegen - oft von 2.500 Euro bis 4.000 Euro pro Quadratmeter 2020 auf 6.000 Euro bis 10.000 Euro pro Quadratmeter 2025. Im Luxussegment an der Küste (z.B. Budva, Kotor, Tivat) stiegen Quadratmeterpreise von etwa 2.500 bis 4.000 Euro auf heute 6.000 -10.000 Euro im absoluten Spitzenbereich (+120% und mehr).

Neubau-Luxusobjekte bekannter Bauträger erreichen teils sogar 10.000 bis 11.000 Euro pro Quadratmeter, vor allem in gefragten Projekten. Markenresidenzen und Lifestyle-Angebote (z. B. Porto Montenegro und Luštica Bay) setzen neue Standards und steigern das Preisniveau zusätzlich. Laut dem Knight Frank Wealth Report 2025 wird für den Bereich „Branded Residences“ (markengebundene Luxusprojekte) ein jährliches Wachstum von 12% prognostiziert, was den hohen Wertzuwachs im Luxussegment unterstreicht.

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*) Karl-Heinz Goedeckemeyer, Immobilienanalyst (CREA) & Fachjournalist für Hotel und Tourismus, 60433 Frankfurt/Main