Anlageausschüsse dieser Investorengruppen, darunter Versicherer, Versorgungswerke und Stiftungen, achten streng auf die Berücksichtigung und Einhaltung von ESG-Anforderungen in ihren Anlagerichtlinien. Gleichzeitig bedingt die auf dem Kapitaldeckungsverfahren beruhende Finanzierung, dass die laufenden Zahlungsverpflichtungen für die Anspruchsberechtigten aus den Anlageerträgen finanziert werden, was entsprechende stetige Cashflows voraussetzt.

Auf der anderen Seite ist unbestritten, dass Deutschlands Infrastruktur einen erheblichen Investitionsbedarf aufweist. Das gilt auch für Immobilien, die der sogenannten sozialen Infrastruktur zugerechnet werden, wie etwa Schulen, Universitäten und Fachhochschulen, aber auch Einrichtungen aus dem Bereich Gesundheit und Pflege.

Mit einem offenen Spezial-AIF haben wir auf die Nachfrage nach entsprechenden Anlagen reagiert. Der Fonds investiert gezielt in Bestandsimmobilien sowie Projekte mit klar erkennbarer sozialer Wirkung. Das geplante Bruttofondsvolumen liegt zwischen 200 und 300 Mio. Euro. Im Fokus der Core-/Core-Plus-Strategie stehen deutsche Immobilien aus den Bereichen Bildung und Erziehung, Gesundheit und Versorgung, Wohnen sowie gemeinnützige beziehungsweise karitative Büronutzungen.

Dem Fondsstart gingen intensive Gespräche mit institutionellen Anlegern voraus. Deren Rückmeldungen zeigen deutlich: Neben ESG als Gesamtstrategie rückt insbesondere der soziale Impact in den Vordergrund. Investoren suchen moderne oder modernisierte, energieeffiziente Immobilien, häufig in sinnvoller Mischnutzung. Bevorzugt werden Core-/Core-Plus-Strategien, die nicht nur Werterhalt und stabile Renditen ermöglichen, sondern auch den Weg zur Klimaneutralität bis 2040 mit anspruchsvollen Sozialstandards verbinden.

In Berlin-Mariendorf wurde inzwischen das erste Objekt für den nach Artikel 9 der EU-Offenlegungsverordnung klassifizierten Fonds erworben: eine Immobilie im Quartier HUGOS, die Flächen für Nahversorgung, eine Kita sowie betreutes Wohnen kombiniert. Die insgesamt rund 3.800 Quadratmeter sind vollständig vermietet. EDEKA hat im Erdgeschoss knapp 1.500 Quadratmeter für eine Bäckerei und einen Supermarkt mit 15 Jahren Laufzeit übernommen und stellt damit die Nahversorgung sicher. Im ersten und teilweise im zweiten Obergeschoss betreibt der Kita-Träger Mary Poppinz eine Einrichtung mit 138 Betreuungsplätzen. Auf der 900 Quadratmeter großen Dachterrasse können Kinder gärtnern und Natur erleben. Ergänzend wurden im zweiten Obergeschoss Flächen an ‚Die Kurve‘, einen Betreiber für therapeutische Wohngemeinschaften, vermietet. Das Quartier, entstanden auf dem Gelände einer ehemaligen Gärtnerei, umfasst insgesamt 454 Eigentums- und Mietwohnungen.

Das Beispiel zeigt, wie sich gesellschaftlicher Nutzen und ökonomische Stabilität verbinden lassen. Für institutionelle Anleger bieten sozial genutzte Immobilien eine doppelte Wirkung: Sie erfüllen die Erwartungen der Stakeholder in Bezug auf Impact und Nachhaltigkeit, während sie zugleich solide Renditevorgaben bedienen. Langfristige Mietverträge mit öffentlichen, gemeinnützigen oder karitativen Nutzern sichern stabile Zahlungsströme und minimieren Ausfallrisiken. Kommunen wiederum profitieren, indem sie moderne Infrastruktur nutzen können, ohne ihre Haushalte zu belasten.

Zudem erwarten Investoren die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsstandards auch im Segment sozial genutzter Immobilien: energieeffiziente Technik, barrierefreie Zugänge oder gute Anbindung an den ÖPNV. Im Quartier HUGOS sorgt ein Blockheizkraftwerk für eine nachhaltige Wärmeversorgung, ergänzt durch E-Ladestationen im Außenbereich. Damit wird nicht nur die soziale Komponente um die ökologische Dimension der ESG-Anlage erweitert, sondern auch die langfristige Attraktivität der Immobilie gestärkt.

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*) Martina Averbeck, Sprecherin der Geschäftsführung und Dominique Göller, Director Institutional Capital, SICORE Real Assets GmbH