Das Argument für Rechenzentren bleibt auch 2026 überzeugend. Allerdings stellt nicht jeder Standort künftig einen werthaltigen Ansatz dar. Gewinner werden diejenigen sein, die in strategisch günstigen Märkten mit begrenzten Stromkapazitäten positioniert sind und strukturelle Rückenwinde von spekulativen Übertreibungen unterscheiden können.

Das Überangebot an KI-getriebenen Standorten birgt die Gefahr, Erwartungen zu verzerren, insbesondere wenn Renditen auf sehr ambitionierten Prognosen zur Marktdurchdringung beruhen. Im Gegensatz dazu bieten cloudorientierte, konnektivitätsstarke und auf digitale Souveränität ausgerichtete Assets eine nachhaltigere Nachfragesicherheit und stärkere Preissetzungsmacht.

KI – ein zweischneidiges Schwert
Das KI-getriebene Wachstum in der Rechenzentrumsbranche birgt strukturelle Risiken, die oft durch das Innovationstempo und den vorhandenen Hype überlagert werden. Das Kapital, das in auf generative KI und das Training von Modellen spezialisierte Assets fließt, setzt weitgehend auf Prognosen künftiger Marktdurchdringung. Kurzfristig dürfte dies jedoch zu einem Überangebot beitragen.

Rechenzentren für das Training von Modellen sind für die KI-Entwicklung unerlässlich, bringen jedoch eine Reihe Herausforderungen mit sich: enorme anfängliche Kapitalanforderungen; sich rasant entwickelndes Chip-Design, die fortlaufend angepasste Kühltechnologien erfordern; sowie nicht-traditionelle Standorte. Viele dieser Assets befinden sich in abgelegenen Regionen und lassen sich relativ leicht replizieren, was Wettbewerbsvorteile untergraben kann.

Trotzdem ist die Standortzahl zuletzt stark gestiegen, angetrieben eher von spekulativer Euphorie als von tragfähigen Fundamentaldaten. Die Folge: ein Markt, der erste Anzeichen von Überbewertung zeigt und in dem die Bewertungen von Assets Gefahr laufen, durch einen kurzfristigen Hype künstlich aufgebläht zu werden.

Nichts davon stellt die langfristige Bedeutung von KI infrage. Mit der Skalierung generativer Anwendungen werden exponentiell größere Datenmengen entstehen, was eine anhaltende Nachfrage nach Rechenleistung, Speicher, Verarbeitungskapazitäten und Konnektivität antreiben wird. Diese strukturellen Rückenwinde kommen dem gesamten Ökosystem der digitalen Infrastruktur zugute – und nicht nur der kapitalintensiven Trainingsnische.

Investoren mit Fokus auf Stabilität sollten berücksichtigen, dass KI-orientierte Rechenzentren derzeit nur einen begrenzten Anteil an der Gesamtnachfrage ausmachen. Die Kapitalallokation sollte auf Segmente ausgerichtet sein, die verlässliche Cashflows generieren und historisch resiliente Performance aufweisen – vor allem Cloud-Infrastruktur und konnektivitätsorientierte Objekte. Sie bedienen eine etablierte, nachhaltige Nachfrage und sind weitgehend gegen Abwärtsrisiken abgeschirmt. Zugleich sind sie gut positioniert, um parallel zur weiteren Verbreitung von KI-Anwendungen im Bereich Inference zu wachsen. Demgegenüber sollte das KI-Trainings-Segment allenfalls als opportunistische Beimischung betrachtet werden und auch nur dann, wenn die Fundamentaldaten tatsächlich überzeugen.

Konnektivitätsinfrastruktur schlägt KI-Fantasien
Während die Nachfrage nach Rechenzentren steigt, bleibt das Angebot strukturell begrenzt. Die Verfügbarkeit von Flächen und Stromanschlüssen stellt einen erheblichen Engpass dar, insbesondere in Ballungsräumen. In Europa sind diese Restriktionen besonders ausgeprägt. Jene Schwierigkeiten bei der Entwicklung neuer Rechenzentrenstandorte erhöhen aber den Wert bestehender Rechenzentren. Da die Nachfrage das Angebot weiterhin übersteigt, dürften Mietwachstum und Bewertungsniveaus hier stark bleiben.

Es gibt Vergleiche zwischen dem heutigen Rechenzentrumsboom und dem Glasfaserausbau, der nach dem Platzen der Dotcom-Blase ins Stocken geriet. Zwar bestehen Parallelen – insbesondere bei angekündigten KI-Trainingsstandorten –, doch es gibt auch wesentliche Unterschiede. In den meisten etablierten Märkten liegen die Auslastungsquoten weiterhin bei über 90%. Zudem begrenzen hohe Markteintrittsbarrieren, vor allem im Hinblick auf Stromkapazitäten, spekulative Projektentwicklungen.

Ein wachsender Trend ist die Verlagerung hin zum Edge Computing, bei dem Rechenzentren näher an die Endnutzer rücken, um Latenzzeiten zu reduzieren und die Leistungsfähigkeit zu verbessern. Das ermöglicht einerseits höhere Reaktionsgeschwindigkeit und Effizienz und eröffnet Investmentchancen zur Umrüstung bestehender Assets. Andererseits verknappt es geeignete Standorte aufgrund urbaner Verdichtung und gesicherter Stromversorgung.

Charakteristisch für cloudbasierte Einrichtungen ist zudem, dass sie in Clustern innerhalb eines Radius von 15 bis 20 Kilometern errichtet werden sollten. Das stellt Servicezuverlässigkeit sicher. Auch bei leicht flexibilisierten Distanzvorgaben bleibt die Flächenverfügbarkeit begrenzt und erhöht den Angebotsdruck in Prime-Lagen.

Die Flächenknappheit in wichtigen europäischen Hubs – insbesondere in den FLAP-D-Märkten (Frankfurt, London, Amsterdam, Paris und Dublin) – hat sich deutlich verschärft; in einigen Regionen wurden sogar Moratorien für neue Entwicklungen verhängt. Die Folge sind steigende Mieten und eine Verstetigung der historisch niedrigen Leerstandsquoten. Für Investoren mit Zugang zu geeigneten Standorten und erfahrenen Entwicklungspartnern können solche Markteintrittsbarrieren die Preissetzungsmacht erhöhen und langfristige Wertschöpfung sichern.

Europa im Souveränitätsmodus
Der zunehmende Fokus auf Datensouveränität verstärkt die ohnehin engen und wettbewerbsintensiven Entwicklungszonen weiter. Die geopolitische Unsicherheit hat Bedenken hinsichtlich Datenverarbeitung, -speicherung und -zugang ausgelöst. Das hat einen Rückenwind in Sekundärmärkten mit ausreichend Kapazitäten entfacht, um diese spezifische Entwicklungswelle aufzunehmen.

Während europäische Regierungen ihre strategischen Abhängigkeiten – insbesondere gegenüber den USA – neu bewerten, ist digitale Autonomie auf der politischen Agenda deutlich nach oben gerückt. Der Ukraine-Krieg, wachsende Cyberbedrohungen und ein fragmentierteres globales Handelssystem haben die Auffassung verstärkt, dass Daten ein strategisch wertvolles Gut sind. Das führt unmittelbar zu einer steigenden Nachfrage nach regionaler Speicherung und Verarbeitung und erhöht die Attraktivität von Sekundärstandorten wie Mailand und Madrid, die Kapazitäten und regulatorische Konformität bieten.

Auch der Privatsektor bewegt sich dorthin. Die Einrichtung souveräner Cloud-Infrastrukturen, die strikt getrennt betrieben werden, stellt sicher, dass europäische Daten unter europäischer Hoheit verbleiben. Da souveräne Datenverwaltung und Cloud-Dienste zunehmend in Verteidigung, öffentlicher Verwaltung und kritischer Infrastruktur verankert werden, können die zugrunde liegenden realen Assets nicht ohne Weiteres ausgelagert werden. Das erzeugt einen weiteren starken, strukturellen Nachfrageimpuls für Rechenzentren in unterversorgten Märkten in ganz Europa.

Fazit
Die Nachfrage nach Rechenzentren dürfte sich in vielen Bereichen weiter verstärken. Das sollte das Mietwachstum und die Bewertungsniveaus in gut gelegenen Märkten weiterhin stützen. Zugleich wird aber die Spreizung zwischen einzelnen Assets zunehmen.

Mit steigenden Kapitalanforderungen und der wachsenden strategischen Bedeutung digitaler Infrastruktur rücken Rechenzentren in den Mainstream institutioneller Portfolios. Ihre Attraktivität gründet sich auf vertraglich gesicherten Cashflows, hohen Markteintrittsbarrieren und zunehmender geopolitischer Relevanz. Entscheidend bleibt Disziplin: 2026 werden die Akteure zu den Gewinnern zählen, die selektiv allokieren und Fundamentaldaten über Storytelling stellen.

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*) Seb Dooley, Portfolio Manager, Principal Asset Management