Stattdessen gesellen sich neben den beiden deutschen Käufergruppen, den vermögenden Privatinvestoren und gewerblichen Playern, jetzt auch wieder Nachfrager aus dem Ausland. Internationales institutionelles Kapital fließt wieder in deutsche Wohnimmobilien. Manchmal mit großem medialem Echo, manchmal leise, über lokale Partnerschaften und kaum sichtbar. Manche Marktteilnehmer treten plötzlich mit Budgets auf, die vor wenigen Jahren undenkbar gewesen wären. Pensionsfonds aus Kanada, Kapital aus dem Mittleren Osten, institutionelle Anleger mit Anlagehorizonten von Jahren und Jahrzehnten. Sie alle sind im Markt.

Wie passt das zusammen? Die Antwort liegt in einem Perspektivwechsel, der in Deutschland längst überfällig ist.

Was internationale Investoren sehen und wir übersehen
In Deutschland klagen wir zurecht über Regulierung, wie die Mietpreisbremse, Kappungsgrenze oder das Umwandlungsverbot. Die Liste ist lang, und die Kritik daran leider auch berechtigt.

Doch hier gibt es einen Unterschied zwischen Innen- und Außenwahrnehmung. Internationale Investoren kennen die Regulierungslust der Politik auch aus anderen Städten. Wer täglich Märkte wie Stockholm, Paris, Barcelona oder New York bewertet, sieht in Deutschland keinen überregulierten Sonderfall. Er sieht einen Markt mit zum Teil strengen Regeln, geschütztem Eigentum und funktionierender Rechtsstaatlichkeit. Vor allem aber sieht er einen Markt mit einer Nachfrage, die nicht nachlässt. Und damit ist Deutschland für Wohninvestoren, gerade im europäischen Metropolenvergleich, einer der attraktivsten Märkte.

Was den deutschen Markt im internationalen Vergleich trägt
Ein Blick auf die Zahlen macht das greifbar. Im ersten Quartal 2025 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in London bei rund 13.440 Euro, in Paris bei etwa 9.470 Euro, und in Berlin bei rund 5.880 Euro. Für institutionelle Investoren, die Einstiegspreise mit langfristigen Mietsteigerungspotenzialen abgleichen, ist das ein klares Signal.

Regulierte Wohnungsmärkte sind international längst die Regel. In Stockholm vergehen im Schnitt fast neun Jahre, bis man über das staatliche Vergabesystem eine Mietwohnung bekommt. Paris deckelt Mieten administrativ, New York kontrolliert große Teile des Bestands politisch. Was als Schutz für Mieter gedacht war, hat vielerorts das Gegenteil bewirkt: weniger Angebot, längere Wartezeiten, steigende Schattenmieten. Deutschland ist vor diesem Hintergrund kein Ausnahmefall. Die Risiken sind bekannt, einklagbar und eingepreist.

Der jüngste Einstieg des Ontario Teachers' Pension Plan aus Kanada – einer der größten Pensionsfonds der Welt – in den deutschen Wohnungsmarkt bestätigt genau das. Solche Entscheidungen fallen dort, wo Fundamentaldaten und Verlässlichkeit zusammenkommen.

Berlin ist der erste Anlaufpunkt
Innerhalb Deutschlands ist Berlin der natürliche erste Anlaufpunkt für internationales Kapital. Die Hauptstadt vereint rund ein Viertel des deutschen Zinshausmarktes auf sich, sie wächst, sie zieht Unternehmen und Fachkräfte an, und das Angebot an Wohnraum hält mit der Nachfrage nicht Schritt. Für Investoren, die einen Markt über seine Fundamentaldaten lesen, ist das ein klares Signal.

Dahinter folgen Frankfurt, München und Hamburg als weitere Zielmärkte, die zunehmend Aufmerksamkeit internationaler Anleger erhalten. Doch Berlin bleibt der Referenzpunkt: Wer Deutschland allokiert, beginnt in der Hauptstadt.

Warum gerade Wohnimmobilien
Dass sich institutionelles Kapital gezielt auf Wohnimmobilien konzentriert, hat einen einfachen Grund: Wohnen ist nicht verhandelbar. Büros können leer stehen, Einzelhandelsflächen können obsolet werden. Gewohnt wird immer. Das macht Wohnimmobilien zur krisenresistentesten Assetklasse.

Die Nachfrage nach Wohnraum in deutschen Metropolen ist strukturell. Sie hängt nicht von Konjunkturzyklen ab. Gründe dafür gibt es genug: Menschen ziehen in die Städte, Haushalte werden kleiner, der Flächenbedarf steigt. Gleichzeitig bleibt der Neubau weit hinter dem Bedarf zurück. Für langfristig orientierte Investoren entsteht daraus genau jenes Profil, das sie suchen: stabile, nutzungsbasierte Nachfrage in einem Markt mit begrenztem Angebot.

Ein Safe Haven namens Deutschland
Am Ende zählt eine einfache Frage: Wo trifft reale Nachfrage auf berechenbare Rahmenbedingungen? Deutschland liefert diese Kombination. Berlin liefert sie am sichtbarsten, auch wenn die Wohnungspolitik hier am heftigsten debattiert wird.

Während wir in Deutschland noch darüber streiten, ob der Markt trotz Regulierung interessant bleibt, haben internationale institutionelle Investoren diese Frage mit ihrem Kapital längst beantwortet. Sie kommen, weil der deutsche Markt im internationalen Vergleich das bietet, was immer seltener wird: Substanz und Berechenbarkeit. Für internationale Wohninvestoren ist Deutschland kein Ausweichmarkt. Für manche Käufer aus dem Ausland ist Deutschland angesichts der geopolitischen Verwerfungen sogar ein Safe Haven.

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*) Jürgen Michael Schick, CEO Schick Immobilien