Marktumfeld 2025 – Stabilität mit selektiver Dynamik
Der europäische Hotelinvestmentmarkt hat 2025 spürbar an Dynamik gewonnen, bleibt aber immer noch hinter den Rekordwerten der Vor-Corona- und Hochzinsphase zurück. Laut aktuellen Erhebungen stieg das Transaktionsvolumen in Europa im Jahr 2024 rund 17,4 Mrd. Euro, ein Plus von 62% gegenüber dem Vorjahr.

Während die Transaktionen in Südeuropa von starker touristischer Nachfrage und höheren GOPs getragen werden, verläuft die Erholung im deutschsprachigen Raum langsamer, jedoch stetig. Besonders attraktiv sind derzeit urbane Märkte mit einer stabilen Mischung aus Geschäfts- und Freizeitreisenden, sowohl in A-, B- und C-Städten.

In Westeuropa verläuft die Erholung verhaltener, während Nordeuropa etwas höhere Marktaktivität zeigt. In der DACH-Region fokussieren sich institutionelle Investoren auf Objekte mit resilienten Cashflows und langfristiger Stabilität, allerdings ist dort derzeit kaum eine Preisfindung zwischen Käufer- und Verkäufer möglich. Das regulatorisch sichere Umfeld gilt weiterhin als verlässlicher Hafen für Investoren. Auffällig ist zudem, dass die Zahl der Anfragen zu großvolumigen Portfolio- und Plattformdeals steigt. Family Offices und kapitalstarke Asset- bzw. Investmentmanager schließen bei Transaktionen Lücken, die die früher so starken institutionellen Anbieter derzeit hinterlassen.

Das Hotelimmobiliensegment rückt, aufgrund der hohen Gästenachfrage, immer stärker ins Zentrum von Anlegern – doch trifft es gleichzeitig auf ein Umfeld mit hoch bleibenden Zinskosten, unter Druck stehenden EBITDAs auf Betreiberseite und neuen Anforderungen in Bezug auf Betreiber  und Vertragswahl.

Drei Muster prägen den Markt:
1. Plattformmodelle statt Einzeldeals: Investoren bündeln Immobilien, Betriebsmodelle und Konzepte, um die gesamte Wertschöpfungskette beeinflussen zu können.
2. Marken- und Betreiberfokus: Die Stabilität, Transparenz, Qualität und Bonität des Betreibers wird zum zentralen Finanzierungkriterium.
3. Nachfrage steuert Kapitalströme: Investitionen konzentrieren sich zunehmend auf das Luxussegment, Serviced Apartments und Budget/Economy-Hotels, während Midscale-Marken unter wachsenden Differenzierungsdruck geraten.

Banken versus alternative Kapitalgeber
Traditionell war das Development von Hotelimmobilien stark bankenlastig finanziert, meist über mittel- bis langfristige Darlehen mit moderaten LTVs. In den letzten Jahren haben sich jedoch mehrere Parameter deutlich verändert.

Zum einen sind die Kreditvergaben der Banken strenger geworden: Sie verlangen heute höhere Sicherheitsniveaus und Garantien und legen noch größeren Wert auf die Planbarkeit der Zahlungsströme sowie auf die Transparenz der Hotelbetreiber. Auch Investoren sehen sich mit gestiegenen Anforderungen an Sicherheiten konfrontiert.

Gleichzeitig treten zunehmend alternative Kapitalgeber auf den Plan. Private-Equity-Gesellschaften, Mezzanine-Finanzierer, Family Offices und Fonds stellen vermehrt teures Eigen- oder Nachrangkapital bereit – häufig flexibler in der Struktur, jedoch mit höheren Zinserwartungen verbunden.

In diesem Umfeld hat sich der Finanzierungsmix als neuer Standard etabliert: Bankdarlehen, Mezzanine-Kapital, Beteiligungskapital, Non-Performing Loans oder Joint-Venture-Plattformen werden zunehmend kombiniert, um Projekte zu realisieren. Zudem spielt die Exit-Orientierung eine wachsende Rolle. Kapitalgeber achten verstärkt auf stabile Cashflows, klar definierte Vertragsmodelle und die ESG-Konformität der Investments, um eine langfristig nachhaltige Strukturqualität sicherzustellen.

Kapitalfindung ist heute kein reiner Beschaffungsprozess, sondern ein Strukturierungsprozess. Wer Finanzierungspartner überzeugen will, muss Qualität, Governance und Nachvollziehbarkeit sicherstellen.

Betreiberwahl und Vertragsarchitektur als zentrale Stellhebel
Die Betreiberwahl ist eine strategische Entscheidung mit unmittelbarem Einfluss auf Finanzierbarkeit, Bewertung und Exit-Potenzial einer Immobilie: Die Bonität des Betreibers beeinflusst direkt die Renditeerwartung und damit den Multiplikator beim Verkauf. Unterschiede von 0,5 bis 1,5 Faktoren sind durchaus üblich.

Hybride Vertragsmodelle gewinnen an Bedeutung: Pachtverträge mit Fix- und Performance-Komponenten, Managementverträge mit Gewinnbeteiligung oder variable Mietstrukturen erhöhen Flexibilität und Krisenresilienz, sind aber aufgrund regulatorischer Anforderungen bei Fonds oder der fest verankerten Fixpacht-Erwartung vieler Investoren schwierig umzusetzen.

Ein Betreiber mit starkem Commitment signalisiert Sicherheit, z. B. durch Eigeninvestitionen, Key Money oder performancebedingte Kündigungsmöglichkeiten.

ESG-Verpflichtungen und transparente Reporting-Strukturen werden zunehmend vorausgesetzt und sind Teil der Bankfähigkeit („bankability“).

Finanzierungsinstrumente und -strukturen
In einem komplexen Marktumfeld ist Flexibilität entscheidend. Vor dem Hintergrund des veränderten Marktumfelds bieten sich verschiedene Instrumente für die Finanzierung von Immobilien an:

Senior Bankdarlehen sind weiterhin zentral im Bereich der Hotelimmobilienfinanzierung. Im derzeitigen Marktumfeld für Developments allerdings überwiegend nur für Top-Projekte zu bekommen.

Mezzanine oder Preferred Equity schließen, zumeist nachrangig, Finanzierungslücken und bieten flexible Rückzahlungsstrukturen.

Sale-&-Lease-Back oder Sale-&-Manage schaffen Liquidität und sichern planbare Einnahmen.

Handlungsempfehlungen für Investoren und Eigentümer
Um erfolgreich Kapital zu finden und langfristige Wertsteigerung zu sichern, empfehlen sich fünf zentrale Ansätze:
1. Frühzeitige Einbindung von Finanzierungs- und Betreiberpartnern: Vertrauensvolle Zusammenarbeit bereits in der Entwicklungsphase erleichtert spätere Kapitalfreigaben. Professionell aufbereitete Unterlagen werden immer relevanter.
2. Stringente Betreiber- und Vertragsanalyse: Bonität, Transparenz, Vertragsqualität und Commitment sind entscheidend für Finanzierbarkeit. NOI-Reporting gilt als neuer Goldstandard.
3. Systematischer Finanzierungsmix: Bankdarlehen, Mezzanine, Beteiligungskapital und Plattformansätze werden kombiniert. Hohe Kapitalkosten bleiben allerdings die Herausforderung bei alternativen Finanzierungsformen.
4. Nachhaltigkeit strategisch integrieren: ESG ist nicht nur Pflicht, sondern erleichtert Finanzierungsentscheidungen von Banken, die ihr Portfolio zunehmend grüner weiterentwickeln müssen.
5. Exit- und Wertsteigerungsperspektive im Blick behalten: Klare Strategien und Konzepte erhöhen Finanzierungschancen und Investorenvertrauen. Nur solide vermietete Objekte sind handelbar.

Kapitalfindung im Hotelimmobiliensegment bedeutet heute weit mehr als die Bereitstellung von Fremd- oder Eigenkapital. Sie ist ein immer herausfordernder Bestandteil bei Hotelankauf oder -development: von der Betreiberwahl über Vertragsstruktur bis hin zur Governance.

Wer diese Stellhebel konsequent nutzt, schafft die Grundlage für stabile Finanzierungsquellen, nachhaltige Renditen und erfolgreiche Exits.

Bei mrp hotels beobachten wir, dass jene Investoren und Eigentümer, die diese drei Stellhebel konsequent umsetzen, im aktuellen Marktumfeld klar im Vorteil sind und langfristig Erfolg sichern.

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*) Martin Schaffer, Managing Partner bei mrp hotels