IPE D.A.CH: Vielen Dank nochmals für unsere gemeinsame Panel-Diskussion über die aktuellen Studienergebnisse von Sebastian Thürmer (Präferenzen institutioneller Investoren bei Immobilien und Alternative Investments). „Gewohnt wird immer“ ist ein Bonmot der Immobilienbranche. Trotzdem haben wir in den letzten 3 Jahre deutliche Verwerfungen am Markt gesehen. Wie passt dies zusammen?
König: In der Tat stimmt hier beides. Immobilien gelten auf mittlere Frist als Stabilitätsanker, die natürliche Marktschwankungen ausgleichen können. Investitionen in Wohnimmobilien vermeiden zusätzliche Risiken, wie sie bei gewerblichen Immobilien immer wieder auftreten. Denken Sie beispielsweise an „Stranded Assets“ im Bereich Einzelhandel oder nicht mehr passende Büroflächen in peripheren Lagen. Wohnimmobilien werden unabhängig von konjunkturellen Herausforderungen gesucht, manche Statistiken zeigen bereits jetzt bis zu einer Million fehlenden Wohnungen in Deutschland.

IPE D.A.CH: Das heißt, Sie gehen davon aus, dass die Wertentwicklung bei Wohnimmobilien wieder ansteigen wird?
König: Absolut. Die Nachfrage nach Wohnraum ist hoch. Jeder der einmal versucht, eine neue Mietwohnung zu finden, kennt dieses Problem. Trotz aller politischen Versuche auf die Preisbildung einzuwirken, führt eine solche Überhangnachfrage zwangsläufig zu steigenden Preisen. So sind die Neuvertragsmieten die letzten fünf Jahre um durchschnittlich über 5% pro Jahr angestiegen. Für Vermieter bedeutet dies einen planbar steigenden Ertrag und über das Ertragswertverfahren auch die Erwartung auf wieder steigende Immobilienwerte in den nächsten Jahren. Wer langfristig denkt, kommt bei der Asset Allokation um Wohnimmobilien nicht herum.

IPE D.A.CH: 5% pro Jahr nominal klingt ja nicht so viel, wenn man die Inflation berücksichtigt…
König: Das Kiel Institut für Weltwirtschaft hat gerade erst evaluiert, dass der reale Anstieg der Mieten, also nach Abzug der Inflationsrate, in den letzten 10 Jahren bei über 13% gelegen hat. Welches andere Asset liefert einen real stetig steigenden Ertrag und schützt Vermögen damit vor den Folgen der Geldentwertung.

IPE D.A.CH: Primus Valor nennt seine Fonds „ImmoChance Deutschland Renovation Plus“. Welche Bedeutung hat dieser längere Name?
König: Mit dieser Formulierung wollen wir klar und transparent beschreiben, was wir tun. Wir investieren die Kundengelder in Bestandswohnimmobilien in Deutschland, die oftmals Möglichkeiten zur Optimierung eröffnen. Mit einer klaren Value-Add-Strategie identifizieren wir bereits vor Ankauf der Immobilien die Potentiale, beispielsweise im energetischen Bereich durch bessere Dämmung, neue Fenster oder Heizungsanlage. Dies nennen wir „Renovation Plus“. Mit solchen Maßnahmen sind erfahrungsgemäß bis über 50% Heizenergieeinsparung erreichbar. Eine klassische Win-Win-Win-Situation, da sowohl die Umwelt profitiert, die bestehenden Mieter geringere Heizkosten haben und der Fonds den Mietertrag marktunabhängig steigern kann. Diese Strategie ist Grundlage der Einstufung als Artikel 8 Fonds der EU-Offenlegungsverordnung.

IPE D.A.CH: Man liest oft, dass energetische Sanierungen sehr teuer geworden wären. Wie sehen Sie dies?
König: Vor allem durch die zunehmende Regulierung sind die Baukosten insgesamt in den letzten Jahren deutlich stärker gestiegen als die Inflationsrate. Dies führt derzeit – neben den höheren Zinskosten – dazu, dass immer weniger Neubau umgesetzt werden kann und sich der herrschende Wohnungsmangel nicht lösen kann. Hier wäre eine Entschlackung der Vorschriften wünschenswert. Wir sind bei Primus Valor über 10 Jahren aktiv bei der Sanierung von Wohnimmobilien, auch im energetischen Bereich. Neben umfassenden Erfahrungen profitieren wir dabei von langjährigen Partnern im Handwerk, die uns diese Maßnahmen kostengünstig und qualitativ umsetzen können. Dazu ein aktuelles Beispiel: Bei unseren jüngsten Ankäufen in Bayern planen wir für die nächsten Jahre zusätzliche Renovationskosten von durchschnittlich 12% bezogen auf den Ist-Kaufpreis. Vor allem die energetische Effizienz werden wir optimieren und die gut 70 Jahre alten Gebäude damit zukunftsfester aufstellen.

IPE D.A.CH: Bisher hat Primus Valor ausschließlich Publikumsfonds aufgelegt. Jetzt erwägen Sie den Einstieg in den institutionellen Bereich. Was ist der Auslöser?
König: Seit 2007 haben wir 13 Fonds für Privatkunden aufgelegt und davon bereits sechs mit einem durchschnittlichen Ergebnis von über 8% pro Jahr wieder aufgelöst. Als Marktführer im Bereich Value-Add-Wohnimmobilienfonds sprechen wir für Transaktionen auch viel mit institutionellen Investoren. Meist wollen die sich von älteren Objekten trennen, da man sich den Aufwand einer umfassenden Renovation nicht zumuten möchte. In vielen Gesprächen wurden wir gefragt, ob wir nicht auch einmal einen Fonds für institutionelle Anleger auflegen könnten, mit denen diese ganz gezielt diese „manage to green“ Strategie, die einen Beitrag zur CO2-Reduktion im Gebäudebereich leistet, umsetzen könnten. Daher prüfen wir derzeit, wie ein solches Konzept ergänzend zum Publikumsfonds passen könnte.

IPE D.A.CH: Wir hatten mit „gewohnt wird immer“ begonnen. Die neue Regierung will jetzt den „Bauturbo“ zünden, um mehr Wohnungen zu schaffen. Kommt damit der Wohnungsmarkt perspektivisch unter Druck?
König: Überhaupt nicht. Wir haben derzeit gut 43 Millionen Wohnungen in Deutschland und einen Mehrbedarf von bis zu einer Million. Selbst wenn der Turbo funktionieren würde, ist nicht absehbar, dass diese Lücke geschlossen werden könnte. Hierzu müssten über mehrere Jahre jeweils mehr als 320.000 Wohnungen gebaut werden, wie das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung errechnet hat. Mit den bisher durchschnittlich 18.000 monatlich genehmigten Wohnungen im Jahr 2025, also grob 200.000 Wohnungen im Jahr, wird diese Lücke nicht zu schließen sein, sondern eher weiter wachsen. Daher bleibt eine vermietete Wohnimmobilie weiterhin der Stabilitätsanker für viele Investoren, mit durchaus attraktiven Renditen, wie unsere bereits aufgelösten Fonds zeigen.

IPE D.A.CH: Ich danke Ihnen für das Gespräch.

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*) Markus Hill ist unabhängiger Asset Management Consultant in Frankfurt am Main.
Kontakt: info(at)markus-hill.de; Website: www.markus-hill.de

Link: Präferenzen institutioneller Anleger bei Immobilien und Alternative Investments – Paneldiskussion - Video (Sebastian Thürmer, artis Institutional Capital Management GmbH, Dr. Michael König, Primus Valor AG & Markus Hill)