Real Estate Debt könnte in den kommenden Jahren zusätzliches institutionelles Kapital anziehen. Zwar ist die Assetklasse in den Portfolios deutscher institutioneller Investoren bislang mit durchschnittlich 1,6% nur vergleichsweise gering vertreten. Rund ein Drittel der Befragten plant jedoch, seine Aktivitäten in den kommenden ein bis drei Jahren auszubauen.

Und dabei geht es nicht nur um kleinere Beimischungen: Die Investoren mit Ausbauplänen nennen durchgängig geplante Anlagevolumina von mehr als 75 Mio. Euro. 41% wollen dagegen derzeit kein neues Kapital in Real Estate Debt investieren, gut ein Viertel ist noch unentschieden.

Das sind Ergebnisse einer gemeinsamen Untersuchung der Hochschule RheinMain und CAERUS Debt Investments. Befragt wurden 54 Investmentverantwortliche unter anderem von Versorgungswerken, Versicherungen, Pensionskassen, Kreditinstituten und Family Offices.

Bis zu 3,7 Mrd. Euro zusätzliches Kapital
Die Studienautoren haben aus den Befragungsergebnissen drei Szenarien für die kommenden 36 Monate abgeleitet. Im pessimistischen Fall erwarten sie für den DACH-Markt ein Neuanlagevolumen in Real Estate Debt von rund 1,1 Mrd. Euro. Im als realistisch bezeichneten Szenario wären es rund 2,3 Mrd. Euro, im optimistischen Fall 3,7 Mrd. Euro.

Die Prognosen sollten angesichts der Stichprobengröße als Szenarien und nicht als Marktprognose im engeren Sinne verstanden werden. Interessanter als die absolute Summe ist ohnehin, unter welchen Bedingungen institutionelle Anleger zusätzliches Kapital bereitstellen wollen.

Als wichtigstes Motiv nennen die Befragten das Rendite-Risiko-Profil von Real Estate Debt. Auf einer Skala von eins bis fünf erreicht dieser Faktor 4,31 Punkte. An zweiter Stelle folgt mit 4,0 Punkten die zusätzliche Fremdkapitalnachfrage, die sich aus der Finanzierungslücke am Immobilienmarkt ergibt.

8% Rendite treffen auf Sicherheitsbedürfnis
Genau hier zeigt sich allerdings ein bemerkenswerter Zielkonflikt. Auf Ebene der Kapitalstruktur bevorzugen die Investoren Whole Loans. Im Durchschnitt erwarten sie dabei eine Brutto-IRR von 8,0% pro Jahr, während beim Beleihungsauslauf im Median bis zu 70% akzeptiert werden.

Mit defensiven Core-Immobilien lassen sich solche Renditevorstellungen derzeit allerdings kaum erfüllen. Nach Einschätzung der Studienautoren erfordert die gewünschte Verzinsung daher tendenziell Engagements mit höherem Immobilienrisiko – beispielsweise Value-Add-Repositionierungen oder vorvermietete Projektentwicklungen.

Das ist möglicherweise der interessanteste Befund der Untersuchung: Institutionelle Investoren suchen in Real Estate Debt gerade die Kombination aus laufenden Cashflows, Besicherung und einem defensiveren Risikoprofil. Gleichzeitig setzen ihre Renditeanforderungen die Kreditgeber unter Druck, genau dieses defensive Terrain zumindest teilweise zu verlassen.

Back Leverage stößt auf Skepsis
Eine Alternative wäre, die Eigenkapitalrendite eines Debt-Fonds durch zusätzliche Fremdfinanzierung auf Fondsebene zu erhöhen. Doch Back Leverage stößt bei den befragten Investoren bislang auf deutliche Vorbehalte.

Lediglich 12% nutzen solche Strukturen bereits, weitere drei Prozent planen deren Einführung. Dagegen wollen 67% auch in den kommenden Jahren darauf verzichten. Als wichtigsten Grund nennen die Befragten die zusätzliche Risikoerhöhung. Daneben spielen fehlende Marktstandards sowie die höhere Komplexität und zusätzlicher Reporting-Aufwand eine Rolle.

Damit bleibt letztlich die Asset-Seite als Stellschraube. 60% der Befragten erwägen die Finanzierung von Projektentwicklungen, um ihre Renditeziele zu erreichen.

Finanzierungslücke schafft Chancen – aber nicht ohne Risiko
Real Estate Debt positioniert sich damit zunehmend als Ergänzung zur klassischen Bankenfinanzierung. Besonders relevant sind Finanzierungen, die knapp außerhalb der Kreditkriterien traditioneller Banken liegen – beispielsweise wegen höherer Beleihungsausläufe, bei ESG-Transformationen, Aufvermietungen oder Nutzungsänderungen.

Für institutionelle Anleger entsteht daraus eine interessante, aber keineswegs widerspruchsfreie Konstellation: Die Finanzierungslücke am Immobilienmarkt eröffnet Private-Debt-Managern zusätzliche Möglichkeiten und kann attraktive Kreditmargen ermöglichen. Wer jedoch gleichzeitig Seniorität, hohe Besicherung und Renditen um 8% erwartet, muss sehr genau hinschauen, woher diese Rendite tatsächlich stammt.

Genau diese Frage dürfte entscheidend dafür sein, ob aus der bislang durchschnittlichen Real-Estate-Debt-Quote von 1,6% in den kommenden Jahren tatsächlich eine deutlich größere institutionelle Allokation wird.