Die Transaktionen lenken den Blick auf eine Real-Asset-Klasse, die im Vergleich zu Infrastruktur oder Immobilien in institutionellen Portfolios noch immer ein Nischendasein führt: Timberland beziehungsweise Forstinvestments. Wälder verbinden langfristige Ertragspotenziale mit einem besonderen wirtschaftlichen Charakter – ein Teil der Wertschöpfung entsteht unabhängig von den Kapitalmärkten durch biologisches Wachstum.

MEAG setzt bei dem Mandat auf hochwertige und produktive Waldflächen und will das Portfolio sukzessive weiter ausbauen. Einzelne Flächen sollen dabei nach und nach zu regionalen Clustern zusammengeführt werden. Das soll einerseits Selektivität beim Ankauf ermöglichen und andererseits langfristig eine Größenordnung schaffen, die eine effiziente Bewirtschaftung erlaubt.

Warum Schottland?
Die Wahl Großbritanniens und insbesondere Schottlands hat einen strukturellen Hintergrund. Großbritannien produziert nur einen vergleichsweise kleinen Teil seines Holzbedarfs selbst und ist stark auf Importe angewiesen. MEAG sieht darin eine langfristige strukturelle Nachfrage nach produktiven heimischen Waldflächen.

Schottland bietet zudem günstige natürliche Voraussetzungen. Das Klima ermöglicht vergleichsweise hohe biologische Wachstumsraten. Hinzu kommt eine etablierte forstwirtschaftliche Infrastruktur: Die Waldflächen sind gut erschlossen, Holz kann effizient zu Sägewerken transportiert werden und es bestehen unterschiedliche Absatzwege.

Für einen langfristigen Investor ist das relevant. Denn der Wert eines Forstinvestments hängt nicht nur vom Boden und vom Holzbestand ab, sondern wesentlich davon, wie effizient der Wald bewirtschaftet und das produzierte Holz vermarktet werden kann.

Rendite wächst buchstäblich auf den Bäumen
Forstinvestments unterscheiden sich in einem zentralen Punkt von vielen anderen Real Assets: Ein Teil des Wertzuwachses entsteht durch biologisches Wachstum.

Bäume wachsen weitgehend unabhängig davon, ob Aktienmärkte steigen oder fallen und wie sich kurzfristig die Zinsen entwickeln. Mit zunehmendem Volumen und Alter kann sich zudem die wirtschaftliche Verwertbarkeit des Holzes verändern.

Damit entsteht für den Eigentümer eine Besonderheit: Der Erntezeitpunkt ist innerhalb bestimmter forstwirtschaftlicher Grenzen flexibel. Sind die Holzpreise unattraktiv, kann die Ernte teilweise verschoben werden. Der Bestand bleibt im Wald und wächst weiter.

Genau diese Flexibilität hebt MEAG bei seinem Investmentansatz hervor. Das Portfolio soll hinsichtlich Baumarten und Altersstruktur diversifiziert werden. Bei schwachen Holzpreisen kann die Ernte aufgeschoben werden, bis sich die Marktbedingungen verbessern.

Diese sogenannte biologische Optionalität gehört zu den interessantesten Eigenschaften der Assetklasse: Der Produzent ist weniger stark gezwungen, seinen Rohstoff zu einem bestimmten Zeitpunkt zu verkaufen.

Diversifikation jenseits klassischer Real Assets
Für institutionelle Anleger können Forstinvestments deshalb mehrere Funktionen erfüllen. Neben laufenden Erträgen aus der Holzernte können langfristig Wertveränderungen der Flächen und des stehenden Holzbestands zur Gesamtrendite beitragen.

Zugleich unterscheiden sich die Werttreiber teilweise von denen traditioneller Aktien- und Anleihemärkte. Timberland kann daher innerhalb einer Real-Asset-Allokation zusätzliche Diversifikation ermöglichen – gerade gegenüber den wesentlich stärker verbreiteten Immobilien- und Infrastrukturinvestments.

Allerdings ist Wald keineswegs ein risikoloses Investment. Naturereignisse wie Stürme, Feuer, Schädlingsbefall oder Krankheiten können Bestände beeinträchtigen. Hinzu kommen Schwankungen der Holzpreise, regulatorische Anforderungen und operative Risiken bei Bewirtschaftung und Ernte.

Eine geografische Streuung sowie die Diversifikation über unterschiedliche Baumarten und Altersklassen sind deshalb wichtige Elemente des Risikomanagements. MEAG verfolgt genau diesen Ansatz und lässt die Wälder von professionellen Partnern vor Ort nach einheitlichen Standards für Waldbau, Ernte, Zertifizierung und Reporting bewirtschaften.

Nachhaltigkeit ist mehr als CO₂-Speicherung
Eine zusätzliche Dimension erhält die Assetklasse durch die Diskussion um Natural Capital. Wälder binden Kohlenstoff und können bei nachhaltiger Bewirtschaftung zur Transformation hin zu einer stärker biobasierten Wirtschaft beitragen.

Für institutionelle Anleger sollte die Nachhaltigkeitsbetrachtung allerdings nicht bei der rechnerischen CO₂-Speicherung enden. Entscheidend sind unter anderem Bewirtschaftungsmethoden, Biodiversität, Wiederaufforstung, Bodenschutz und belastbare Zertifizierungsstandards.

Gerade hier zeigt sich auch der Unterschied zwischen einem direkten Forstinvestment und einem rein finanziellen Exposure gegenüber Holzpreisen: Institutionelle Eigentümer können über das Asset Management Einfluss darauf nehmen, wie die Flächen langfristig bewirtschaftet werden.

Vom Nischeninvestment zum Natural Capital?
Das MEAG-Mandat zeigt, dass institutionelle Investoren auch außerhalb der etablierten Real-Asset-Segmente nach langfristigen Renditequellen suchen. Der Asset Manager von Munich Re verwaltet insgesamt rund 374 Milliarden Euro, davon 63 Milliarden Euro für private und weitere institutionelle Investoren.

Forstwirtschaft dürfte dabei trotz zunehmender Aufmerksamkeit eine Spezialanlage bleiben. Der Markt ist vergleichsweise klein und fragmentiert, Investments sind illiquide und benötigen erhebliches operatives Know-how. Gerade deshalb sind Aufbau und Management größerer Portfolios anspruchsvoller als bei standardisierten Kapitalmarktanlagen.

Für langfristige Investoren liegt darin aber auch ein Teil des Reizes. Biologisches Wachstum, flexible Erntezeitpunkte, reale Vermögenswerte und andere Renditetreiber als bei klassischen Finanzanlagen können Timberland zu einer interessanten Ergänzung innerhalb einer breit diversifizierten Real-Asset-Allokation machen.

MEAG selbst sieht nach dem bisherigen Portfolioaufbau weitere Akquisitionsmöglichkeiten in Großbritannien und spricht von einer starken Pipeline.

Damit könnte das schottische Forstportfolio nicht nur ein Einzelinvestment bleiben, sondern Teil einer breiteren Entwicklung sein: Natural Capital etabliert sich langsam als eigenständiges Segment institutioneller Real-Asset-Portfolios.