Deutschland zählt weiterhin zu den wichtigsten und liquidesten Logistikimmobilienmärkten Europas. Im aktuellen Realometer der Real I.S. weist der deutsche Logistikmarkt ein vergleichsweise niedriges Risiko auf. Bei Dynamik und Rendite schneiden dagegen andere europäische Märkte besser ab, darunter die Niederlande, Spanien und Polen. Ihre Risikoprofile unterscheiden sich allerdings deutlich. In die Bewertung fließen unter anderem die Mietpreisentwicklung und die Nettospitzenrenditen ein. Auf der Risikoseite berücksichtigt der Realometer die Leistungsfähigkeit der Logistikinfrastruktur, das Handelsvolumen und die Liquidität des Investmentmarkts.

Deutschland profitiert von Marktgröße und zentraler Lage
Wie robust der deutsche Markt ist, zeigen auch Zahlen für das erste Halbjahr. Laut JLL wurden in Deutschland 16% mehr Lager- und Logistikflächen im Vermietungsmarkt umgesetzt als ein Jahr zuvor. Auch am Investmentmarkt zeigte sich eine positive Entwicklung: Das Transaktionsvolumen für Industrie- und Logistikimmobilien erreichte nach Angaben von JLL rund 2,9 Mrd. Euro und lag damit 22% über dem Vorjahreszeitraum. Für Investoren sprechen neben der Marktgröße und Liquidität vor allem die zentrale Lage Deutschlands in Europa und die Anbindung an wichtige Produktions- und Absatzmärkte. Das Ruhrgebiet ist ein Beispiel dafür. Eine hohe Bevölkerungs- und Unternehmensdichte trifft dort auf ein leistungsfähiges Verkehrsnetz und die Nähe zu den Seehäfen der Benelux-Staaten.

Dennoch lohnt sich der Blick über Deutschland hinaus. Attraktiv sind vor allem Märkte mit einem ausgewogenen Rendite-Risiko-Profil und strukturellen Standortvorteilen.

Die Niederlande als europäische Drehscheibe
Besonders interessant sind dabei die Niederlande. Im Realometer verbinden sie eine gute Dynamik mit einem niedrigen Risikoniveau. Ein wesentlicher Vorteil ist ihre zentrale Rolle im europäischen Warenverkehr. So gehört die ARA-Region, die sich bis nach Belgien erstreckt, zu den bedeutendsten Logistikregionen Europas. Ausschlaggebend sind vor allem die namensgebenden Seehäfen Amsterdam, Rotterdam und Antwerpen, die zugleich die strategisch wichtigsten Seehäfen Westeuropas darstellen. Über Straße, Schiene und Wasserwege ist die Region eng mit den Wirtschaftszentren Nordwesteuropas verbunden. Das begünstigt die Nachfrage nach Lager- und Distributionsflächen an wichtigen Verkehrsachsen.

Nearshoring stärkt Spanien und Polen
Spanien und Polen profitieren davon, dass Unternehmen ihre Produktions- und Lieferketten neu ordnen und Kapazitäten teilweise näher an europäische Absatzmärkte verlagern. Das schafft zusätzlichen Bedarf an Industrie-, Lager- und Distributionsflächen.

Besonders deutlich zeigt sich das in Polen. Die Nähe zu Deutschland, wettbewerbsfähige Produktions- und Betriebskosten und eine etablierte industrielle Basis mit gut ausgebauten Zulieferstrukturen machen das Land zu einem gefragten Standort für Produktionsverlagerungen und Nearshoring. Mit neuen Produktionskapazitäten steigt zugleich die Nachfrage nach Logistikflächen. Das stärkt vor allem Regionen mit guter Anbindung an Deutschland und das übrige Europa.

Auch Spanien kann durch Nearshoring zusätzliche Nachfrageimpulse erhalten. Wettbewerbsfähige Kostenstrukturen und die stärkere Einbindung in europäische Lieferketten sprechen für den Markt. Die wichtigsten Logistikregionen sind der Großraum Madrid und Katalonien mit Barcelona als Zentrum. Hinzu kommt Valencia als bedeutender Hafen- und Logistikstandort.

Im Realometer schneiden Spanien und Polen bei Dynamik und Rendite besser ab als Deutschland, zugleich ist ihr Risikoniveau höher. Für Investoren kommt es deshalb darauf an, ob der erwartete Mehrertrag die zusätzlichen Risiken rechtfertigt.

Europas Logistikmärkte gewinnen an Dynamik
Insgesamt sprechen die Fundamentaldaten weiterhin für den europäischen Logistikmarkt. Nach Angaben von JLL wurden im ersten Halbjahr 2026 in Europa knapp 12,9 Mio. Quadratmeter Logistikfläche umgesetzt, 17% mehr als im Vorjahreszeitraum. Damit war es das stärkste erste Halbjahr seit Beginn der Aufzeichnungen, abgesehen von den Pandemiejahren 2021 und 2022. Das europäische Transaktionsvolumen für Industrie- und Logistikimmobilien stieg auf mehr als 18,8 Mrd. Euro und lag 15% über dem Vorjahreswert. Die gewichtete europäische Spitzenrendite für Logistikimmobilien blieb im zweiten Quartal mit knapp fünf Prozent weitgehend stabil.

Der wachsenden Nachfrage steht zugleich eine rückläufige Bautätigkeit gegenüber. Ende des zweiten Quartals befanden sich europaweit noch gut 13,9 Mio. Quadratmeter Industrie- und Logistikfläche im Bau, 17% weniger als ein Jahr zuvor. Auch die spekulative Entwicklungspipeline ist in vielen Märkten rückläufig. Bei modernen Flächen in guten Lagen kann das knapper werdende Angebot das Mietwachstum stützen.

Weitere Impulse kommen aus Entwicklungen, die über den normalen Konjunkturzyklus hinausgehen. Investitionen in Infrastruktur und Verteidigung können zusätzlichen Flächenbedarf auslösen. Auch internationale E-Commerce-Anbieter bauen ihre Logistik- und Fulfillment-Strukturen in Europa aus. Handelskonflikte und veränderte Zollbedingungen können diesen Trend verstärken, weil es für die Unternehmen attraktiver wird, Waren direkt in Europa zu lagern und von dort aus zu verteilen.

Vom Markt zum einzelnen Objekt
Die Attraktivität eines Objektes geht jedoch weit über die Länderebene hinaus. Entscheidend ist, wie gut eine Immobilie in Produktions-, Handels- und Verkehrsströme eingebunden ist. Ein Standort an einem großen Seehafen oder einer wichtigen Produktionsachse kann deshalb interessanter sein, auch wenn der Gesamtmarkt ein höheres Risikoprofil aufweist.

Neben dem Standort kommt es auf die Qualität der Immobilie an. Moderne Gebäude in etablierten Logistikregionen profitieren eher von einem knapper werdenden Angebot als ältere Objekte mit technischen Defiziten oder eingeschränkter Drittverwendungsfähigkeit.

Auch die energetische Qualität wird stärker zum wirtschaftlichen Faktor. Nutzer achten auf Betriebskosten und Energieversorgung. Vorausschauendes Asset Management bedeutet deshalb, frühzeitig zu prüfen, wie sich Bestandsimmobilien technisch und energetisch weiterentwickeln lassen. Auch ältere Objekte können interessant bleiben, wenn Lage und Drittverwendungsfähigkeit stimmen und sich die erforderlichen Investitionen wirtschaftlich rechnen.

Fazit: Logistik europäisch denken
Deutschland wird ein zentraler europäischer Logistikmarkt bleiben. Seine Marktgröße, Liquidität und vergleichsweise niedrigen Risiken sprechen dafür. Das bedeutet aber nicht, dass Deutschland für jedes Investment die attraktivste Wahl ist.

Die Niederlande verbinden ein niedriges Risikoniveau mit höherer Dynamik. Spanien und Polen bieten ebenfalls Potenzial, allerdings bei höheren Risiken. Bei der Auswahl eines Logistikinvestments kommt es deshalb darauf an, welcher Markt, Standort und welches Objekt zum jeweiligen Rendite-Risiko-Profil eines Investors passen. Auf Objektebene ist langfristig entscheidend, ob eine Immobilie wettbewerbsfähig bleibt oder sich mit vertretbarem Aufwand an veränderte Anforderungen anpassen lässt.

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*) Marco Kramer, Leiter Research & Investitionsstrategie bei der Real I.S. AG