Große Vermögensverwalter wie Banken, Versicherungen und Pensionskassen setzen bei ihren Geldanlagen weiterhin sehr stark auf Immobilien. Das ergab eine wissenschaftliche Untersuchung des CFin – Research Center for Financial Services (München). Für die von der SOLUTIO AG unterstützte Studie wurden im Juni dieses Jahres 121 institutionelle Investoren in Deutschland befragt, darunter u.a. 46% Banken und Sparkassen, 22% Versicherungen, 11% Pensionskassen. Während die überwiegende Mehrheit der befragten Institute (92%) bereits Real Estate in ihren Depots hat, will ein Drittel (32%) in den kommenden Jahren noch stärker in diese Assetklasse investieren.

Real Estate gehört zu den so genannten alternativen Assets, ebenso wie Infrastruktur, Private Equity und Private Debt. Innerhalb dieser Gruppe steht Infrastruktur mit 58% bei institutionellen Anlegern an zweiter Stelle, mit enormem Wachstumspotenzial: Drei Viertel (74%) der Befragten wollen hier in naher Zukunft mehr investieren. In Private Equity ist über die Hälfte (53%) investiert, 31% wollen ihre Investments steigern. Mit 38% hat Private Debt die geringste Verbreitung unter den alternativen Assets, doch auch hier will ein Drittel (32%) in den kommenden Jahren mehr Geld anlegen.

55% der befragen Investment-Profis bewerten die Assetklasse Real Estate als attraktiv oder sehr attraktiv. Einen höheren Wert erzielt nur Infrastruktur mit 70%. Private Equity stufen 50% der Befragten als (sehr) attraktiv ein, bei Private Debt sind es 44%.

Befragt nach den Rendite-Erwartungen an die Assetklassen, ergibt sich folgendes Bild: Bei Immobilien erwarten institutionelle Investoren im Durchschnitt 5% Rendite, bei Infrastruktur 7%. Die Wunschrendite bei Private Debt wird mit 8% und bei Private Equity mit 10% angegeben. Ganz offensichtlich ist also die Rendite nicht das einzige Kriterium, das die Attraktivität einer alternativen Geldanlage ausmacht.

Großer Optimismus auf mittlere und lange Sicht
Die meisten Anlage-Experten (65%) gehen davon aus, dass der Wert von Immobilien in den nächsten ein bis zwei Jahren tendenziell sinken wird. 23% erwarten kurzfristig sogar starke Wertverluste, nur ein Viertel (25%) rechnet mit einem stabilen Markt. Das Bild ändert sich in der mittel- und langfristigen Betrachtung: Für die kommenden drei bis fünf Jahren rechnen 40% mit Wertgewinnen und 39% mit einem stabilen Markt. In der Perspektive sechs bis zehn Jahre wird das Bild noch optimistischer: 81% glauben an steigende Immobilienwerte, 11% an Stabilität und nur 3% an einen Wertverfall.

Als wichtigsten Werttreiber in den kommenden fünf Jahren macht eine Mehrheit (68%) die Entwicklung der Mietrenditen aus. Bei den Objektwerten erwarten dagegen 60% einen Stillstand, nur 13% gehen hier von einer mittelfristigen Steigerung aus.

Vor dem Hintergrund steigender Leitzinsen und damit erhöhter risikofreier Renditen überdenken institutionelle Investoren ihre Risikobereitschaft bei Immobilieninvestitionen. Ein Drittel (33%) würde verstärkt ins Risiko gehen, um unter den aktuellen Gegebenheiten einen attraktiven Ertrag zu erwirtschaften. Eine Option bietet die Investition im Value-add-Segment. Hier liegt der Fokus auf der Neupositionierung von Bestandsobjekten durch Sanierung und Aufwertung. 41% der Befragten stufen diese Möglichkeit als attraktiv oder sehr attraktiv ein.

Wohnanlagen sind für Investoren am attraktivsten
Am positivsten werden Investments in Wohnanlagen („Residential“) bewertet: 66% der Experten nennen sie (sehr) attraktiv. Spezialimmobilien („Special Purpose“) kommen mit 41% auf Rang zwei; in diese Gruppe gehören etwa Bildungs-, Gesundheits- oder Freizeiteinrichtungen, auch Hotels oder Flughäfen. Investments in Industrieanlagen („Industrial“) finden 36% der Befragten (sehr) attraktiv, Bürogebäude („Office“) erzielen 33%. Land- und Forstflächen werden mit 13% als kaum attraktiv eingestuft.

Deutschsprachiger Raum wird bevorzugt
Eine große Mehrheit (68%) der institutionellen Investoren bevorzugt internationale Immobilien-Portfolios, die übrigen 32% würden eher regional investieren. Bei der Frage nach den attraktivsten Regionen kommt der deutschsprachige Raum (DACH) mit 71% auf den höchsten Wert, das übrige Europa erzielt 57%. Rein deutsche Investments finden 56% der Befragten attraktiv. Nordamerika kommt auf 35% und der Asien/Pazifik-Raum auf 28%. Immobilien in Südamerika (3%) und Afrika (0%) sind für deutsche institutionelle Investoren uninteressant.

Statt direkten Investments werden Fonds bevorzugt
Anleger können direkt in Immobilien investieren oder indirekt über Fonds und weitere Finanzierungsinstrumente. 58% der befragten Investoren haben direkte Anlagen in Immobilien getätigt, eine größere Zahl (84%) indirekte Anlagen. Für indirekte Investments sprechen nach Ansicht der Experten vor allem der geringere Investitionsaufwand (71%), die bessere Diversifikation des Portfolios (70%) und geringere Einstiegsbarrieren (59%). Weiter genannt wurden die erhöhte Transparenz, höhere Liquidität und bessere Renditeaussichten.

Die beliebtesten indirekten Investitionswege sind geschlossene Immobilienfonds (74%) und offene Fonds (73%), gefolgt von Pfandbriefen (44%), Private-Equity-Fonds (23%), REITs (19%), Asset Backed Securities (12%) und Immobilienanleihen (10%).

Management bei Auswahl eines Fonds entscheidend
Die Studie gibt auch einen Einblick in die Kriterien, nach denen die Anlage-Profis einen Immobilienfonds auswählen. Sehr wichtig ist für 62% das Management-Team. Transparenz ist 59% der Befragten sehr wichtig und ein gutes Rendite-Risiko-Profil 41%. Die Diversifikation des Fonds wird mit 39% ebenfalls häufig genannt.

Prof. Dr. Jens Kleine, CFin, zu den Ergebnissen: „Der Immobilienmarkt erlebt im Moment vielseitige Veränderungen und Unsicherheiten. Die Studienergebnisse bekräftigen aber das mittel- und langfristige Potential der Assetklasse und die Chancen, die dieser Markt zukünftig zu bieten hat.“