Im Sun Belt, den 15 Bundesstaaten südlich des 37. Breitengrades, leben derzeit rund 50% der gesamten US-Bevölkerung, Tendenz steigend. Unternehmen aus Wachstumsbranchen haben sich in Städten wie Jacksonville, Nashville oder Orlando angesiedelt, die Jobchancen sind sehr gut. Seit 2020 sind etwa zwei Drittel aller neuen US-Arbeitsplätze im Sun Belt entstanden. Zugleich locken eine höhere Lebensqualität, niedrigere Steuern und angenehmes Wetter neue Bewohner an. Durch das anhaltende Bevölkerungswachstum wächst die Nachfrage nach Mietwohnungen, die steigenden Kosten für Wohneigentum tun ihr Übriges.

Die bürokratischen Rahmenbedingungen für den Bau neuer Multi-Family-Objekte sind sehr investorenfreundlich: Während in Berlin die durchschnittliche Genehmigungszeit im Bebauungsplanverfahren mittlerweile bei rund zehn Jahren liegt, beweisen Behörden in den Südstaaten, dass man mit klaren Fristen und festen Ansprechpartnern innerhalb von zweieinhalb Jahren ein komplettes B-Plan-Verfahren durchführen kann. So kann ein gesamtes Wohnprojekt in nicht einmal fünfeinhalb Jahren realisiert werden – in dieser Zeit erhalten Projektentwickler in Deutschland nicht einmal eine Baugenehmigung.

US-Amerikaner wohnen länger zur Miete
Traditionell setzen die US-Amerikaner beim Wohnen auf das Eigenheim, doch hohe Kaufpreise und Hypothekenzinsen erschweren der Mittelschicht den Erwerb von Wohneigentum. Zwischen 2019 und 2024 sind die Kaufpreise um etwa 60% gestiegen. Der Durchschnittspreis für ein Einfamilienhaus liegt derzeit bei 412.500 US-Dollar – das entspricht dem Fünffachen eines mittleren Haushaltseinkommens, während nur das Dreifache als erschwinglich gilt. In der Folge sank die Hauseigentumsquote zwischen 2023 und 2025 von 65,9% auf 65,1%. In den Sun-Belt-Metropolen liegt sie mit 50-60% sogar noch unter dem nationalen Durchschnitt.

Da die Mietpreise seit 2020 durchschnittlich nur um etwa 20% gestiegen sind, wohnen die Amerikaner länger zur Miete. Nach einem Bauboom in den Jahren 2021 bis 2023 bleibt der Wohnungsneubau inzwischen jedoch deutlich hinter der Nachfrage zurück. Prognosen zufolge wird der Bevölkerungsanteil des Sun Belt bis 2040 auf rund 55% der gesamten US-Bevölkerung steigen, was einem Zuwachs von mehr als 30 Millionen Menschen entspricht. Nach einem Höchststand mit rund 610.000 neuen Multi-Family-Einheiten im Jahr 2023 dürfte die Zahl der jährlich fertiggestellten Wohnungen bis 2026 auf knapp 275.000 Einheiten zurückgehen. Die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage wird sich daher weiter vergrößern. Da die Mietregulierung in den USA im Vergleich zu Deutschland deutlich weniger ausgeprägt ist, ist davon auszugehen, dass es auch in den nächsten Jahren zu einem erneuten Anstieg der Mietpreise kommen wird.

Senior Living gewinnt an Bedeutung
Bisher wurde die Nachfrage nach Mietwohnungen vor allem von jungen Familien und Singles getrieben, doch der demografische Wandel gewinnt auch in den USA an Bedeutung. Rund 17% der US-Bevölkerung sind heute über 65 Jahre alt – 2060 sollen es rund 23% sein. Aufgrund des angenehmen Klimas und des hohen Lebensstandards zieht es viele Senioren in den Sun Belt: Etwa 50% der über 65-jährigen US-Amerikaner leben bereits dort. Der Trend, dass ältere Amerikaner ihre Einfamilienhäuser verkaufen, um zusätzliches Einkommen zu generieren und in Mietwohnungen zu ziehen, zeichnet sich ab. Seniorengerechte Wohnungen mit guter Infrastrukturanbindung ergänzen das Multi-Family-Segment damit um ein zunehmend relevantes Teilsegment und entwickeln sich zu einem weiteren Wachstumsfeld für Investoren und Projektentwickler.

Der Sun Belt vereint mehrere Faktoren, die den Multi-Family-Sektor für Investoren langfristig attraktiv machen: ein starkes Bevölkerungswachstum verbunden mit einer wachsenden Nachfrage nach Mietwohnungen, günstige demografische Perspektiven und investorenfreundliche Rahmenbedingungen. Auch durch die Trump-Administration sind derzeit keine politischen Eingriffe zu erwarten, die diese Voraussetzungen grundlegend verändern könnten – nicht zuletzt, weil Donald Trump selbst aus der Immobilienbranche stammt und kaum Maßnahmen gegen deren Interessen ergreifen dürfte.

---
*) Pepijn Morshuis, CEO der Trei Real Estate