Zehnjährige deutsche Bundesanleihen rentieren seit Mitte März nach langer Zeit erstmals wieder über 3%. Zinspapiere liefern momentan also wieder interessante Kupons, während das Makro-Bild fragil bleibt: Ende Mai hat der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung die Konjunkturprognose für 2026 auf 0,5% gesenkt, nach 0,9% Wachstum im November. Geopolitische Risikoprämien und steigende Volatilität bei liquiden Assetklassen zwingen Pensionskassen, Versorgungswerke und Versicherer dazu, ihre Sachwertquoten neu zu kalibrieren. Immobilien werden in dieser Gemengelage mitunter als „zinssensitiv“ beschrieben. Doch diese Sichtweise greift zu kurz. Gerade in einem Umfeld erhöhter Inflation behauptet sich insbesondere Wohnen als tragende Säule einer disziplinierten Anlagestrategie. Vor allem drei Argumente unterstreichen das: indexierte Cashflows, knappes Angebot in Verbindung mit robuster Nachfrage sowie Wertbeitrag zur Portfoliodiversifikation.

Indexierte Cashflows
Ein wesentlicher Charme von Immobilien-Investments liegt darin, dass sie den Realwert des Eigenkapitals erhalten können, insbesondere dann, wenn die Mietverträge an die Inflation gekoppelt sind. Gewerbliche Logistik-Mietverträge sind in den westeuropäischen Immobilienmärkten nahezu flächendeckend an den Verbraucherpreisindex gekoppelt – häufig zu 90 bis 100%, teilweise mit Schwellenwertklauseln. Im Wohnsegment wirken Index- und Staffelmieten im freifinanzierten Bestand sowie Mietspiegelmechanik im regulierten Segment. Für den Investor bedeutet das: Der nominale Cashflow ist an das Preisniveau gekoppelt, während Fremdkapital in nominalen Größen zurückgezahlt wird. Diese positive asymmetrische Wirkung ist in kaum einer anderen Anlageklasse so vertraglich verankert wie bei Immobilien.

Knappes Angebot trifft auf robuste Nachfrage
Inflation manifestiert sich nicht nur in Konsumgüterpreisen, sondern besonders deutlich im Anstieg der Baukosten und energetischen Sanierungen. Die Baupreisindizes sind nach Angaben von Destatis seit 2020 im zweistelligen Prozentbereich gestiegen. In Verbindung mit den gestiegenen Finanzierungskosten ist die Projektentwicklungspipeline – insbesondere in Logistik und Wohnen – spürbar ausgedünnt. Das hat zur Folge, dass das Angebot an modernen, ESG-konformen Flächen mit der fundamental stabilen Nachfrage nicht Schritt hält. Im Segment Wohnen treffen anhaltende Urbanisierung, Zuwanderung und ein historisch niedriges Fertigstellungsvolumen auf eine demografisch fest verankerte Nachfrage. Mit 1,9% weist Hamburg laut Zensus 2022 die niedrigste Leerstandsquote aller deutschen Großstädte aus, gefolgt von Münster und Berlin mit jeweils 2%. Bei Logistikimmobilien sorgen Nearshoring, E-Commerce-Penetration und Resilienzaufbau in Bezug auf bestehende Lieferketten für eine strukturell hohe Flächennachfrage.

Wertbeitrag zur Portfoliodiversifikation
Die institutionelle Portfoliotheorie zeigt, dass Immobilien einen niedrigen, in manchen Phasen sogar negativen Korrelationsgrad zu liquiden Anleihen und Aktien aufweisen. In Inflationsregimen ist dieser Diversifikationseffekt besonders wertvoll, weil klassische 60/40-Allokationen historisch unter Druck geraten. Langfristige Immobilieninvestments können bei steigender Inflation nicht nur den Kaufkraftverlust ausgleichen, sondern diesen häufig sogar überkompensieren, indem steigende Wiederherstellungskosten den Marktwert bestehender Gebäude stützen und der laufende Cash-Flow mit indexierten Mietverträgen steigt.

Fazit
Wer Immobilien als das versteht, was sie sind – Quellen für langfristige, inflationsindexierte, sachwertbesicherte Cashflow-Ströme mit struktureller Knappheitsprämie – erkennt, dass das aktuelle Marktumfeld deren Vorteile noch deutlicher werden lässt. Für institutionelle Investoren mit Asset-Liability-Verpflichtungen über zwanzig Jahre und mehr ist die Frage nicht, ob Immobilien ins Portfolio gehören, sondern in welcher Qualität, mit welchem Manager und in welcher Gewichtung.

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*) Dr. Lars Vandrei, Head of Research bei Catella Investment Management