Dazu gehört vor allem Mikrowohnen und studentisches Wohnen, womit allerdings keine AStA-verwalteten Studentenwohnheime, sondern privat geführte und oftmals durchaus komfortable Studenten-Apartments gemeint sind, sogenannte Purpose-Built Student Accommodations (PBSA). Jüngste Zahlen vom Investment-Markt zeigen, dass das Interesse an diesem Segment wieder anzieht: Laut CBRE erreichte es in Deutschland 2025 ein Transaktionsvolumen von 267 Mio. Euro. Gegenüber dem Vorjahr entspricht das einem Plus von 145%. Im Vergleich zu den Boomjahren vor Pandemie und Zinswende ist das – wie am gesamten Immobilienmarkt – zwar noch ein bescheidendes Niveau, aber die positive Trendwende ist klar erkennbar.

Was überzeugt die Investoren von Micro-Living? Zum Verständnis hilft ein Blick zurück: Diese Sub-Assetklasse hat sich in Europa vor circa 15 bis 20 Jahren aus dem klassischen Wohnen heraus etabliert, und zwar vor allem aus zwei Gründen: Erstens schuf die zunehmende (auch internationale) Mobilität einen neuen Bedarf nach kurzfristigen, zeitlich flexibleren Wohnangeboten. Das hatte es im Prinzip schon immer gegeben, nur wuchs die Nachfrage im Zuge der Globalisierung um die Jahrtausendwende enorm und betraf längst nicht mehr nur Studierende. Zweitens gerieten die Ankaufsrenditen im klassischen Wohnsegment in der Niedrigzinsphase ab 2009 unter stetigen Druck. Alternative Wohnformen versprachen rund 100 Basispunkte mehr Rendite bei gleichzeitig kurzfristigeren Mietverträgen, die eine schnellere Anpassung an Inflationstendenzen erlaubten und weniger stark reguliert waren.

Hat sich diese Konstellation nach den Irritationen von Corona und Zinswende nun wieder eingestellt? Die Antwort lautet: Ja, aber. Erstens ist die (internationale) Mobilität wieder zurück und zweifellos ein weiterhin wichtiger Faktor für Micro-Living. Aber diese Mobilitätsentwicklung hat sich heute als nicht ganz so stark herausgestellt, wie man das in den 2000er Jahren mitunter angenommen hatte. Dafür werden gesellschaftliche und demografische Faktoren wichtiger: mehr Einpersonenhaushalte (ob alt oder jung) und ein zunehmender Wunsch nach „Convenience/Lifestyle“-Produkten, der auch das Wohnen erfasst hat und dabei Flexibilität und Service-Angebote nachfragt. Gleichzeitig ist und bleibt die Nachfrage von studentischer Seite ein wichtiger und stabilisierender Faktor.

Zweitens generieren Micro-Living-Investments nach wie vor einen Vorsprung gegenüber klassischem Wohnen bei den Ankaufsrenditen. In Deutschland beobachteten Research-Häuser wie CBRE oder Savills 2025 im Durchschnitt etwa 4,5%, wobei es sich um eine sehr heterogene Sub-Assetklasse mit entsprechenden Bandbreiten handelt. Dennoch wären das wieder rund 100 Basispunkte mehr als klassisches Wohnen. Hinzu kommt unverändert die Kurzfristigkeit der Mietverträge, die Anpassungen der Mieterträge auch an höhere Inflationsraten ermöglicht.

Und drittens – was zuvor nicht zu ahnen war: Selbst in den Pandemie-Krisenjahren hat sich Micro-Living als vergleichsweise resilient erwiesen: Nennenswerte Mietausfälle gab es nicht. Die Belegungsquoten sind zwar laut „Initiative Micro-Living“ kurzzeitig auf 85% zurückgegangen – was im Vergleich zum Hotelgewerbe praktisch vernachlässigbar ist –, haben sich aber auch sehr schnell wieder erholt. Aktuell liegen sie in Europa bei über 90%, in Deutschland bei rund 95%.

Seit den Anfangsjahren von Micro-Living hat sich aber auch noch etwas anderes strukturell verändert: Das Segment ist wesentlich professioneller geworden, vor allem die Betreiberseite. Für Investoren ist das ein sehr relevanter Faktor, denn die kleinteilige Mieterstruktur und die häufigen Mieterwechsel gehen unweigerlich auch mit einem erhöhten Verwaltungsaufwand einher. Erst ein professioneller Betreiber macht aus vielen kleinen Mietverhältnissen ein für institutionelle Investoren tragfähiges und skalierbares Investmentmodell.

Damit wird die Betreiberqualität zu einem zentralen Investmentkriterium. Entscheidend sind neben der Kompetenz in der klassischen Gebäudeverwaltung auch Kriterien wie (internationale) Reichweite, Plattformkonzept, Marke, Vertriebsmodell und operative Effizienz: Wie schnell lässt sich eine neue Einheit vermieten? Über welche Kanäle werden internationale Studierende erreicht? Gibt es englischsprachige Buchungsstrecken, digitale Verträge, funktionierende Zahlungsprozesse und klare Regeln für Kautionen, Abnutzung und Schäden? Im Hotelmarkt ist seit Langem bekannt, wie wichtig die eigene Vertriebsplattform ist, um nicht einen großen Teil der Erträge an externe Vermittlungsplattformen zu verlieren. Ähnliches ist im studentischen Wohnen zu beobachten: Betreibermarken gewinnen an Bedeutung, weil sie Vertrauen schaffen und Vermietungskosten senken können.

Nachdem infolge der Zinswende deutlich weniger gebaut und viele Projektentwicklungen verschoben oder abgesagt wurden, sendet nunmehr auch die Angebotsseite wieder vorsichtig positive Signale. Von einem Bauboom kann keine Rede sein, die Baukosten bleiben eine hohe Hürde, doch einzelne Projekte kehren zurück in die Pipeline. In einigen lokalen Teilmärkten zeichnet sich mit der Wiederbelebung der Entwicklungstätigkeiten bereits eine bevorstehende Sättigung und damit ein starker Wettbewerb ab. In anderen Städten wiederum bleibt der Bedarf hoch, weil sich auch am klassischen Wohnungsmarkt kaum geeignete und bezahlbare Kapazitäten finden. Für Investoren bedeutet das, dass sie nicht mehr nur das zur konkreten Zielgruppe passende Betreiberkonzept und die Mikrolage prüfen müssen, sondern auch die Qualitäten des Makrostandorts.

Mikrowohnen ist längst kein Nischensegment mehr, sondern eine etablierte Nutzungsart. Das bedeutet aber nicht, dass jede kleine möblierte Einheit automatisch ein institutionelles Investment ist. Die neue Marktphase, die gerade einsetzt, wird professioneller, aber auch selektiver und wettbewerbsintensiver. Wer das gut im Griff hat, findet im Mikrowohnen keinen Ersatz für klassisches Wohnen, sondern einen eigenständigen Baustein für ein diversifiziertes Immobilienportfolio.

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*) Kerstin Struckmann, Global Head of Product Management Institutional Clients, und Carl-Christian Siegel, Director Investments, Commerz Real AG, Wiesbaden