Im Healthcare-Sektor entscheidet sich die Qualität eines Investments jedoch nicht allein an der Frage, ob grundsätzlicher Bedarf besteht. Entscheidend ist, ob dieser Bedarf in dauerhaft tragfähige Betreiberstrukturen und stabile Cashflows übersetzt werden kann. Healthcare ist weniger ein klassisches Immobilien-Investmentsegment wie Wohnen oder Büro. Es ist eine operativ geprägte Nutzungsart, mit der neben der Qualität der Immobilie auch Regulierungsthemen, Betreiberqualität und das konkrete Geschäftsmodell eng verknüpft sind. Es handelt sich um typische Betreiberimmobilien.

Diese Eigenschaft wurde in den vergangenen Jahren besonders sichtbar. Eine Reihe von Betreiberinsolvenzen im deutschen Pflegemarkt hat die Schlagzeilen bestimmt und Investoren verunsichert. Der Blick auf die Fakten offenbart, dass die öffentliche Wahrnehmung diesbezüglich zumindest etwas überzeichnet war: So standen in den Jahren 2023 und 2024 insgesamt 271 Insolvenzen einem Bestand von rund 11.600 stationären Pflegeeinrichtungen in Deutschland gegenüber. Tatsächlich schließen mussten lediglich 58 Einrichtungen. Ohne Frage ein tragischer Einschnitt für die betroffenen Heimbewohner, Angehörigen und Angestellten. Ein flächendeckendes Problem wird dadurch jedoch nicht attestiert. 79% der betroffenen Einrichtungen konnten zum Teil von neuen Betreibern weiterbetrieben werden.

Das heißt natürlich nicht, dass das Betreiberrisiko für Investoren zu vernachlässigen wäre. Es zeigt vielmehr, worauf es ankommt: auf eine sorgfältige Prüfung der Betreiberbonität, der Kostenstruktur, der Auslastung, der lokalen Wettbewerbssituation und der regulatorischen Rahmenbedingungen. Das zentrale Risiko ist häufig nicht erst der vollständige Ausfall einer Einrichtung, sondern eine schleichende Erosion operativer Margen und damit der Zahlungsfähigkeit. Deshalb reicht es nicht, sich einzig auf lange Mietverträge zu verlassen.

Der langfristige Erfolg von Healthcare-Investments hängt nicht zuletzt davon ab, dass ein Asset-Manager die Betreiberstrukturen wirklich versteht. Personalausstattung und Personalkosten, Energiekosten, Belegung, Pflegequalität, Genehmigungen, Refinanzierungsmodelle und lokaler Wettbewerb müssen laufend beobachtet werden. Die Qualität der Immobilie bleibt wichtig, aber sie kann nicht losgelöst vom Betrieb beurteilt werden.

Diese Komplexität spricht für spezialisierte Investoren beziehungsweise Asset Manager. Healthcare-Märkte sind stark reguliert, lokal geprägt und nicht leicht zugänglich. Neue Pflegeheime, Kliniken oder medizinische Einrichtungen entstehen nicht beliebig. Es gibt hohe Markteintrittsbarrieren, begrenzte Grundstücksverfügbarkeit, Genehmigungsprozesse und strenge Anforderungen an Betreiber. Dadurch wird das Segment zwar vor Überangebot geschützt, verlangt aber zugleich tiefe Marktkenntnis und langjährige Netzwerke.

Für institutionelle Portfolios ist Healthcare vor allem ein Stabilitätsbaustein. Das Segment ist nicht darauf ausgelegt, in jedem Marktumfeld maximale Rendite zu erzielen. Seine Stärke liegt in planbaren Ertragsprofilen, relativ geringer Volatilität und einer Nachfrage, die deutlich weniger von Konjunkturzyklen abhängt als Büro-, Einzelhandels- oder Logistikmärkte.

Diese Einschätzung wird durch Resilienzanalysen der vergangenen Krisenjahre gestützt. Healthcare zählte über mehrere Stressphasen hinweg zu den widerstandsfähigsten Nutzungsarten. Bei den Total Returns seit Beginn dieses Jahrzehnts zeigt sich ein auffällig stabiles Bild mit einem durchschnittlichen jährlichen Total Return von rund 4,5%. Das entspricht einem Vorsprung zu den nachfolgenden Nutzungsarten Bildungsimmobilien und Logistik von 50 Basispunkten beziehungsweise 80 Basispunkten per annum. Das ist natürlich keine Garantie für jeden Einzelfall, zeigt aber, welche effizienzsteigernde Funktion Healthcare in einem institutionellen Portfolio erfüllen kann, insbesondere in volatilen Zeiten.

Hinzu kommt die gesellschaftliche Einbettung des Sektors. Gesundheits- und Pflegeleistungen sind keine einfach substituierbaren Konsumgüter. In Europa werden wesentliche Teile der Gesundheitsausgaben über staatliche Systeme oder verpflichtende Versicherungsmodelle getragen. Damit entsteht ein anderer Nachfrage- und Finanzierungsrahmen als bei anderen gewerblichen Nutzungen. Zugleich stehen öffentliche Haushalte unter Druck, während der Investitionsbedarf in moderne Gesundheits- und Pflegeinfrastruktur steigt. Private Immobilieninvestoren ersetzen nicht den Staat, können aber einen Beitrag zur Modernisierung und Bereitstellung notwendiger Infrastruktur leisten.

Innerhalb des Sektors selbst nimmt die Differenzierung zu. Klassische Pflegeheime bleiben für pflegeabhängige ältere Menschen ein zentraler Bestandteil der Versorgung. Gleichzeitig verändern sich die Bedürfnisse älterer Generationen. Senior Living, betreutes Wohnen, rehabilitative Angebote und ambulant geprägte Versorgungsformen gewinnen an Bedeutung. Die Grenzen zwischen Wohnen, Pflege und medizinischer Versorgung verwischen an einigen Stellen zunehmend.

Für Investoren erhöht das nochmals die Komplexität. Pflegeheime, Reha-Kliniken, psychiatrische Einrichtungen oder private Krankenhäuser folgen unterschiedlichen ökonomischen Parametern. In manchen Segmenten ist die Auslastung der zentrale Indikator, in anderen sind Spezialisierung, Einzugsgebiet, medizinisches Angebot oder die Zahlungsfähigkeit lokal Nachfragender wichtiger. Entsprechend muss jede Investition asset- und standortspezifisch geprüft werden.

Trotz aller Anforderungen an das Produkt ist Healthcare mittlerweile kein Nischensegment mehr. Im Jahr 2025 betrug sein Anteil am gesamten deutschen gewerblichen Immobilieninvestmentumsatz 5,5% bei 1,37 Mrd. Euro Umsatz, das entspricht dem Anteil der Nutzungsart Hotels im Jahr 2024. Allein Pflegeheime machten 880 Mio. Euro aus.

Healthcare ist damit eine chancenreiche, liquide, aber anspruchsvolle Assetklasse. Die strukturelle Nachfrage ist stark. Die Resilienz in Krisenphasen ist belegbar. Die gesellschaftliche Relevanz ist offensichtlich. Gleichzeitig ist das Segment nichts für pauschale Allokationen. Wer hier investiert, muss Demografie, Regulierung, Betreiberqualität und Immobilienqualität zusammen betrachten. Erst aus diesem Zusammenspiel entsteht jene Stabilität, die Healthcare-Immobilien für institutionelle Investoren so interessant macht.

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*) Thomas Kotyrba, Head of Research, Strategy & Product, BNP Paribas REIM