Der Fokus richtet sich deshalb auf Sektoren und Assetklassen, die sich auch in Zeiten des Umbruchs behaupten können und die Fähigkeit besitzen, sich gegenüber externen Schocks widerstandsfähig zu zeigen. Immobilien können resiliente Assets sein. Immobilien lassen sich gezielt auf ihre Anpassungsfähigkeit in Bezug auf beispielsweise Drittverwendungsfähigkeit, nachhaltige Mobilitätskonzepte sowie Klimawandelanpassung auswählen. Aktive Asset-Management-Strategien können zudem dazu beitragen, das Resilienzprofil gezielt zu verbessern – vorausgesetzt, man setzt auf die richtigen Strategien und Nutzungsarten. Speziell Healthcare-Immobilien haben in den vergangenen Jahrzehnten mehrfach in Krisenjahren unter Beweis gestellt, dass sie dazu in der Lage sind und sich deshalb bestens für ein resilientes Portfolio eignen.

Healthcare: Spitzenreiter im Resilienz-Ranking
Eine Analyse von BNP Paribas REIM auf Basis von mehr als 32.000 Einzelbeobachtungen seit dem Jahr 2001 kommt zu einem klaren Ergebnis: Unter allen Nutzungsarten zeigt Healthcare die höchste Resilienz über die untersuchten Krisenphasen hinweg – mit 13 Krisenjahren von der Dotcom-Blase über die Finanzkrise bis zur Covid-Pandemie und den Auswirkungen des Ukraine-Kriegs. Kein anderes Segment konnte in der Summe der Key-Performance-Indicators (KPIs) so konstant positive Werte liefern: Laut der Auswertung des BNP-Paribas-eigenen Resilienz-Index, der vier Performancekennzahlen (Total Return, Capital Growth, Market Rental Value Growth, Net Operating Income Yield) mit der Unabhängigkeit vom BIP-Wachstum kombiniert, liegt Healthcare unter den kommerziellen Nutzungsarten ganz vorn.

Was die strukturelle Resilienz von Healthcare-Immobilien erklärt
Hinter dieser Robustheit stehen strukturelle Faktoren: Der demografische Wandel, medizinischer Fortschritt und ein wachsendes Gesundheitsbewusstsein sorgen europaweit für kontinuierlich steigende Nachfrage nach pflegerischen, therapeutischen und medizinischen Dienstleistungen – unabhängig von Konjunkturzyklen. Und für diese Dienstleistungen werden zum Teil hochgradig spezialisierte Flächen benötigt.

Healthcare-Immobilien zeichnen sich auf europäischer Ebene durch langfristige Mietverträge mit in der Regel bonitätsstarken Betreibern aus – auch wenn sich der sukzessive Gegenwind (Corona-Virus, Kostensteigerungen, Personalmangel) in den vergangenen Jahren ausgewirkt hat, wobei die Fundamentaldaten des Sektors weiterhin stark sind. Anders als bei anderen gewerblichen Nutzungen sind die Ertragsströme weniger von Konjunktur- und Marktzyklen oder vom Homeoffice-Trend abhängig. Viele Betreiber arbeiten mit dualen Refinanzierungsmodellen – einem Mix aus privater Zuzahlung und staatlich geregelter Vergütung –, was die Stabilität zusätzlich erhöht, zusammen mit den strikten regulatorischen Rahmenbedingungen in den meisten europäischen Ländern.

Trotz aller Vorteile ist Healthcare kein Selbstläufer. Der Zugang zu geeigneten Assets ist begrenzt. Die Selektion geeigneter Betreiber ist erfolgskritisch – Bonität, Betriebskonzept und Standortstrategie entscheiden maßgeblich über die Performance – und erfordert spezifisches Know-how. Auch ESG-Aspekte sind nicht außer Acht zu lassen: Energieeffizienz, Barrierefreiheit, Inklusion von sozial Benachteiligten sowie nachhaltige Mobilitätsformen rücken bei der Due Diligence immer stärker in den Fokus.

Resilienz ist ein strategisches Steuerungsprinzip
Resilienz ist kein reines Reaktionskonzept auf akute Krisen, sondern ein aktives Steuerungsprinzip für langfristige Investmentstrategien: Welche Assets erweisen sich als strukturell widerstandsfähig – nicht nur im Rückblick, sondern auch mit Blick auf künftige Transformationsprozesse? Immobilien spielen in diesem Kontext eine Schlüsselrolle: Sie schaffen soziale Verbindungsorte, sind physisch anpassungsfähig, bieten stabile Cashflows und weisen einen Unterschied zu vielen anderen Assetklassen auf: Sie lassen sich gezielt nach Resilienz-Gesichtspunkten strukturieren, um zunehmenden Risiken, etwa durch den Klimawandel, zu begegnen.

Healthcare-Immobilien sind ein besonders überzeugendes Beispiel. Sie verbinden eine gesellschaftlich wertvolle und unverzichtbare Nutzung mit stabiler Nachfrage, hoher Betreiberbindung und langfristigen Mieterstrukturen. Dies erfordert ein stimmiges Gesamtkonzept, das Standort, Objektqualität, Energieeffizienz, Betreiberkonzept und Anpassungsfähigkeit berücksichtigt. Vieles davon lasst sich aktiv beeinflussen und steuern. Wer Immobilienstrategien systematisch an Resilienz-Merkmalen ausrichtet, kann nicht nur Risiken besser steuern, sondern auch nachhaltige Werte generieren. An Healthcare-Immobilien führt dabei praktisch kein Weg vorbei.

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*) Paul Darribère, Global Head of Healthcare & Hospitality, BNP Paribas REIM