IPE D.A.CH: Herr Thürmer, können Sie uns kurz und knapp die wichtigsten Ergebnisse Ihrer nun zum sechsten Mal durchgeführten Studie „Präferenzen institutioneller Anleger bei Immobilien und Alternativen Investments“ nennen?
Thürmer: Für die Studie haben wir 51 institutionelle Investoren zu ihren bisherigen Investments und künftigen Überlegungen in den Bereichen Immobilien und Alternative Investments befragt. Weitere Themen waren Nachhaltigkeit sowie erstmals auch der Einsatz von Künstlicher Intelligenz und Tokenisierung. Insgesamt verantworten die befragten Teilnehmer ein Anlagevolumen von 1,074 Billionen Euro. Fast 60% der Teilnehmer sind Versicherungsunternehmen oder Altersvorsorgeeinrichtungen. Damit ist der Anteil klassischer institutioneller Investoren sehr hoch. Weitere Anlegergruppen sind unter anderem Family Offices, Stiftungen, Banken, Sparkassen und Industrieunternehmen.

Bei Immobilien scheint die kurze Umkehrbewegung des Jahres 2025 bereits wieder beendet zu sein. Der Appetit auf Neuinvestitionen ist derzeit gering. Gründe dürften konjunkturelle Probleme, steigende Zinsen und die neue Konkurrenz durch Infrastrukturprojekte sein. Die Immobilienquoten bleiben hoch, werden aber nicht weiter ausgebaut.

Bei den Alternativen Investments sieht es besser aus. Gefragt sind Infrastrukturanlagen in den Bereichen Energie, Verkehr, Digitales und Soziales. Auch Teilbereiche von Private Debt, insbesondere Corporate Debt und Infrastructure Debt, dürften aufgestockt werden. Bei den Themen Nachhaltigkeit sowie erstmals KI und Tokenisierung erhielten wir ebenfalls spannende Antworten.

IPE D.A.CH: Kommen wir zur Einschätzung der Assetklasse Immobilien. Sie sprechen von einem nachlassenden Interesse an Betongold. Sind Immobilienanlagen noch eine präferierte Assetklasse für institutionelle Investoren?
Thürmer: Immobilien bleiben sicherlich eine präferierte Assetklasse. Immerhin halten 60% der befragten Anleger zwischen 5 und 15% ihrer Assets in Immobilien. Weitere 40% weisen Immobilienquoten von 15-30% auf. In den Jahren 2010 bis 2020 hat sich die Immobilienquote aus unterschiedlichen Gründen verdoppelt. Derzeit erleben wir daher eine marktbedingte Bereinigung bei der Assetklasse Immobilien, die möglicherweise noch längere Zeit anhalten wird. Aufstockungen planen nur noch 8% der befragten Investoren. 68% sehen keine Änderungen vor, während 24% Bestandsreduzierungen erwägen. Letzterer Anteil ist im Vergleich zu den Vorjahren relativ hoch.

IPE D.A.CH: Das hört sich eher pessimistisch an!
Thürmer: Die Märkte befinden sich tatsächlich im Krisenmodus. Der Trend geht klar in Richtung Core-Immobilien, nachdem die Wertberichtigungen in den vergangenen Jahren stark zugenommen haben. Insbesondere strukturelle Risiken, etwa in Regionen mit hohem Industrieanteil, werden inzwischen kritischer beurteilt. Neu bei der Risikobewertung heimischer Immobilienmärkte ist außerdem die Sensibilität für politische und konjunkturelle Risiken. Viele Investoren sehen Tendenzen einer Deindustrialisierung und damit einhergehend rückläufige Immobilienmärkte. Steigende Baukosten infolge höherer Rohstoffpreise, der Klimawandel, neue Bauvorschriften und weiter steigende Finanzierungskosten belasten diese Assetklasse überproportional. Hinzu kommen neue Wettbewerber im Segment der illiquiden Anlagen, beispielsweise Infrastrukturinvestments.

IPE D.A.CH: Welche Nutzungsarten werden nachgefragt?
Thürmer: Interesse besteht an Sozial- und Gesundheitsimmobilien, also tendenziell an „sozialer Infrastruktur“. Auch Wohnen als konjunkturresistente Nutzungsart und Logistik werden positiv gesehen. Gewerbeimmobilien wie Büro und Handel spielen bei Neuanlagen dagegen kaum noch eine Rolle.

IPE D.A.CH: Wie planen institutionelle Investoren mit Bestandsimmobilien umzugehen, die energetisch noch nicht auf dem neuesten Stand sind?
Thürmer: 47% wollen ihre Bestandsimmobilien energetisch sanieren oder haben dies bereits getan. 22% planen den Verkauf von Beständen. 26% denken zunächst nicht über konkrete Maßnahmen nach. Allerdings gibt es große Unterschiede zwischen den Anlegergruppen. Vorbildlich agieren Kirchen und Versicherer. Auch Banken, Sparkassen und Altersvorsorgeeinrichtungen sind aktiv. Dennoch werden energetische Sanierungen von vielen Anlegern als kostenträchtiger Hemmschuh betrachtet.

IPE D.A.CH: Planen Anleger künftig noch Zukäufe bei nicht energetisch sanierten Liegenschaften?
Thürmer: 18%der befragten Investoren planen solche Zukäufe. 27% schließen Käufe nicht energetisch sanierter Liegenschaften aus. Die Mehrheit von 56% hat sich bei diesem Thema noch nicht festgelegt.

IPE D.A.CH: Wie wirken sich die veränderten Zins- und Finanzierungsbedingungen auf die Investitionsentscheidungen institutioneller Investoren aus?
Thürmer: Das derzeitige Zinsumfeld führt zu zurückhaltenden Zins- und Renditeprognosen. Anleger müssen wachsende Finanzierungskosten einkalkulieren. Im Laufe der Zeit dürfte dies zu geringeren Fremdkapitalquoten führen. Im Immobilienbereich ist diese Entwicklung bereits spürbar. Nachhaltige, energieeffiziente und zukunftsfähige Immobilienkonzepte erhalten inzwischen besseren und günstigeren Zugang zu Fremdkapital als nicht energetisch sanierte Liegenschaften.

IPE D.A.CH: Mit welchen Kriterien bei der Fondsselektion beziehungsweise der Auswahl eines Fondsmanagers beschäftigen sich institutionelle Investoren im Vorfeld einer Investmententscheidung?
Thürmer: Institutionelle Investoren erwarten ein überzeugendes Konzept, einen starken Track Record und belastbaren Dealflow sowie gegebenenfalls ein zeitnah umsetzbares Startportfolio. Hinzu kommen professionelles Controlling, aussagekräftiges Reporting, Transparenz und eine laufende Kommunikation während der gesamten Investmentperiode.

IPE D.A.CH: Sie haben 2026 Ihr Frageuniversum um Bereiche wie KI und Tokenisierung erweitert. In welchen Aufgabenfeldern wird KI eingesetzt, und inwiefern beeinflusst sie bereits die Anlageentscheidungen institutioneller Investoren?
Thürmer: KI wird hauptsächlich in Research und Finanzanalyse (21%), im Risikomanagement (17%) sowie in der Compliance (15%) eingesetzt. Bei Allokationsfragen, im Währungsmanagement und in der Portfoliokonstruktion spielt sie bislang eine geringere Rolle. Nur 4% geben an, dass KI unmittelbar zur Anlageentscheidung beiträgt. 43% lassen KI-Ergebnisse in ihre Überlegungen einfließen, während 53% KI bislang nicht einbinden.

IPE D.A.CH: In welchen Bereichen sehen institutionelle Investoren den größten Nutzen der Tokenisierung, und wie beurteilen sie deren Bedeutung für die kommenden fünf Jahre?
Thürmer: Grundsätzlich dürfte Tokenisierung Vorteile bei niedrigeren Einstiegshürden, der Effizienz von Abwicklung und Settlement sowie bei Transparenz und Reporting bieten. Zum heutigen Zeitpunkt messen allerdings nur rund 18% der Befragten der Tokenisierung eine hohe oder sehr hohe Bedeutung bei. 82% betrachten sie eher als Nischenanwendung oder schreiben ihr nur eine geringe Bedeutung zu.

IPE D.A.CH: Vielen Dank für das Gespräch.

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LINK ZUR PANELDISKUSSION (VIDEO) „Präferenzen institutioneller Anleger bei Immobilien und Alternativen Investments“