„Im Markt für Büroimmobilien blieb auch 2025 eine spürbare Belebung aus“, formuliert es das Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2026 des Rates der Immobilienweisen, das jährlich im Auftrag des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) durchgeführt wird.

Stabilere Renditen, steigende Mieten, geringeres Neubauvolumen, höherer Leerstand und sinkender Flächenumsatz. So lassen sich die Erkenntnisse der Studie zum Thema Büroimmobilien ganz grob und ohne Differenzierung nach Lage zusammenfassen.

Für die Studien-Autoren hat das vor allem folgende Gründe: „Die anhaltende konjunkturelle Schwäche, ein anspruchsvolles Finanzierungsumfeld sowie strukturelle Veränderungen durch hybride Arbeitsmodelle, Künstliche Intelligenz, ESG-Anforderungen und zunehmenden Sanierungsbedarf prägen weiterhin das Marktgeschehen.“

Gerade der letztgenannte Grund ist gerade für institutionelle Langzeitinvestoren von besonderem Interesse. Während die ZIA-Studie einen Rückgang im Neubauvolumen in allen Lagen verzeichnet, ist für Sanierungsvorhaben ein anderer Trend zu verzeichnen. Hier nehme das Volumen „spürbar zu“. Der „Anteil von Sanierungsvorhaben in der Büroflächenpipeline der A-Städte liegt bis 2027 bei rund 650.000 qm (25%)“.

Im Vorjahresgutachten hatte die ZIA folgende Sanierungsgröße beziffert: Der energetische Sanierungsbedarf von Bürogebäuden lag damals bei 160 bis 200 Mrd. Euro in den A-D-Märkten.“

Marktstimmen
IPE D.A.CH hat sich im Markt umgehört und dazu unterschiedliche Stimmen eingefangen – vor allem mit Blick auf Bestands-Büroimmobilien: Das allgemeine Fazit ist dabei, dass gutes aktives Management eines solchen Bestandes – in enger Abstimmung zwischen Manager und Besitzer – unabdingbar bleibt.

„Entscheidend ist mehr denn je eine wirklich individuelle Asset-Analyse und eine aktive Weiterentwicklung, sei es durch energetische Sanierung, Repositionierung, Umnutzung oder, wo sinnvoll, eben Verkauf. Asset Management wird damit zum zentralen Werttreiber,“ sagt etwa Holger Matheis, CEO Swiss Life Asset Managers in Deutschland.

Für Moritz Kraneis, Geschäftsführer der Deutsche Zinshaus Gruppe, hat „nicht jede Bürofläche als solche eine Zukunft“. „In vielen Fällen können erfahrene, lokal vernetzte und unternehmerisch denkende Asset Manager bestehenden, leerstehenden Gewerbeflächen neues Leben einhauchen. Insbesondere positive Kopplungseffekte in modernen Mixed-Use-Nutzungskonzepten sind hier entscheidend“, so Kraneis gegenüber unserer Redaktion.

In eine ähnliche Kerbe schlägt hier Bernd Schade, Vorsitzender der Geschäftsführung der OFB Projektentwicklung: „Die zentrale Frage lautet nicht allein ‚Sanierung oder Verkauf?‘, sondern, welche Rolle das Gebäude künftig einnehmen kann? In vielen Fällen wird es um technische, funktionale und teilweise auch städtebauliche Transformation gehen. Manche Gebäude lassen sich weiterentwickeln, andere werden wirtschaftlich nur schwer zu halten sein.“

Aydin Karaduman, Vorsitzender der Geschäftsführung der IC Immobilien Gruppe, gibt dabei zu bedenken: „Es geht nicht darum, reflexartig zu sanieren oder umzunutzen, sondern gemeinsam mit dem Eigentümer eine belastbare individuelle Entscheidung zu treffen. Lohnt sich ein Manage-to-Core-Ansatz? Ist eine Umnutzung realistisch? Oder ist ein geordneter Exit die beste Lösung – und wenn ja, an wen?“

Auch Gerhard Meitinger, Head of Real Estate Finance Germany bei Deutsche Pfandbriefbank AG, warnt vor zu hohen Erwartungshaltungen bei der Umnutzung: „Die häufig erwähnte Konversion von älteren, abgelegenen Büroimmobilien in Wohnen oder Serviced Living funktioniert nur selten erfolgreich, da meist die technischen Gegebenheiten wie Gebäudetiefen oder Deckenhöhe die Anforderungen nicht erfüllen kann.“

Von der ZIA gibt es hierzu im Gutachten – wie alle Jahre wieder – einen Aufruf an die politischen Entscheidungsträger: „Die Politik kann den tiefgreifenden Strukturwandel flankieren etwa durch baugenehmigungsrechtliche Erleichterungen bei Umnutzungen und Mischnutzungen von bestehenden Büroimmobilien sowie eine die hybride Arbeitswelt abbildende Arbeitsstättenverordnung.“