Mit weltweit steigender Nachfrage nach Sachanlagen, wird auch die Konkurrenz um die besten Objekte größer. Da macht es mittlerweile für immer mehr Investoren und Asset Manager Sinn, Bestandsobjekte nicht unbedingt nach einer zuvor gesetzten Frist mit Auslaufen z.B. eines geschlossenen Fonds zu verkaufen.

Für Infrastruktur gibt es auch in Deutschland schon länger Angebot und Nachfrage nach sogenannten Evergreen-Fonds. Diese offenen Fondsstrukturen erlauben es, Objekte beliebig lang zu halten. Investoren können leichter ein- und aussteigen als etwa bei geschlossenen Fondsmodellen.

„Evergreen heißt, dass gute Assets so lange im Fonds bleiben können, wie es Sinn macht oder bis sich ein Verkauf lohnt“, erläutert Buth. „Für Infrastruktur war das schon immer die geeignetste Fondsform.“

Aber auch im Immobilienbereich „denken Asset Manager vermehrt darüber nach“, von geschlossenen Fonds mit einer finiten Laufzeit auf offene Fonds umzusteigen. „Wenn Fonds auslaufen, muss man verkaufen und sich dann auf die Jagd nach neuen Assets begeben – gemeinsam mit vielen anderen. Da möchten Manager die guten Assets gerne lieber etwas länger behalten“, so Buth.

Nach der Corona-Krise hat sich diese Jagd kurzfristig enorm zugespitzt, als viele Investoren Geld in Fonds gesteckt haben, diese aber kaum genug passende Objekte gefunden haben. Es kam zu langen Wartezeiten für Veranlagungen.

Die Angst vor dem offenen Immobilienfonds
Auch für Kunden bedeuten Evergreen-Modelle, dass sie nicht ungefähr alle zehn Jahre nach einem neuen Fonds für ihr Portfolio suchen müssen. Und auch die Liquidität ist höher als bei geschlossenen Modellen.

Buth weist darauf hin, dass bei einigen Investoren noch immer die Probleme mit den offenen Immobilienfonds in der Finanzkrise „im Hinterkopf sitzen“. Damals wollten alle zur gleichen Zeit aussteigen und es kam zu Liquiditätsengpässen. „Ähnliche Situationen können aber auch bei geschlossenen Fonds passieren“, betont Buth.

Einige Versicherungen haben laut Buth Vorbehalte gegen Evergreen-Fonds, weil sie das Look-through-Prinzip anwenden müssen. „Für sie heißt ein geschlossener Fonds, dass sie einmal eine Due Diligence durchführen und sie sich dann zehn Jahre nicht mehr so viel kümmern müssen. Bei einem Evergreen-Fonds muss immer wieder eine Due-Diligence-Prüfung erfolgen, wenn neue Objekte hineinkommen“, gibt er zu bedenken.

Dafür kann ein Evergreen-Fonds aber auch – anders als manche geschlossenen Fonds – keine BlackBox sein, die Ankäufe sind transparent.

Für Asset Manager war lange die Frage, wie ihre Entlohnung aus einem Evergreen-Modell erfolgen kann. Denn im klassischen Immobilienfonds erfolgt diese nach zehn Jahren aus dem Carry. Kostentransparenz ist ein weiterer Grund für Investoren, sich nach Evergreen-Modellen umzusehen.

„Bei Private Equity-Anlagen mit teilweise über 20% Rendite mag die Thematik der Gebühren eine weniger zentrale Rolle einnehmen, aber gerade in klassischen Infrastrukturbereichen wie Autobahnen liegen die Renditen teilweise unter 10% und Investoren sind vermehrt sensibel in Bezug auf Kosten“, so Buth.

Beim Flagship-Evergreen-Fonds von Aquila Capital, dem Aquila Capital European Balanced Renewable Fund, gibt es keine Performance-Gebühren, sondern nur Kosten für das Management des Fonds. In dem Fonds mit 500 Mio. Euro an verwaltetem Vermögen wird übrigens in Objekte rund um Photovoltaik, Wind- und Wasserkraft investiert und auch Speichertechnologien „können beigemischt werden,“ sagt Buth.

Generell sei ESG auch im Evergreen-Bereich ein „klarer Fokus“ der Investoren. „Und mit diesem offenen Fondsmodell kann man Assets, die zum Beispiel eine Artikel-9-Zertifizierung nicht zulassen, auch im Zeitverlauf noch ausschließen“, so Buth abschließend.