Nichtsdestotrotz wirft die Unsicherheit, die durch grundlegende Änderungen der globalen makroökonomischen Strategie der USA und dramatische Veränderungen in der Außenpolitik ausgelöst wurde, Fragen auf. Es ist unklar, wie die Wirtschaft, die Kapitalmärkte und die Immobilienmärkte mittelfristig auf die angekündigten und durch die Anordnungen des Präsidenten umgesetzten politischen Initiativen der Regierung reagieren werden.

Die Veränderungen könnten entweder kurzfristige politische Volatilität signalisieren oder auf langfristige strukturelle Veränderungen hinweisen, die sich auf künftige Risiken und Erträge auswirken. Das größte Problem, das wir derzeit sehen, ist die Unsicherheit. Die Ungewissheit stellt auch langfristige Investoren vor Herausforderungen, insbesondere bei illiquiden Vermögenswerten wie Immobilien. Obwohl der US-Immobilienmarkt grundsätzlich unverändert attraktiv bleibt, erwarten wir, dass die Unsicherheit zumindest den Sommer über anhalten wird. Wir gehen daher davon aus, dass die Anleger ihre bisherige Allokationspolitik beibehalten, aber bei zusätzlichen US-Investitionen vorsichtig bleiben, solange die politische Unsicherheit noch groß ist.

1. Unsicherheit beim Underwriting
Die derzeitigen Turbulenzen in der US-amerikanischen Wirtschafts-, Innen- und Außenpolitik werfen für Immobilieninvestoren zwei Hauptprobleme auf. Das erste betrifft die Folgen der Regierungsmaßnahmen für die US-amerikanischen und globalen Kapitalmärkte. Das zweite betrifft die Auswirkungen der politischen Veränderungen auf die Immobilieninvestmentlandschaft in den USA und Nordamerika.

Die angekündigten und umgesetzten politischen Maßnahmen waren oft chaotisch, widersprüchlich und verwirrend. Die Folgen waren eine erhöhte Marktunsicherheit. Dennoch kann sich die endgültige politische Landschaft anders darstellen, als es die Schlagzeilen in den Medien und die anfänglichen politischen Initiativen suggerieren, was die Notwendigkeit sorgfältig überlegter Anlagestrategien unterstreicht, insbesondere in illiquiden Sektoren wie Immobilien.

Index der globalen politischen Unsicherheit, Q1 2025


2. Die politischen Initiativen
Die US-Regierung will das verarbeitende Gewerbe in den USA wiederbeleben und die Wirtschaft ankurbeln, indem sie die Steuern senkt, die Staatsausgaben reduziert, Vorschriften abbaut und die globalen Beziehungen zum Nutzen der amerikanischen Unternehmen und Verbraucher reformiert. Sie hat politische Schlüsselbereiche identifiziert, von denen sie glaubt, dass sie zur Erreichung dieser politischen Ziele beitragen können:

Am folgenreichsten war bisher die America-First-Handelspolitik, die die Einführung von Handelszöllen vorsieht. Am 2. April kündigte die Regierung Zölle gegen mehr als 70 Länder an, um gegen unfaire ausländische Handelspraktiken vorzugehen, die amerikanische Unternehmen beeinträchtigen.

Die „Drain the Swamp“-Politik zielt auf den Abbau und die Reform der staatlichen Bürokratie ab. Die DOGE hat Tausende von Bundesbediensteten entlassen, den Fluss von Regierungsinformationen und -statistiken reduziert und ganze Abteilungen geschlossen.

Die Initiative „Making America Affordable and Energy Dominant Again“ (Amerika wieder erschwinglich und energiebeherrschend machen) will die amerikanische Energieerzeugung beschleunigen, indem sie die Politik des „Klimaextremismus“ beendet. Die USA haben sich aus dem Pariser Abkommen zurückgezogen, alle klimapolitischen Maßnahmen aufgegeben und die Datenerhebung zum Klimawandel eingestellt.

Die Politik „Make America Safe Again“ zielt auf die Sicherung der US-Grenzen und die Abschiebung von Ausländern ohne Papiere ab, wodurch die Zahl der Arbeitskräfte im Land verringert wird. Die „America-First“-Außenpolitik wird die Interessen der USA über multilaterale Initiativen und Organisationen stellen, die die USA ausbeuten, z. B. die EU, die NATO und die UN.

Bring Back American Values hat die DEI-Initiativen beendet, einschließlich der Maßnahmen zum Verbot von Diskussionen über Ethnie und Geschlecht.

Der Tax Cuts and Jobs Act (TCJA), auch bekannt als One Big Beautiful Bill Act, über den im Kongress debattiert wird, wird das ohnehin schon sehr hohe US-Defizit weiter ausweiten und möglicherweise Turbulenzen auf dem Anleihemarkt verursachen. Internationale Anleger sind besonders besorgt über die Bestimmung in Abschnitt 899, die Einkommensteuererhöhungen von bis zu 20 Prozent für Anleger aus Ländern, die als „unfair“ gelten, ermöglichen würde.

3. Makroökonomische Auswirkungen
Make America Affordable Again und die America First-Handelspolitik kombinieren Zölle und Energiedominanz. Die von US-Unternehmen auf Einfuhren erhobenen Zölle werden wahrscheinlich zu höheren Preisen und einem schleppenden Wirtschaftswachstum führen. Seit der ersten Ankündigung der Zölle hat sich die Stimmung der US-Verbraucher stark verschlechtert, und die Inflationserwartungen haben den höchsten Stand seit den 1990er Jahren erreicht. Darüber hinaus hat die Initiative Drain the Swamp, die auf eine Verkleinerung der Bundesregierung abzielt, die Unsicherheit der Verbraucher aufgrund von Kürzungen bei den Gehältern der Regierung und Sorgen über die Finanzierung der Sozialversicherung und des Gesundheitswesens verstärkt.

Die im Rahmen der Kampagne „Make America Safe Again“ geplanten Massenabschiebungen könnten langfristig zu einem Arbeitskräftemangel führen, der sich auf verschiedene arbeitsintensive Wirtschaftszweige auswirkt und die Inflation anheizen könnte. Als Reaktion auf den Arbeitskräftemangel haben einige US-Bundesstaaten die Gesetze zur Kinderarbeit gelockert, so dass Kinder im Schulalter in der Rolle eines Erwachsenen und unter den Bedingungen eines Erwachsenen arbeiten dürfen.

4. Die Reaktion des Kapitalmarkts
Die Kapitalmärkte sind durch die politischen Veränderungen von erheblicher Volatilität geprägt. Der US-Aktienmarkt ist seit dem 2. April sehr volatil. Er befand sich in einem Bärenmarktgebiet, bis die Regierung ihre Politik als Reaktion auf die Spannungen auf dem US-Anleihemarkt änderte. Wie in der nachstehenden Abbildung zu sehen ist, waren die US-Treasuries inmitten von Rezessions- und Inflationsängsten erheblichen Schwankungen ausgesetzt und wurden am 8. April mit 4,5% gehandelt, was einem Anstieg von 60 Basispunkten seit der Ankündigung der Zölle entspricht. Im Gegensatz dazu ist die 10-jährige Bundesanleihe in Deutschland aufgrund der umfangreichen schuldenfinanzierten Ausgabeninitiativen der neuen Regierung zwar in die Höhe geschnellt, aber seit dem 2. April stabil geblieben.


Quelle: FRED, CNBC, März 2025

Kurzfristig wird eine weitere Unsicherheit in Bezug auf die Regierungspolitik die Volatilität an den Kapitalmärkten erhöhen und das Vertrauen der Unternehmen und Verbraucher in die Wirtschaft insgesamt beeinträchtigen. Die Hauptsorgen der Märkte sind Stagflation und ein deutlicher Rückgang des Dollars, obwohl dies noch nicht als Basisszenario angesehen wird.


Quelle: FRED, CNBC, 31. Mai, 2025

5. Die Auswirkungen auf US-Immobilieninvestitionen
Die von der Trump-Administration angekündigten Zölle haben die Kapitalmärkte seit dem 2. April erheblich beeinflusst, auch wenn sich die jüngsten politischen Ankündigungen noch nicht direkt auf die Immobilienmärkte ausgewirkt haben. Nichtsdestotrotz werden die umgesetzten und vorgeschlagenen Maßnahmen Folgen haben. Die erste Reaktion der öffentlichen Märkte kann einige Einblicke geben. Der REIT-Markt wurde ebenso wie die globalen Aktienmärkte in Mitleidenschaft gezogen, auch wenn der Abverkauf weniger heftig war. Die USA waren stärker betroffen als Europa, wobei Sektoren wie Beherbergung und Industrie die schlimmsten Auswirkungen zu spüren bekamen, während die Sektoren Einfamilienhausvermietung, Gesundheitswesen und Nettovermietung weniger stark abgestoßen wurden.

Globale Immobilienrenditen & US-Aktien, Jahr bis heute (Euro)


Quelle: EPRA, Euro zum 31. Mai 2025

Aktuelle und geplante politische Änderungen könnten sich ebenfalls positiv auf die Wirtschaft und den Immobilienmarkt auswirken. Positiv zu vermerken ist, dass Zölle auf Baumaterialien die Erschließungskosten erhöhen könnten, was den Angebotsdruck verringern würde, da neue Erschließungen zu teuer werden, wodurch sich das Verhältnis zwischen neuem Angebot und Nachfrage verbessern würde.

Mittelfristig zielen die Kürzungen der Bundesregierung auf eine Verringerung der Regulierungslasten und -kosten ab und ebnen so den Weg für niedrigere Steuern und geringere Befolgungskosten, was US-Unternehmen, einschließlich Immobilien, zu Gute käme. Darüber hinaus hat die SEC ihre Anforderung zur Offenlegung von Klimarisiken aufgehoben, was einige Investoren mit Klimarisikostrategien dazu veranlasst, ihre Prioritäten neu zu bewerten. Die Regierung schlägt auch eine Lockerung der Bankenvorschriften vor, insbesondere im Zusammenhang mit Basel III, um den Zugang zu Kapital zu verbessern, was dem US-Immobiliensektor zu Gute käme.

Dennoch würde eine Verlangsamung des Wirtschaftswachstums, die möglicherweise in einer Rezession gipfelt, die Fundamentaldaten verschiedener Immobiliensegmente schwächen, was zu einem Anstieg der Leerstandsraten führen und die Investitionstätigkeit erschweren würde. Die Segmente, die am stärksten von den Zolländerungen betroffen sind, sind Industrie- und Einzelhandelsimmobilien, da diese Änderungen die Verbraucherausgaben und den Warenfluss beeinträchtigen könnten. Der Vorschlag von Vergeltungssteuererhöhungen gegen Ausländer könnte internationale Investitionen in den USA abschrecken und den Abwärtsdruck auf den US-Dollar weiter verstärken.

6. Übernahme von Investitionen in den USA
Die USA sind vor allem aus den folgenden Gründen ein wichtiges Ziel:
• Markttiefe
• Liquidität
• Größe des Marktes
• Diversifizierung - eine geringere Korrelation mit anderen Regionen

Für Immobilieninvestoren bietet er die vielfältigsten und am stärksten wachsenden Möglichkeiten des Sektors, sowie Transparenz und Liquidität. Obwohl es in der US-Politik zu erheblichen Turbulenzen gekommen ist und die Finanzmärkte vorhersehbar auf diese politische Unsicherheit reagiert haben, sind die Auswirkungen auf die US- und die Weltwirtschaft noch nicht zu spüren. Auch die Marktbedingungen, die in der Vergangenheit US-Anlagen aufgrund guter mittelfristiger Wachstumsprognosen unterstützt haben, bleiben unverändert. Die kurzfristigen Aussichten haben sich jedoch zweifelsohne verschlechtert. Die USA tragen auch zur Diversifizierung des Gesamtportfolios bei, da die Region eine geringe Korrelation mit anderen regionalen Immobilienmärkten aufweist. Dennoch werden die Zölle und andere politische Maßnahmen weitreichende Auswirkungen auf den Markt haben. Daher müssen bei der Reaktion auf die anhaltende Volatilität mehrere Faktoren berücksichtigt werden.

Erstens könnten die wirtschaftlichen Maßnahmen und die Verschiebungen in den internationalen Bündnissen und der Außenpolitik vorübergehend sein. Die erste Trump-Administration und die Anzeichen der ersten 90 Tage der neuen Regierung deuten darauf hin, dass sich in einer scheinbar unbeständigen Situation noch viel ändern kann. Es bleibt unklar, was vor sich geht und ob die sich entfaltenden Ereignisse den Beginn eines strukturellen Wandels oder lediglich Momente politisch bedingter Marktvolatilität bedeuten.

Zweitens müssen die Anleger überdenken, warum ihre Immobilienstrategie auf die USA ausgerichtet war und inwieweit sich diese Bedingungen geändert haben könnten. Die Strategien werden die USA als einen äußerst liquiden und transparenten Markt mit einer starken Governance identifiziert haben. Er bietet eine breite Palette von Sektoren und Immobilienarten, die attraktive risikobereinigte Renditen erbracht haben, die anderswo so nicht zu erzielen sind. Schließlich war das makroökonomische und demografische Umfeld im Vergleich zu Asien und Europa attraktiver.

Die Bewertung der Veränderungen dieser Faktoren kann zu einer Neuadjustierung der Anlagestrategie führen. Fundamental bleibt die Situation am US-Immobilienmarkt unverändert positiv. Der US-Immobilienmarkt ist weiterhin der größte, vielfältigste und liquideste Markt, der den Anlegern das breiteste Spektrum an Sektoren bietet. Mit Bewertungen, die 20% unter ihren jüngsten Höchstständen liegen, ist die aktuelle Preisgestaltung am Immobilien-Direktmarkt attraktiv. Die Fundamentaldaten für Angebot und Nachfrage sind solide. Diese Merkmale haben die Anleger dazu veranlasst, ihr Engagement in den USA aufgrund der vielfältigen Märkte und Sektoren zu erhöhen, die anderswo nicht so leicht nachgebildet werden können.

Drittens sollten die Auswirkungen der Zölle und die von der Trump-Administration seit Januar getroffenen politischen Entscheidungen auch vor dem Hintergrund der aktuellen Immobilieninvestitionslandschaft in den USA abgewogen werden. Es gibt das Argument, dass Immobilien in den USA überzeugender sind als andere Anlageklassen, was einheimisches Kapital ansprechen könnte, das die wirtschaftliche Attraktivität von Immobilien im Vergleich zu anderen Sektoren erkennt. US-Immobilien haben nach den Preiskorrekturen in den Jahren 2022 bis 2024 eine attraktive relative Bewertungsposition und werden durch solide Marktfundamentaldaten gestützt. Prognosen haben eine kurze Lebensdauer, und obwohl Immobilien sicherlich nicht immun gegen die aktuellen Turbulenzen an den Kapitalmärkten sind, scheinen sie von vielen inländischen institutionellen US-Anlegern als sicherer Hafen in dem anhaltenden Sturm angesehen zu werden.

7. Langfristige Investoren haben den Vorteil der Zeit auf ihrer Seite
Letztendlich sollten Immobilieninvestoren ihr Risikobudget in diesem unvorhersehbaren politischen Umfeld sorgfältig managen und dabei an ihren Investmentgrundsätze festhalten, um keine potenziellen Chancen zu verpassen. Investoren müssen sich auf potenzielle politische und regulatorische Änderungen einstellen, indem sie ihre Annahmen für das Underwriting kontinuierlich überprüfen. Der Erfolg wird davon abhängen, ob sie diese Herausforderungen meistern und sich dabei auf die Fundamentaldaten des Marktes und die Performance der Immobilien konzentrieren. Investoren sollten sich auch auf verschiedene Szenarien vorbereiten, die sich aus der Politik der US-Bundesregierung ergeben und die Performance ihrer bestehenden und zukünftigen Portfolios beeinflussen könnten.

Anleger, die US-Vermögenswerte halten und eine Reduzierung ihres Engagements in Erwägung ziehen, sollten die mit einem Rückzug aus einem US-Anlageinstrument verbundenen Risiken bewerten. Sie sollten die möglichen Auswirkungen auf die Renditen und den maximalen Verlust, den sie tolerieren können, in Betracht ziehen und gleichzeitig realistische Alternativen zu US-Anlagen prüfen. Außerdem müssen sie erkennen, dass die derzeitigen Marktbedingungen relativ günstig sind. In der Tat unterscheidet sich der heutige US-Immobilienmarkt erheblich von den Spannungen, die in den Jahren 2000, 2007 und 2021 zu beobachten waren. Die Preise für US-Immobilien werden nach fast zwei Jahren Preiskorrekturen allgemein als nahezu fair bewertet angesehen.

Kurzfristig ist die anhaltende Unsicherheit die größte Herausforderung, insbesondere in illiquiden Anlageklassen wie Immobilien. Langfristig orientierte Anleger können daher inmitten der Ungewissheit und einer volatilen politischen Landschaft geduldig bleiben. Investitionsentscheidungen sollten über einen längeren Zeitraum getroffen werden, um die stattfindenden Veränderungen vollständig zu verstehen. Warren Buffett hat oft gesagt: „Der Markt belohnt den geduldigen Anleger“. Geduld ist die effektivste Strategie in unsicheren Zeiten und bietet größere Vorteile als eine übereilte Reaktion auf kurzfristige Marktschwankungen.

8. Schlussfolgerungen
Das Tempo der politischen Veränderungen, die fast täglich stattfinden, macht es für die Anleger schwierig, eine kohärente Strategie für die USA zu entwickeln. Außerdem ist es unwahrscheinlich, dass die Marktvolatilität abnimmt. Gleichzeitig ist die US-Regierung in eine Reihe bilateraler internationaler Zollverhandlungen verwickelt und verhandelt auch verschiedene außen- und verteidigungspolitische Abkommen neu. Infolgedessen müssen die Anleger die Auswirkungen der Politik von Präsident Trump auf die heimische, regionale und globale Wirtschaft sowie ihre Auswirkungen auf den Immobilienmarkt bewerten.

Internationale Investoren haben die USA aufgrund ihrer Größe, der Liquidität des US-Marktes und der Tiefe der Anlagemöglichkeiten gezeichnet. Historisch gesehen bietet er die Vorteile von Investments in einen Markt, der aufgrund seiner geringen Korrelation mit anderen globalen Märkten eine immense Diversifizierung bietet. Ebenso erkennen langfristig orientierte Anleger, dass die derzeitige Volatilität in den USA und weltweit ein kurzfristiges Phänomen sein kann, das die langfristige Performance des Portfolios nicht beeinträchtigt.

Vorerst bleiben die gegenwärtigen Bedingungen bestehen. Investoren werden Zeit brauchen, um zu bewerten, ob die aktuellen Veränderungen in der US-Politik, insbesondere die neue Handelspolitik, strukturell sind und eine grundlegende Überprüfung der mit Investitionen in die US-Immobilienmärkte verbundenen Risiken erforderlich machen: Die Besteuerung des Kapitals ausländischer Investoren, wie im aktuellen Gesetzentwurf vorgeschlagen, wäre äußerst nachteilig.

Die Veränderungen könnten kurzfristige politische Volatilität signalisieren oder auf langfristige strukturelle Veränderungen hinweisen, die sich auf künftige Risiken und Erträge auswirken. Das wichtigste Problem, das wir derzeit sehen, ist die Unsicherheit. Die Ungewissheit stellt selbst langfristige Investoren vor Herausforderungen, insbesondere bei illiquiden Vermögenswerten wie Immobilien. Obwohl die Fundamentaldaten am US-Immobilienmarkt grundsätzlich unverändert positiv bleiben, erwarten wir, dass die Unsicherheit mindestens bis zum Sommer anhalten wird. Daher sollten internationale Immobilieninvestoren vorsichtig bleiben und beobachten, wie sich die verschiedenen Bereiche der US-Regierungspolitik auf das Investmentklima und den Immobilienmarkt insgesamt auswirken.

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*) Dr. Dorothee Franzen, Avida International, und Bas van den Ijssel, Almazara Real Assets Advisory