IPE Institutional Investment: Herr Bauer, lassen Sie uns zunächst einmal den Grund auf dem wir uns bewegen wollen klar umreißen. Was verstehen Sie bzw. Franklin Templeton unter Social Infrastructure?
Bauer: Social Infrastructure geht auf einen von der EU definierten Begriff zurück, der sich im Bereich der Immobilien wie Universitäten, Krankenhäuser und ähnlichen sozialen Einrichtungen verfängt. Wir sprechen zwar in der Tat von öffentlicher Infrastruktur, allerdings sehr stark auf Real Estate Assets fokussiert.

IPE Institutional Investment: Wie ist Ihre Investmentstrategie aufgestellt?
Bauer: Wir haben im Wesentlichen zwei Ziele für unsere Investoren. Zum einen natürlich die Rendite, zum anderen aber auch zu sehen, inwieweit die Investments einen messbaren Impact haben.

IPE Institutional Investment: Wie ist hier der Maßstab definiert?
Bauer: Hier sprechen Sie eines der Probleme an, das Investoren derzeit haben. Jeder möchte mit seinen ESG-/SRI-Investments auch einen Impact erzielen, die Messbarkeit steckt allerdings noch in den Kinderschuhen, da es kaum einen Maßstab gibt. Dennoch darf es kein Grund sein, sich hier als Investor oder Anbieter dahinter zu verstecken. Es lässt sich kaum in Zahlen festmachen, aber der Impact eines neuen Studentenwohnheims oder eines Krankenhauses für eine Kommune ist sicher gegeben. Wir arbeiten hier auch mit externen Anbietern zusammen, um genau diese Messbarkeit dem Investor und der Öffentlichkeit gegenüber nachvollziehbar zu machen.

IPE Institutional Investment: Über welche Investmentbereich bzw. -Sektoren sprechen wir bei Ihrer Strategie?
Bauer: Gesundheit, Bildung, Wohnimmobilien, Justiz und Bürgerschaft sind aktuell die Sektoren, in die wir investieren bzw. eine Pipeline aufgebaut haben. Der geografische Schwerpunkt liegt dabei zu 100% in Europa, derzeit haben wir insbesondere Objekte aus Schweden, UK und Italien im Ankauf bzw. in der Pipeline.

IPE Institutional Investment: Sichern Sie – Stichwort UK – den Fonds auf Euro ab?
Bauer: Korrekt ja, wir bzw. unsere Anleger wollen kein Fremdwährungsexposure im Rahmen dieses Investments.

IPE Institutional Investment: Wie verlief der Fondsstart?
Bauer: Wir haben den Fonds im Juni dieses Jahres aufgelegt und erste Investments von Investoren aus dem Nordic sowie den Niederlanden, aber auch aus Österreich und Deutschland erhalten. Aktuell liegen wir bei rund 150 Mio. Euro Volumen.

IPE Institutional Investment: Wie schätzen Sie gerade aus dem deutschsprachigen Raum die weitere Nachfrage ein?
Bauer: Wir haben bislang ein exzellentes Feedback von institutioneller Seite bekommen, die Kombination aus Rendite und Impact kommt sehr gut an. Jede Institution muss trotz aller Nachhaltigkeit bei Investments auch weiterhin die finanziellen Verpflichtungen erfüllen, insofern treffen wir damit genau ins Schwarze.

IPE Institutional Investment: Wie schnell lässt sich derzeit Interesse in Investments ummünzen?
Bauer: Es dauert noch. Vom Interesse her müsste der Fonds bereits bei 2 Mrd. Euro stehen (lacht). Um es in einem Satz fest zu machen: viele Institutionen sind noch dabei zu sondieren, welchen Stellenwert Nachhaltigkeit bzw. Impact Investing bei Ihnen genau einnehmen soll. Insofern dauern die Prozesse hier noch an.

IPE Institutional Investment: Wie kann man die „Impact“-Komponente von „Social Infrastructure“ gegenüber potenziellen Investoren deutlich machen?
Bauer: Ich denke, wichtig ist es am Ende, dem Kunden nachvollziehbar erklären zu können, wo der Vorteil der jeweiligen Strategie liegt und was sich damit konkret – im Sinne von Impact – verbessert. Es gibt am Ende ja auch nicht die eine richtige Strategie sondern eine Vielzahl an Faktoren, die ein nachhaltiges Investment auszeichnen. Am Ende des Tages gewinnt wahrscheinlich der Anbieter, der es schlicht und ergreifend am besten erklären kann.

IPE Institutional Investment: Wie sehen Sie auf der anderen Seite die Verfügbarkeit von Objekten für den Fonds, Sie sprachen bereits den Zielmarkt an?
Bauer: Viele der Objekte kommen aus dem Government-Bereich, wo das Thema Entschuldung und Privatisierung nach wie vor in fast allen genannten Ländern eine zentrale Rolle spielt. Insofern ist die Verfügbarkeit deutlich besser als in vielen angespannten Bereichen wie Wohnen oder Logistik. Das Thema ist hier eher die Nachnutzung, da die Gebäude ja meist einem klaren Zweck dienen. Hier ist das Fondsmanagement gefordert. Wir investieren hier nur in Objekte die von der Lage her und durch die Möglichkeit eines Umbaus auch anderen Nutzungsarten zugeführt werden können.

IPE Institutional Investment: Was wird als finanzielle Rendite angestrebt?
Bauer: Wir haben uns als Benchmark Inflation plus 500 Basispunkte p.a. als Ziel gesetzt. Damit liegen wir noch deutlich über den Renditen in A-Lagen bei klassischen Real Estate Investments wie in der Münchner Maximilianstraße oder der Zeil in Frankfurt. Wir unterstellen dabei keine Wertzuwächse in der Anlage, sondern kalkulieren allein mit den Cash-flows der angekauften Objekte.

IPE Institutional Investment: Wieweit wird die Anlage mit Fremdkapital gehebelt?
Bauer: Wir liegen in unserem Modellportfolio bei einem LTV von 40% im Durchschnitt auf Portfolioebene, bis maximal 60% könnten wir bei Einzelobjekten gehen. Also alles im üblichen Rahmen einer Buy-and-Hold-Strategie.

IPE Institutional Investment: Letzte Frage – wie gewährleisten Sie die Liquidität im Fonds?
Bauer: Wir wollen Anleger die gleichgerichtet mit uns investieren wollen, sprich einen Investmenthorizont von zehn Jahren und mehr haben. Entsprechend haben wir zwar einen regelmäßigen Rückgabemechanismus nach einer dreijährigen Sperrfrist, aber verbesserte Rückgaberechte dann erst nach zehn Jahren Haltedauer.

IPE Institutional Investment: Besten Dank für diese Informationen.