Alternative Immobilienfinanzierungen sind heutzutage ein etabliertes Instrument für Investoren, flexibel einsetzbar und allgemein akzeptiert. Dabei ist der Markt vergleichsweise jung. 2010, als LaSalle in diesem Segment startete, standen alternative Immobilieninvestments noch ganz am Anfang – trafen aber einen Bedarf. Als Reaktion auf die globale Finanzkrise fielen klassische Banken vor allem durch ihre Zurückhaltung auf.

Gestiegene regulatorische Anforderungen und Eigenkapitalregelungen taten das ihre, um jedes Engagement im Bereich Immobilien (und generell) einzubremsen – eine Entwicklung, die zunächst in Großbritannien Wirkung entfaltete und später auch in anderen Märkten zu beobachten war. Andere Kapitalgeber agierten ebenfalls vergleichsweise zurückhaltend. So war es wenig verwunderlich, dass alternative Investments in diesen Tagen primär zum Schließen von Lücken in der Kapitalstruktur herangezogen wurden; entsprechend opportunistisch war der Blick der Anbieter auf die Renditen. Auch war der Markt noch längst nicht so ausdifferenziert wie heute: Das Gros der Anbieter konzentrierte sich auf Junior- oder Mezzanine-Darlehen, die höhere Renditefantasien erlaubten.

Mittlerweile hat sich der Markt weiterentwickelt. Die größeren und etablierten Plattformen bieten zwar nach wie vor Mezzanine-Darlehen, daneben aber ist das Angebot an Kreditlösungen deutlich umfangreicher geworden. Finanzierungsmöglichkeiten für Projektentwicklungen sind ebenso erhältlich wie umfassende „One-Stop-Shop“-Kreditlösungen. Allein dies zeigt, wie sich der Markt entwickelt hat: Alternative Immobilienfinanzierungen haben sich etabliert. Aber auch der Blick von Investoren auf diese Assetklasse hat sich verändert.

Die Insel geht voran
Erneut war es der Markt in Großbritannien, anhand dessen sich die Veränderung beobachten ließ. Die regulatorischen Vorgaben wurden dort zuerst angehoben, und entsprechend begannen auch die dortigen Banken als erstes damit, ihre Bilanzen unter Maßgabe der neuen Vorschriften zu bereinigen. Die Bank of England hat festgestellt, dass der Anteil von Immobilienkrediten in den Bankbilanzen aktuell unter 7% beträgt. Der Höchststand dieses Wertes datiert aus dem Jahr 2008 und liegt bei fast 12%. 2013 dann die nächste Zäsur mit einem Mechanismus, der heute als „Slotting“ bekannt ist – Beschränkungen bei der Berücksichtigung von hohen Loan-to-Value-Darlehen sowie Beleihungen, die nicht unbedingt in die definierte Kategorie passten. Dieser Mechanismus öffnete alternativen Kreditgebern eine Tür und kann rückblickend als Auslöser für den Strukturwandel im Markt gesehen werden. Das zeigt auch ein Blick auf die Marktverteilung: Laut der Untersuchung „Cass Commercial Real Estate Lending“ haben sich die „Nichtbanken“-Kreditgeber (ohne Versicherungen) inzwischen rund 11% Marktanteil gesichert und können aktuell schätzungsweise sogar rund 15% des Neugeschäfts auf ihre Seite ziehen.

Der „Slotting“-Mechanismus dürfte auch Pate für die Regularien gemäß „Basel IV“ gestanden haben, die auf den Immobilienmarkt in Europa warten. Sie sehen ebenfalls entsprechende Risikobewertungen bei höheren Loan-to-Value-Darlehen vor. Die konkrete Umsetzung kann in den unterschiedlichen Jurisdiktionen zwar noch unterschiedlich ausfallen, jedoch können sich alle Marktteilnehmer bereits jetzt darauf einstellen, dass Basel IV den Markt für Immobilienfinanzierungen verändern wird. Nach den jüngsten Transaktionen geht LaSalle von einer in Kontinentaleuropa weiter steigenden Nachfrage nach alternativen Immobilienfinanzierungen aus. Allein in den vergangenen 18 Monaten hat LaSalle rund die Hälfte seines Kreditvolumens in die Benelux-Länder, Deutschland, Frankreich und Spanien vergeben – in Summe knapp 350 Mio. Euro. Zum Vergleich: Im entsprechenden Zeitraum vor drei Jahren lag der Gesamtwert der Kredite in diesen Märkten bei unter 10%.

Nachfrage steigt
Im gleichen Maße, in dem sich klassische Banken als Kreditgeber zurückziehen mussten, öffnete sich der Markt für alternative Kreditgeber. Institutionelle Investoren wie Pensionskassen und Versicherungen sind ständig auf der Suche nach alternativen Anlagemöglichkeiten, die als Puffer die zyklusbedingten Schwankungen von Aktienportfolios ausgleichen können. Immobilienkredite sind dabei eine Alternative, die kontinuierlich attraktive Renditen erwirtschaften. Es bilden sich allmählich Kreditstrategien heraus, die durchaus Ähnlichkeiten mit Private Equity Investments im Immobiliensektor aufweisen: Als Äquivalent zu Core/Core+-Strategien können Senior- und Whole-Loans-Strategien betrachtet werden. Den Bereich Value Add decken Whole Loans für Entwicklungsprojekte sowie Mezzanine-Darlehen ab. Und schließlich opportunistische Anlagen, die vor allem durch Equity- und Special-Situations- bzw. Hybrid-Strategien mit einem Mix aus Fremd-und Eigenkapital abgebildet werden.

Das Investoreninteresse ist nach Beobachtung von LaSalle gerade im Bereich Whole Loans besonders hoch – mit guten Gründen: Im Vergleich zu traditionellen High-Yield-Debt-Strategien ermöglicht diese Finanzierungsform hinsichtlich des Kapitaleinsatzes eine niedrigere Risikokurve. Sie bietet zugleich einen gewissen Schutz gegenüber Abwärtsbewegungen und lässt sich mit der Chance auf risikoadjustierte Renditen, ganz ähnlich wie bei Core/Core+-Strategien, kombinieren. Dank dieser Vorzüge dürfte davon auszugehen sein, dass sich das Marktsegment der alternativen Immobilienfinanzierungen zunehmender Beliebtheit seitens der Investoren erfreuen dürfte und sich somit unterm Strich auf Wachstumskurs befindet.

Daher hat LaSalle erst kürzlich eine neue Whole-Loan-Kreditplattform mit einem Volumen von 600 Mio Euro gestartet. Die darüber vergebenen Kredite sind mit Immobilien in ganz Westeuropa und einigen Standorten in Skandinavien besichert. Die Strategie zielt darauf ab, Whole Loans mit einem Loan-to-Value von 70% bis ca. 80% über verschiedene Anlageklassen zu vergeben und zu halten. Vorgesehen sind Finanzierungen in Höhe von 25 Mio. Euro bis zu mehr als 100 Mio. Euro. Mit dieser Strategie bietet LaSalle eine echte One-Stop-Lösung für Kreditnehmer, die traditionelle Senior- und Mezzanine-Darlehen in einem Gesamtkredit kombinieren möchten, ohne Einbeziehung weiterer Dritter. Im Vergleich zu herkömmlichen Senior-Krediten bietet die Plattform Effizienz- und Sicherheitsvorteile und richtet sich an Transaktionen, die einen höheren Leverage-Bedarf haben. Zunächst wird diese Strategie auf die großen westeuropäischen Euro-Märkte fokussieren, da hier die Qualität der Assets und die Vorhersagbarkeit des Cashflows über alle Assetklassen hinweg im Mittelpunkt steht.

---
*) Amy Aznar ist Head of Debt & Special Situations bei LaSalle Investment Management.