Russo: In diesem Herbst lief ein bemerkenswerter Film in den Kinos: „Blade Runner 2049“. Der Film entwirft ein düsteres Bild vom Moloch Los Angeles im Jahre 2049. Werden solche finsteren Science-Fiction-Visionen in 30 oder 50 Jahren Realität? Wie sieht die Stadt der Zukunft aus?
Schenk: Jedenfalls wesentlich freundlicher und lebenswerter als in diesen Untergangsszenarien, davon bin ich fest überzeugt. Die Herausforderungen sind ohne Frage gegeben und in vielen Mega-Citys der Welt schon heutzutage nicht zu übersehen. Trotzdem werden wir auch in 50 Jahren noch in lebenswerten Städten leben, sogar in noch lebenswerteren als heute. Und zwar aus einem ganz einfachen Grund: Innovation. Um den Film „Blade Runner“ aufzugreifen: Der Vorgänger aus den Achtzigerjahren – zweifellos ein Kultfilm – spielt im fiktiven, ebenfalls sehr finsteren Los Angeles des Jahres 2019. Ich würde sagen, wir haben gute Chancen, dass diese Stadt im nächsten Jahr besser aussieht als in dem Film damals, wahrscheinlich sogar besser als zu jener Zeit, in der dieser Film gedreht wurde.

Russo: Aber ist nicht gerade Los Angeles ein gutes Beispiel für Smog und Verkehrskollaps?
Schenk: Zugleich sind gerade Mobilität und Verkehr ein gutes Beispiel dafür, wo und wie Ideen und Innovationen die Herausforderungen der Gegenwart erkennen und Lösungen für die Zukunft hervorbringen. Elektromobilität, autonomes Fahren, Digitalisierung und Vernetzung tragen fundamentale Umbrüche in den Individualverkehr. Schon bald werden sich die Autos auf unseren Straßen wesentlich von ihren heutigen Vorfahren unterscheiden. Womöglich werden sie nicht fliegen können, aber viele Probleme werden gelöst sein: Elektroautos fahren lokal emissionsfrei, autonome Fahrzeuge sind disziplinierter und sicherer unterwegs und miteinander vernetzte Autos helfen Staus zu vermeiden. Die Ansätze, die wir aktuell sehen, mögen noch nicht perfekt sein, aber die rasanten Fortschritte etwa bei Assistenzsystemen sind nicht zu übersehen. Die individuelle Mobilität verändert sich. Das eigene Auto hat schon heutzutage nicht mehr den Stellenwert bei jungen Städtern wie noch vor einigen Jahren. Für die Stadtplanung und damit letztlich auch für die Immobilienwirtschaft eröffnen sich dadurch große Chancen, wenn beispielsweise weniger Parkraum benötigt wird.

Russo: Die Art der Menschen zu leben und zu arbeiten verändert sich, nicht nur in Bezug auf den Verkehr. Vor allem die Digitalisierung hat massive Umbrüche zur Folge. Was hat das für eine Auswirkung auf Immobilien? Wie verhalten sich die Immobiliensegmente unter diesem Veränderungsdruck?
Schenk: Der umfassendste Umbruch findet derzeit im Einzelhandel statt. Das Sprichwort „Logistik ist der neue Einzelhandel“ mag schon etwas abgegriffen klingen, bringt die Folgen der Orientierung hin zu E-Commerce und Online-Handel aber für beide Segmente gut auf den Punkt. Die Logistik ist mit ihren Standorten in einem Wandel begriffen. Sie bleibt nicht in den Außenbezirken, sondern dringt auch in die Städte hinein. Will Amazon sein Lieferversprechen von einer Stunde einhalten, muss der Konzern viel näher an die Kunden heranrücken. Plötzlich dienen Parkhäuser und Garagen als kleine Logistikhubs. In München zum Beispiel nutzt Amazon die Hälfte eines wenig genutzten Parkhauses in der Nähe des Hauptbahnhofs als Distributionszentrum für die letzte Meile. In deutschen Städten ist dieses Prinzip zwar noch selten anzutreffen, nimmt aber zu. In den großen US-amerikanischen Metropolen hingegen ist der Trend schon viel länger zu beobachten. Damit wird die Logistik immer kleinteiliger. Sie wird im Kern zu einer Art Einzelhandel, nur ohne Schaufenster, bei dem es nur noch um die Verteilung der Ware geht. Dabei dreht sich die Diskussion bei den Distributoren auch um die Art, den Umfang und die Regulierung des Lieferverkehrs: Müssen alle Carrier mit ihren Dieselwagen in die Innenstadt fahren oder lässt sich das anders lösen?

Russo: Die Wertschöpfungskette verändert sich. Statt der großen Hubs in großen Entfernungen zueinander, die große Mengen an Waren verteilen, werden jetzt kleinere, flexiblere Hubs möglichst nahe beim Kunden benötigt, um die letzte Meile zu überbrücken. Doch was heißt das für die Planung neuer Immobilien oder die Umwidmung bestehender Flächen?
Schenk: Eine Möglichkeit könnten auch hier Stellplätze darstellen. Wird ein Gebäude gebaut, müssen bestimmte Stellplatznachweise erbracht werden. Doch manchmal kommt es vor, dass nicht alle Stellplätze vermietet werden. So geschehen beispielsweise bei einem Gebäude in der Friedrichstraße in Berlin. Dort konnten nicht alle Stellplätze vermietet werden, weil ein Großteil der Beschäftigten die öffentlichen Verkehrsmittel nutzt. Aus der Sicht des Eigentümers ist nun Fläche vorhanden, die anderweitig genutzt werden kann. Im Rahmen der möglichen Nutzungsänderungen und Auflagen können die Stellplätze abgetrennt und als Lagerflächen vermietet werden. Auch ältere Bürogebäude, die den aktuellen Anforderungen nicht mehr entsprechen, können zu Distributionszentren umgebaut werden. Dadurch werden die großen Verteilerzentren am Stadtrand nicht überflüssig. Es wird aber eine Umschichtung in immer kleinere Verteilereinheiten geben.

Russo: Halten wir also fest: Logistik ist der neue Einzelhandel. Doch was bedeutet das für den klassischen stationären Einzelhändler?
Schenk: Der klassische Einzelhändler muss sich überlegen, wie er den Kunden binden kann. Der Gegensatz zwischen offline und online ist Vergangenheit. Die Händler haben erkannt, dass sie beides miteinander kombinieren müssen. Bei Media Markt und Saturn beispielsweise kann online bestellt und die Ware anschließend eventuell sogar mit einem kleinen Preisvorteil in der Filiale abgeholt werden. So wird der Kunde ins Geschäft gezogen und kauft dort dann vielleicht noch etwas anderes. In einen Apple Store kommen die Leute meist nur, um sich die Produkte anzusehen. Bestellt wird dann häufig online. Shopping-Center können sich ein funktionierendes WLAN zunutze machen, sodass der Kunde beide Einkaufserlebnisse haben kann, vor Ort sein wie auch im Internet suchen und bestellen. Im Shopping-Center Hamburger Meile in Hamburg haben wir versucht Marken zu etablieren, die den ersten Schritt nach Deutschland machen und bisher nicht vertreten waren. Pop-up-Stores und Showroom-Flächen zum Beispiel für Autohersteller, die ein neues Modell präsentieren wollen. So kommt das Produkt zum Kunden und nicht umgekehrt.

Russo: Das heißt doch in der Konsequenz, dass stationäre Händler das Layout ihrer Geschäfte verändern und kleinere Ladenflächen nachfragen, weil sie ihre Waren auch online vertreiben. Was bedeutet es aber für Vermieter, wenn jetzt weniger Fläche angemietet wird?
Schenk: Durch neue Flächenkonzepte wie Pop-up-Stores eröffnen sich auch neue Möglichkeiten. Wenn die Händler insgesamt weniger Fläche brauchen, können sie sich dafür teurere Lagen leisten. Dieser Prozess gehört zum laufenden Asset-Management eines Shopping-Centers. Wie beobachten, dass der Wunsch nach kurzfristigen Mietverträgen immer größer wird. Grund dafür ist die Unsicherheit, wie der Trend in drei oder fünf Jahren sein wird. Auf der Ebene des Discounters ist eine Dauer von zehn bis fünfzehn Jahren noch am ehesten möglich. Bekleidungsketten wie Inditex und H&M bevorzugen mittlerweile Umsatzmietverträge. Hierbei muss ein Mittelweg zwischen den Interessen des Mieters, der kurzfristig und flexibel mieten möchte, und den Interessen des Vermieters, der langfristige und stabile Cashflows erzielen möchte, gefunden werden.

Russo: Das Asset-Management wird dadurch komplizierter, da mehr Aufwand in die Betreuung der Mieter gesteckt werden muss. Die Mietverträge laufen kürzer und sind zahlreicher. Was hat das für Auswirkungen auf die Marge?
Schenk: Der stationäre Handel stagniert, nicht aber die Kosten, und darauf muss der Handel reagieren. Er tut das mit der Flexibilisierung und Verkürzung von Mietverträgen. Dieser Trend ist in den USA bereits viel ausgeprägter als in Deutschland. Damit wird die Herausforderung des Handels auch die des Immobilien-Investors beziehungsweise Asset-Managers. Ohne Gegenmaßnahmen geraten auch seine Margen unter Druck. Er muss sich Gedanken über den Mietermix und mögliche Alternativen machen. Dabei gerät die Logistik ins Blickfeld, die nicht mehr dieselbe ist, die sie vor fünf oder zehn Jahren war, und heutzutage auch Innenstadtkonzepte braucht. In einem Shopping-Center machen wir aktuell ein Refreshing. Mieter werden umgezogen, Einzelhandelsflächen werden teilweise in Büroflächen umgewandelt. Diese Veränderung erfolgt nicht ad hoc, sondern Schritt für Schritt. Shopping-Center erfüllen arrhythmischen Bedarf und verändern sich immer mehr hin zum Unterhaltungs- und Erlebnisort.

Russo: Wie kann der digitale Fortschritt das Asset-Management dabei unterstützen?
Schenk: Die Digitalisierung des Asset-Managements steckt im Gegensatz zu Shopping-Centern noch in den Kinderschuhen, weil die Datenhaushalte so unterschiedlich sind. Das hat auch unser gemeinsam mit der EBS entwickeltes Innovationsbarometer im Frühjahr wieder gezeigt. Big Data lässt sich aufgrund der Vielzahl an Beteiligten nur schwierig aufbauen. Händler, Facility-Manager, Property-Manager und Asset-Manager sind unterschiedliche Personen und Unternehmen, die ihre Bücher anders führen. Wie kommt die Rechnung eines Handwerkers zum Property-Manager, oder wie kommuniziert das Asset-Management mit Hunderten Property-Managern? Da müssen Datensysteme aufgebaut werden, die von allen gleich genutzt und aufgebaut werden. Erst wenn das funktioniert, kann man sich an die Big Data herantrauen und schauen, was aus den Daten noch gemacht werden kann. Für die Branche ist das noch ein weiter Weg, auch weil regulatorische Aspekte der Finanzaufsicht dazwischenstehen.

Russo: Ist der Veränderungsdruck im Bürobereich mit dem im Einzelhandel vergleichbar?
Schenk: Dort gibt es ebenfalls Veränderungen. Sie hängen aber stark von der Branche ab, aus der die Büronutzer kommen. Bei einem großflächigen Backoffice-Standort kann das aktuelle Konzept wahrscheinlich noch weiterlaufen. Bei Rechtsanwälten wird es eher die Weiterführung des klassischen Bürokonzepts sein. Je jünger die Mitarbeiter werden und je mehr kreative Einflüsse es gibt, desto eher ist ein Wandel angebracht oder sogar erforderlich. Das Büro von gestern ist kein Selbstläufer mehr: Zahlreiche Umfragen von forsa, EY und anderen zeigen immer wieder, wie wichtig Bewerbern ein angenehmes Arbeitsumfeld bei der Wahl ihres Arbeitgebers ist – in Zeiten des Fachkräftemangels ist das ein gewichtiges Argument. Aber natürlich muss ein Büro nicht nur schön und bequem sein, sondern auch effizient und zweckmäßig.

Russo: Der Wandel hin zum offenen Büro oder zum flexiblen Arbeitsplatz ist da. Ist es aber möglicherweise so, dass diese Veränderung nicht am Alter der Mitarbeiter oder der Hierarchie, sondern am Bedarf nach Ruhe beziehungsweise Offenheit festzumachen ist?
Schenk: Die Generation der Millennials hat das Credo, nicht im Büro ihrer Eltern arbeiten zu wollen. Das übliche Büro spricht sie nicht an. In den USA gilt das auch für die Bürotürme in den Städten an Ost- und Westküste. In alten Büro- und Industrieanlagen, die sanierungsbedürftig sind, findet man hingegen am ehesten kreative Firmen. Und auch das belebte Umfeld mit Restaurants und Einzelhandel ist es, was junge Menschen anzieht. In Deutschland bevorzugen junge Leute ebenfalls zunehmend solche Konzepte, allerdings ist die Arbeitnehmerschaft hier noch geprägt von älteren Menschen. Neue Ansätze für Bürokonzepte kommen hier meist aus dem Unternehmen, weil sie effizienter sind und eine andere Art der Zusammenarbeit fördern, die heutzutage notwendig ist und erst durch eine andere Struktur im Büro richtig umgesetzt werden kann. Der Büroraum wächst nicht ins Unendliche. Vielmehr wird der vorhandene Raum effizienter genutzt und es gibt eine Durchmischung von verschiedenen Arbeitsformen wie offenen Büros und Rückzugsmöglichkeiten oder im Homeoffice arbeiten. Dabei kommt es sehr auf die Branche und die Altersstruktur der Mitarbeiter an. Was kann ein Unternehmen bieten? Was muss es bieten? Die Räumlichkeiten allein reichen dabei nicht aus, es kommt auch auf die Atmosphäre, Annehmlichkeiten wie ein Abendessen oder Getränke und das Verständnis des neuen Arbeitens an. Hier stoßen dann auch oft die Vorstellungen der älteren Generation in Führungspositionen mit denen der jüngeren aufstrebenden Mitarbeiter zusammen.

Russo: Co-working gilt als Paradebeispiel für eine neue Form des Zusammenarbeitens. Doch ist das nur ein Hype gewesen oder ist es noch von Bedeutung?
Schenk: In der Regel wird das eigentliche Coworking über Drittanbieter abgewickelt. Der Asset-Manager hat dann nur einen Kunden und dieser vermietet wiederum an die einzelnen Untermieter, meistens Start-ups oder Freelancer. Trotzdem lassen sich nach unserer Erfahrung normale Büroräume deutlich einfacher und effizienter vermieten als Coworking-Spaces. Für den Asset-Manager ist Coworking relativ aufwendig zu verwalten. Bei weitem nicht jede Bürofläche ist dafür geeignet. Solche Objekte werden möglichst innenstadtnah verwirklicht und haben dann entsprechende Klientel, die sich genau für diesen Standort und das Lebensgefühl begeistert.

Russo: Dieses Lebensgefühl junger Städter trägt neben den technischen Neuerungen ganz wesentlich zur Veränderung des Lebens in unseren Städten bei. In welche Richtung entwickelt sich das urbane Leben nach Ihrer Beobachtung?
Schenk: Es zeichnet sich ab, dass sich die Grenzen zwischen Arbeiten und Wohnen, Einkaufen und Freizeit mehr und mehr auflösen. Alle Lebensbereiche rücken räumlich wie zeitlich enger zusammen. Die Stadt lässt sich nicht mehr so pauschal in Wohngebiete, Gewerbegebiete sowie Einkaufen und Freizeit unterteilen. Die Stadtplanung tendiert bereits zu Mischnutzungen, nehmen Sie in München das Werksviertel nahe des Ostbahnhofs als Beispiel. Selbst bei einzelnen Immobilien geht der Trend wieder zur Mischnutzung. Gleichzeitig wird das Stadtleben immer mobiler. Ihr Büro, zumindest einen Teil davon, führen viele Angestellte inzwischen stets mit sich. Ausgerüstet mit Laptop, Tablet und Smartphone besteht kein zwingender Grund mehr, geschäftliche oder private Korrespondenz ausschließlich im Büro oder vom heimischen Schreibtisch aus zu erledigen. In nicht allzu ferner Zukunft wird auch die Fahrt im autonomen Auto zur Arbeits- oder Freizeit. Dadurch wird die Stadt der Zukunft zu einem noch lebenswerteren Ort.

Russo: Wenn die Stadt der Zukunft im Jahr 2050 nicht so düster aussieht wie in „Blade Runner“, entspricht dann vielleicht die geplante Stadt „Neom“, die Saudi-Arabien in der Wüste errichten will, eher Ihrer realistischen Vorstellung von der Stadt der Zukunft?
Schenk: Da stellt sich zunächst einmal die Frage, ob diese Fata Morgana tatsächlich eines Tages in Stahl und Beton gegossen wird. Selbst wenn: Das wäre sicher keine Blaupause. Die meisten unserer Städte sind organisch und nicht am Reißbrett entstanden. Entsprechend entwickeln sie sich langsam und organisch weiter. Das lässt sich nicht bis ins Detail von langer Hand durchplanen. Und trotzdem lohnt es sich wie immer, neugierig zu sein und genau hinzusehen: Welche Visionen verfolgen die Saudis im Wüstensand? Welche Ideen und Lehren können wir daraus für unsere Städte übernehmen, und welche sollten wir lieber verwerfen? Meine persönliche, realistische Erwartung für unser zukünftiges Leben in der Stadt ist eher, was sich aktuell schon in Ansätzen beobachten lässt: Die Grenzen zwischen Freizeit und Arbeiten, zwischen Daheim und Unterwegs verschwimmen sowohl räumlich als auch zeitlich. Und wir werden wesentlich weniger Zeit in endlosen Staus verlieren.

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In der Reihe "Innovationsdialog" erschien bisher:
<link http: www.institutional-investment.de content real-assets artikel external-link-new-window external link in new>„Die neue Mobilität verändert die Städte“ - Interview mit Prof. Christian Labonte, Audi Urban Future Insight