Durch den seit 2008 andauernden Preisanstieg auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt sei das Preisniveau mittlerweile „auf einem nicht mehr nachhaltigen Level“ angelangt.

Das ist die Einschätzung der Ratingagentur Scope in ihrer jüngsten Studie „German commercial real estate – refinancing risk surging“.

Den Analysten zufolge sind die Preise in den sieben größten deutschen Städten bereits um 16% zu hoch und in 120 kleineren Städten um 9%.

„Wenn sich die Zinsen normalisieren, können Schuldverschreibungen, die mit Gewerbeimmobilien abgesichert sind, bei der Refinanzierung aufgrund der Neubewertung von Liegenschaften und dem Reprising Risk gefährdet sein“, erläuterten die Studienautoren.

Das gelte vor allem für Transaktionen mit eingeschränktem Schutz vor Zinsänderung, ohne Amortisierung, schwacher Finanzmetrik oder solchen, die vor allem in schwächere Regionen investieren, warnte Florent Albert, Associate Direktor im Structured Finance Team von Scope Ratings und Co-Autor, in einer Pressemitteilung.

Insgesamt stellten die Analysten sehr unterschiedliche Preisentwicklungen in den verschiedenen deutschen Regionen fest: „In den letzten 10 Nachkrisenjahren sind die nominellen Preise für deutsche Gewerbeimmobilien im Durchschnitt um 6,2% pro Jahr gewachsen – und in den Top-Sieben-Städten doppelt so schnell.“

Dieser Preisanstieg sei getragen worden durch ein Überangebot an Liquidität im Markt, das Niedrigzinsumfeld, die brummende und stabile nationale Wirtschaft sowie „Investoren, die dringend Rendite brauchen“.

Die Unterschiede in der Preisentwicklung zwischen großen Metropolen und kleineren Städten sei vor allem auch durch den Markteintritt großer internationaler Investoren seit 2008 zu erklären.

Ein weiteres Problem im deutschen Gewerbeimmobilienmarkt sei der Wachstumsunterschied zwischen Preisen und Mieten, wie Mathias Pleisser, Associate Director im Pfandbriefteam von Scope Ratings und Co-Autor des Berichts, erläuterte: „Die Lücke in der Nachhaltigkeit wird dadurch vergrößert, dass die realen Preise in den Großstädten seit 2008 um 7,5% pro Jahr angestiegen sind, die Mieten aber im gleichen Zeitraum um 0,3% gefallen sind. Die gleiche Dynamik haben wir in den Sekundärstädten beobachtet. Dort betrug der reale Preisanstieg 2,5% während die Mieten pro Jahr um 0,9% gefallen sind.“

Der Immobilienmarkt werde momentan noch von „Neueinsteigern wie Versicherern, Pensionsfonds und Direct Lenders“ getragen. „In ihrer Suche nach höherer Rendite bei gleichzeitiger Beachtung der regulatorischen Kapitaleinschränkungen stimulieren diese Investoren die Nachfrage durch Erweiterung ihres Anlagehorizonts“, so die Studienautoren.

Allerdings vermuten die Analysten, dass diese Nachfrage deutlich zurückgehen werde, wenn sich das Zinsniveau einmal normalisiert hat.