Durch den weiter steigenden Preiskampf und die deutlich gestiegene Konkurrenzsituation am deutschen Immobilienmarkt müssen sich Asset Manager Nischen suchen.

Das in Luxemburg ansässige Immobilienhaus Optimum Asset Management mit Standorten in Berlin und Hamburg, das rund 1,5 Mrd. Euro verwaltet, tut dies nicht mit neuen Sektoren oder deutlich höheren Risikokategorien, sondern vor allem über die Losgrößen in ausgewählten Städten: „Unter 50 Mio. Euro ist ein interessanter Teilmarkt, der weniger preisumkämpft ist“, erläutert Christian Schulte Eistrup, Managing Director bei Optimum Asset Management.

Viele deutsche institutionelle Investoren mit in-house-Teams und Fondsmanager seien vor allem an Deals oberhalb dieser Grenze interessiert, aufgrund der Opportunitätskosten des Teams oder um das Portfolio nicht mit zu vielen Einzelobjekten aufzuladen.

Zu diesem „Sweetspot“ gebe es aber auch eine Untergrenze von 5-10 Mio. Euro, wo vor allem Konkurrenz durch wohlhabende Privatanleger bestehe, so Schulte Eistrup.

Optimum, das sich auf Büro- und Wohnimmobilien spezialisiert hat, sucht in diesem kleinteiligeren Bereich nach Opportunitäten zur Mietsteigerung oder Manage-to-Core.

„Unsere Sicht ist derzeit, dass wir in neuen Fonds versuchen, die Rendite der Anleger durch Mietsteigerung zu erhöhen und dadurch, dass die Objekte in Richtung Core gemanaged werden, wir setzen weniger auf weitere Schmälerung der Anfangsrenditen“, erklärt Schulte Eistrup.

Für diese Ansätze konzentriert sich Optimum auf ein eingeschränktes Segment deutscher A- und B-Städte im Norden Deutschlands, mit Berlin als Fokus: „Wir wollen weiterhin in liquide, transparente und sich positiv entwickelnde Märkte investieren“, so Schulte Eistrup. Das inkludiert für Optimum „eine Auswahl der Top 7 und der manchmal sogenannten ‚Next 11“, je nach Bevölkerungswachstum, intellektuellem Kapital und ansässigen nicht-zyklischen Branchen.

Vor allem in Städten, wo „noch aktives Management möglich ist“, könne man Mehrwert liefern.

„Gute Lage ja, aber es muss nicht immer die Top-Lage sein und nicht immer das allerschönste Objekt. Die Cashflows müssen prognostizierbar und sicher fortsetzbar sein“, so Schulte Eistrup.

Es sei ein Trugschluss, dass ein Core-Investment Büro in guter Lage in einer der Top-7-Städte, für das man eine Anfangsrendite um 3% bezahlt hat, nachhaltig Rendite abwerfe.

„Da müsste über die nächsten Jahre einiges gut gehen und sich deutliches Mietwachstum einstellen. Und was viele vergessen, ist dass ein Core-Objekt von heute dann morgen oder über morgen nicht mehr Core ist“, gibt Schulte Eistrup zu bedenken. Vor allem im Bürobereich änderten sich die Anforderungen der Mieter sehr rasch.

Schulte Eistrup ist überzeugt, dass einige Investoren hier „in der Vergangenheit viele Fehler gemacht und „glitzerndes eingekauft“ haben, das dann nicht mehr Core sei.