Die statistische Behörde der Niederlande geht in ihrer Bevölkerungsprognose davon aus, dass die Einwohnerzahl schon 2025 die Hürde von 18 Mio. überschreiten wird. Während damit die Anzahl der Fahrräder rund um die Grachten steigt, werden Wohnungen immer mehr zur Mangelware – denn ähnlich wie in Deutschland wurde in den vergangenen Jahren und wird immer noch zu wenig neuer Wohnraum geschaffen.

Der Wohnungsmarkt der Niederlande landet europaweit auf dem Treppchen
Etwa 7,8 Mio. Wohnungen gibt es zurzeit in den Niederlanden. Bis 2014 nahm die Anzahl der neu erteilten Baugenehmigungen sowie fertiggestellter Wohnungen ab, obgleich die Bevölkerungszahl kontinuierlich wuchs. In der Folge entstand eine Angebotslücke von derzeit rund 300.000 Wohnungen. Vor allem in Städten und hochverdichteten Regionen ist der Nachfrageüberhang enorm.

Bei Investoren sind Wohnimmobilien in den Niederlanden immer mehr gefragt. 2018 lösten sie erstmals Büroimmobilien als bisherigen Platzhirsch ab und bilden seither das Immobiliensegment mit dem höchsten Investitionsvolumen. Nebenbei bemerkt bildet der Wohninvestmentmarkt des relativ kleinen Landes den drittgrößten Markt in Europa, hinter Deutschland und Großbritannien, aber noch vor den wesentlich größeren Ländern Italien oder Spanien.

Die Hälfte der Investoren kommt aus dem Ausland
Die Attraktivität des niederländischen Wohninvestmentmarkts hat sich inzwischen auch jenseits der Landesgrenzen herumgesprochen: 2019 kam nur etwa die Hälfte der Investoren aus den Niederlanden. Denn stabile langfristige Renditen sorgen dafür, dass sich auch internationale Investoren zunehmend für den Wohnungsmarkt interessieren.

Bei den Wohnungspreisen treffen wir im Vergleich zu Deutschland eine interessante Entwicklung an: Während diese in der Bundesrepublik seit 14 Jahren kontinuierlich wachsen, steigen sie in den Niederlanden erst seit 2014 – dafür aber sehr rasant, zum Teil mit zweistelligen annualisierten Raten. Zwar hat diese Dynamik inzwischen etwas nachgelassen, Experten sagen für dieses Jahr dennoch ein Wachstum von etwa 4,5% voraus, am stärksten in den Großstädten wie Amsterdam. Gleichwohl lässt sich nach der längeren Durststrecke vor 2014 im Vergleich zu anderen europäischen Ländern wie Deutschland ein Aufholpotenzial konstatieren. Doch trotz der stark gestiegenen Preise bleiben Wohnungen erschwinglich im Vergleich zum Durchschnittseinkommen. Dazu tragen nicht zuletzt die sehr niedrigen Hypothekenzinsen bei. Die Wohneigentumsquote liegt bei etwa 58%.

Klar abgegrenzte Marktsegmente mit unterschiedlichem Mietenpotenzial
Bezüglich der Entwicklung der Mieten sind in den Niederlanden einige Besonderheiten zu beachten, da ganz klar in drei unterschiedliche Marktsegmente unterschieden werden muss. Auf der einen Seite gibt es den vollständig regulierten Wohnungsmarkt. Meist sind damit Sozialwohnungen gemeint, die von Sozialwohnungsgesellschaften gehalten und verwaltet werden. Etwa 29% aller Wohnungen in den Niederlanden gehört Sozialwohnungsgesellschaften. Die jährliche indexierte Mieterhöhung steht dabei in Abhängigkeit von der Gemeinde sowie dem Einkommen des Mieters. Derzeit liegt die Maximalmiete bei 737 Euro pro Monat (2020). Da die Nachfrage nach diesen Wohnungen sehr hoch ist, gibt es keine Leerstandsrisiken.

Im mittleren Segment beträgt der Mietpreis bis zu 1.000 Euro monatlich, Preiserhöhungen werden über die Gemeinde reguliert. Das dritte und letzte Segment, der freie unregulierte Vermietungsmarkt, bietet hinsichtlich Miethöhe und Mieterhöhungsregularien freie Hand – weshalb sich dort in den vergangenen Jahren nennenswerte Mieterhöhungen feststellen lassen. Die Erhöhung bewegt sich zwischen 4,1% und 5,6%, jeweils in Abhängigkeit vom Einkommen der Mieter. 2019 wurde in diesem Segment im Durchschnitt 3,3% mehr Miete erzielt. Allerdings sind nur etwa 13% des Markts private und institutionelle Vermieter. 58% der Wohnungen werden, wie eingangs erwähnt, von den Eigentümern selbst bewohnt.

Relativ hohe Renditen zwischen Nordsee und Maas
Wer sich jetzt noch immer fragt, ob ein Wohninvestment im Land der „Fietsen“ sinnvoll ist, dem hilft ein Blick auf die Bruttorenditen: Aktuell liegen diese bei Wohninvestments zwischen Nordsee und Maas bei 4,0% bis 4,7%. Dabei schneiden Großstädte wie Amsterdam schwächer ab, während sich beispielsweise Rotterdam und Utrecht am oberen Rand des Renditespektrums unter den Metropolen bewegen. In B-Städten lassen sich zumeist 50 bis 100 Basispunkte addieren.

Die Niederlande gelten als Paradebeispiel dafür, dass gerade bei Wohninvestments auch ein Blick über die Landesgrenze hinaus sinnvoll sein kann. Im Vergleich zu Deutschland punkten die Niederlande hinsichtlich Marktdynamik, Preisgefüge und Regulatorik. Aber auch die hohe wirtschaftliche Dynamik, Lohnzuwächse und geringe Arbeitslosigkeit sorgen für attraktive Investitionsbedingungen. Gemeinsam mit dem Bevölkerungswachstum und einer zunehmenden Urbanisierung wird ein fundamentales Umfeld geschaffen, das langfristig für eine hohe Nachfrage nach Wohnraum sorgt – vor allem in Zeiten der Wohnungsknappheit. Zudem begann der Wohnungsboom in den Niederlanden erst vor fünf Jahren, wodurch das Land noch einiges an Aufholpotenzial vorhält.

Sozialwohnungen sollten Investoren nach unserer Einschätzung sehr sichere Erträge bringen, während mit unregulierten Wohnungen beachtliche Mietpreissteigerungen erzielt werden können. Die Niederlande bietet auf dem Wohninvestmentmarkt für jeden Investor eine attraktive Diversifikation – sowohl im Hinblick auf deutsche Wohninvestments als auch europäische Gewerbeimmobilieninvestitionen.

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*) Sven Scherbetitsch, Research und Investitionsstrategie, Real I.S. AG