Im Mittelpunkt des Webinars stand die Frage, wie der globale Trend zur Nachhaltigkeit im Immobiliensektor umgesetzt werden kann, und wie Investoren davon profitieren können. Wie kann der weltweite Gebäudebestand, der für fast 40% der globalen Kohlenstoffemissionen verantwortlich ist, „grüner“ gemacht werden? Welche Schritte sind erforderlich, um das Risiko zu verringern, dass Vermögenswerte zu „Stranded Assets“ werden und Eigentümer erhebliche Verluste erleiden?

Umweltfreundlichere Gebäude sind finanziell attraktiv
Professor Piet Eichholtz, Universität Maastricht, zeigte in einer provokanten Fallstudie, warum selbst ein Klimaskeptiker in umweltfreundliche Gebäude investieren sollte. Auf den Punkt gebracht: Weil es sich rechnet! Es gibt mittlerweile eine Reihe wissenschaftlicher Studien, die die finanzielle Vorteilhaftigkeit der nachhaltigen energetischen Ertüchtigung von Gebäuden belegen. Diese Studien, die hauptsächlich den Wohn- und Bürosektor betreffen, und die noch vor der Energiekrise durchgeführt wurden, bestätigten, dass energieeffizientere Gebäude sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeimmobilien einen erheblichen Mietaufschlag von durchschnittlich 6% und eine deutlich höhere Auslastung erzielen. Eichholtz kommt zu dem Schluss, dass die bisher vorliegenden Forschungsergebnisse belegen, dass umweltfreundliche Immobilien liquider und weniger risikoreich sind, einen höheren Marktwert haben und von niedrigeren Kapitalkosten profitieren.

Die Herausforderungen der Nachhaltigkeit bei unterschiedlichen Risikoprofilen der Fonds
Dr. Paul Kennedy von J.P. Morgan Asset Management erläutert die Strategien der Immobilien-Asset-Manager zur Umsetzung der Nachhaltigkeitsziele. Er unterscheidet dabei zwischen Core- und Non-Core-Immobilienfonds. Core- und Non-Core-Fonds weisen unterschiedliche Profile auf, z.B. hinsichtlich der Risikostruktur sowie der damit verbundenen Rendite, Duration, durchschnittlichen Haltedauer der Investments, Gebühren oder Betriebskosten. Bei Core-Immobilien handelt es sich zumeist um offene Fonds mit langer Haltedauer und relativ geringen Gebühren und auch Betriebskosten. Non-Core-Immobilien streben höhere Renditen an, in Abhängigkeit von den zugrundeliegenden Risiken.

Werte werden hier durch die Umsetzung von verschiedenen Wertsteigerungsstrategien erzielt. Es handelt sich hierbei in der Regel um geschlossene Fonds mit vergleichsweise kürzerer Haltedauer der einzelnen Investitionen. Bei allen Risikoklassen, sowohl Core- als auch Non-Core-Immobilien liegt der Schwerpunkt auf Nachhaltigkeitsstrategien der Asset Manager und der kontinuierlichen Ertüchtigung der Immobilien zur Erreichung der Klimaneutralität.

Der erste Schritt ist eine verbesserte Datenbereitstellung, auf deren Basis dann langfristige Pläne zur Klimaneutralität entwickelt werden. Bei Non-Core-Immobilien führen Asset Manager konkrete Turn-Around-Strategien zur kurzfristigen Sanierung und Neupositionierung der Immobilien durch. Generell umfasst eine energetische Gebäudesanierung Maßnahmen wie den Einbau hocheffizienter Fenster, energieeffiziente Lüftungssysteme, eine umfassende Wärmedämmung sowie den Verzicht auf fossile Energieträger.

Immobilienfonds sind noch nicht auf dem richtigen Weg, um bis 2050 Netto-Null zu erreichen
Klimarisiko sei nicht nur ein Umweltrisiko, sondern auch ein beträchtliches finanzielles Risiko, so Bas van den Ijssel von Almazara. Dem Ziel des Erreichens einer Netto-Nullbilanz sollte wirtschaftliche Priorität eingeräumt werden. Es handelt sich nicht um ein „Nice-to-Have“. Der Klimawandel werde sich auf die Rendite von Immobilien und die Nachfrage von Investoren und Nutzern auswirken. Dennoch seien die meisten Immobilienfonds nach den Erkenntnissen der GREEN-Plattform (Die GREEN-Engagement-Plattform ist ein nicht gewinnorientiertes Netzwerk von institutionellen Investoren im Immobilienbereich mit dem Ziel, durch aktiven Austausch mit den Fondsmanagern die Immobilienportfolien auf die Pariser Ziele auszurichten) noch nicht auf dem Weg, vor 2050 Netto-Null-Emissionen zu erreichen.

Daher sei ein aktives Nachhaltigkeits-Management erforderlich, um die Ziele von Paris zu erreichen. Dies erfordert eine konsequente Nachhaltigkeits-Politik, einen Net-Zero-Fahrplan und ein aktives Immobilien-Asset Management. Institutionelle Anleger müssen die Due-Diligence-Prüfung der Nachhaltigkeit in ihre Investitionsprozesse und -überwachung integrieren. Eine Due-Diligence-Prüfung in der Investitionsphase allein ist nicht mehr ausreichend. Aktive Eigentümerschaft ist ein wesentlicher Bestandteil der Nachhaltigkeits-Politik, wobei aktives Engagement ein wesentliches Element zur Vermeidung des Risikos von „Stranding Assets“ ist.

Chart: Stand der Nachhaltigkeitspläne von Immobilienfonds

Quelle: GREEN-Engagementbericht basierend auf Auswertungen zu REITS im FTSE/EPRA/NAREIT Universum sowie 19 nicht-börsennotierten Fonds mit Assets under Management in Höhe von über USD130 Mrd. in USA, Europa und APAC

Net-Zero braucht das Engagement der Immobilienbesitzer
Obwohl die Vorteile nachhaltiger Immobilien für Mieter und Eigentümer immer deutlicher werden, hinken Immobilienfonds bei der Verwirklichung von Netto-Null-Emissionen bis 2050 dem Zeitplan hinterher. Wie Dr. Paul Kennedy dargelegt hat, ist es durchaus möglich, bestehende Gebäude so umzurüsten, dass sie die Anforderungen erfüllen. Asset Manager, die es versäumen, ihre Immobilienportfolios auf Netto-Null-Emissionen auszurichten, laufen Gefahr, dass ihre Immobilien signifikant an Wert verlieren. Dr. Dorothee Franzen, Avida International schlussfolgert: „Eigentlich müssen die Eigentümer ihre Immobilien-Asset-Manager entsprechend überzeugen und kontrollieren, was allerdings entsprechende Ressourcen und Knowhow erfordert. Professionelle Beratung und der Zusammenschluss mit anderen institutionellen Investoren können hier die notwendige Unterstützung liefern“. Nach dem außerordentlich heißen und turbulenten Sommer, den weite Teile der Welt gerade erlebt haben, war die Notwendigkeit einer stärkeren Zusammenarbeit und eines effektiveren Engagements im Immobiliensektor noch nie so dringend.

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