Heute hat sich das Blatt gewendet: Spanien wächst überdurchschnittlich stark. Die Arbeitslosenquote liegt unter 15% und fällt weiter, so die Einschätzung von Eurostat. Die spanischen Banken haben umfangreiche Sanierungsprogramme und Maßnahmen zur Risikoreduzierung bei gleichzeitiger Stützung ihrer Bilanzen durchlaufen.

Obwohl sich infolge der weltweit zunehmenden Abwärtsrisiken das Tempo des Wirtschaftswachstums abschwächt, hat das spanische BIP gerade erst das Niveau vom Höhepunkt des letzten Zyklus überschritten (sh. Abb. 1). Wir sind der Ansicht, dass Spanien im Zyklus noch nicht so weit fortgeschritten ist wie andere Länder und noch mehr Wachstum vor sich hat.

Abbildung 1: BIP (in Mrd. Euro)



Quelle: Oxford Economics; Anmerkung: Gepunktete Linie Notes: Die gestrichelte Linie zeigt die Prognose an; die rote Linie zeigt das maximale BIP-Niveau beim vorherigen Zyklushoch an.

Die wirtschaftliche Erholung des Landes hat sich positiv auf die spanischen Immobilienmärkte ausgewirkt. Die Mieten steigen aufgrund des Ungleichgewichts zwischen niedrigem Angebot und hoher Nachfrage, wobei die steigenden Konsum- und Beschäftigungszahlen die Vermietungen in den einzelnen Segmenten antreiben. Der Mangel an Projektentwicklungen während der Globalen Finanzkrise sowie ein lediglich verhaltenes Fertigstellungsvolumen seit ihrem Ende haben die Flächenbestände in allen Sektoren auf einem niedrigen Niveau gehalten.

Der Investmentmarkt ist durch eine Knappheit von Top-Objekten gekennzeichnet. Wie in anderen Ländern fallen auch in Spanien die Anfangsrenditen. Gleichzeitig steigt die Nachfrage internationaler Investoren, einschließlich der von Endinvestoren nach spanischen REITs, den SOCIMIs.

Der reifende SOCIMI-Markt
SOCIMIs wurden 2014 eingeführt. Die Kombination aus einem steigenden internationalen Interesse an einer Erhöhung ihrer Investitionen in Spanien und aktualisierten spanischen REIT-Vorschriften schuf das perfekte Umfeld für Investitionen im spanischen Immobilienmarkt. Zwischen April und Juli 2014 wurden vier REITs – Hispania, Grupo Lar, Merlin und Axiare – mit einem Eigenkapital von insgesamt 2,5 Mrd. Euro gegründet. Seitdem sind SOCIMIs einer der aktivsten Akteure auf dem spanischen Markt. In den Jahren 2014 bis 2015 haben die SOCIMIs ihr Engagement durch Asset- und Unternehmensakquisitionen erhöht und ihre aktuellen Portfolios aufgebaut. Vier bis fünf Jahre später hat der SOCIMI-Markt begonnen zu reifen. In den letzten Monaten waren die folgenden Trends zu beobachten:

UNTERNEHMENSKONSOLIDIERUNG
Die Übernahme von Hispernia durch Blackstone und der Erwerb von Colonial durch Axiare haben Inmobiliaria Colonial und Merlin auf Basis des verwalteten Immobilienvermögens zu Hauptakteuren gemacht.

SPEZIALISIERUNG
Dem amerikanischen Trend folgend, hat sich jeder SOCIMI spezialisiert – auf die Sektoren Büro, Einzelhandel beziehungsweise Hotels.

INVESTITIONSPROGRAMME
Nach Jahren des aggressiven Investierens konzentrieren die SOCIMIs ihre Neuinvestitionen jetzt auf Capex-Maßnahmen, um die Qualität ihrer Bestände zu verbessern und so Mieten und Erträge zu steigern.

PORTFOLIO-ROTATION
Nach Ablauf der Sperrfrist von drei Jahren haben die SOCIMIs beschlossen, einen Teil ihrer Non-Core-Objekte zu veräußern. Die Gesamtverkäufe im Jahr 2018 beliefen sich auf ein Volumen von 802 Mio. Euro.

Wir gehen deshalb für 2019 von hohen Transaktionsvolumina sowohl im Core-Plus- als auch im Value-Add-Bereich aus. Die spanischen REITs richten ihre Portfolios neu aus. Sie veräußern Objekte, die nicht mehr zu ihrer Strategie passen, und realisieren Gewinne. Zudem stehen dem Investmentmarkt beträchtliche Beträge internationaler Investoren zur Verfügung, die 2019 investiert werden wollen.

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*) Fernando Ramírez de Haro ist Head of Spain and Portugal bei Savills Investment Management.