Gestiegene Zinsen und hohe Baukosten, gesunkene Immobilienwerte und die strengere Kreditvergabepolitik durch die Banken erschweren aktuell die Refinanzierung von Immobilienprojekten und Beständen mit Repositionierungsbedarf. Zahlreiche Finanzierungen, die in der Niedrigzinsphase aufgenommen wurden, laufen in den kommenden Jahren aus. Diese Kredite müssen nun zu den aktuellen, ungünstigeren Bedingungen refinanziert werden. Durch die hohen Refinanzierungskosten werden manche Projekte und Bestände unwirtschaftlich. Zahlungsausfälle oder sogar Insolvenzen sind die Folge, die auch institutionelle Anleger vermehrt zu spüren bekommen.

Notleidende Portfolios erhöhen das Bilanzrisiko der Banken
Um ihre notleidenden Immobilienkreditportfolios effizient zu verwalten und Risiken in ihren Bilanzen zu reduzieren, ziehen Banken immer häufiger spezialisierte Einheiten hinzu. Dabei greifen sie oft auf externe Unterstützung zurück, weil sie ihre internen Risikomanagement- und Workout-Abteilungen in den vergangenen Jahren abgebaut haben. Denn Immobilienkredite galten viele Jahre als risikoarm, weil die Kreditnehmer durch die hohen Verkaufsgewinne keine Probleme mit der Darlehenstilgung hatten.

Durch die zunehmende Zahlungsunfähigkeit der Kundschaft geraten die Banken selbst unter Druck. Seit Ende 2022 steigt die Quote der notleidenden Kredite (Non-Performing-Loans – NPLs) der deutschen Banken. Bei den Significant Institutions lag nach Bundesbankzahlen die Quote für NPLs im ersten Quartal 2025 bei 5,0%.

Zweckgesellschaften ermöglichen Zugriff auf die Immobilien
Werden bei einer einzelnen Bank die fünf Prozent überschritten, greifen die Aufsichtsbehörden ein. Nicht zuletzt deshalb wollen die Banken ihre NPL-Quoten niedrig halten. Grundsätzlich haben sie dafür zwei Möglichkeiten: Sie verkaufen die NPLs – was mit hohen Wertberichtigungen einhergeht. Oder sie verwerten die Immobilien selbst, was aufwändig ist und wofür entsprechendes Know-how benötigt wird. Will die Bank die Immobilie eigenständig verwerten, benötigt sie zunächst Zugriff auf die Kreditsicherheit. Erst danach können Immobilie oder Bauprojekt fertiggestellt und verkauft werden. Um das zu erreichen, werden Anteile an der Projekt- oder Objektgesellschaft an eine Zweckgesellschaft übertragen, die dann wieder von der Bank finanziert werden kann. Sobald die Bank auf diese Weise Zugriff auf die Immobilien hat, kann darüber entschieden werden, wie es mit dem Projekt weitergeht.

Immer häufiger wählen Banken diese Variante, um eine Insolvenz zu vermeiden. Statt die Zwangsvollstreckung einzuleiten, erarbeitet ein externer Dienstleister gemeinsam mit den Kreditnehmern Strategien zur Stabilisierung der Projekte. Das kann die Überarbeitung der Finanzierungsstruktur, die Anpassung der Projektstrategie oder die Vermittlung von neuem Kapital umfassen.

Externe Partner übernehmen das Management
In der Regel übernimmt der externe Partner das Management des Immobilienvermögens, kümmert sich um steuerrechtliche sowie bilanzielle Fragen – und auch um die Immobilie selbst. Verträge müssen geändert, neue Dienstleister gefunden oder bislang schon tätige, alt bewährte Unternehmen gehalten werden. Wenn es beispielsweise sinnvoll ist, das als Büro geplante Gebäude in Wohnraum umzuwandeln, müssen u. a.  Baurechtsfragen geklärt werden.

Ein Beispiel aus der Praxis zeigt, wie ein Krisenprojekt zu einem erfolgreichen Geschäft werden kann: Ein wohnwirtschaftliches Projekt zweier berufsständischer Versorgungswerke geriet in Schieflage, als die Projektgesellschaft insolvent wurde. Daraufhin wurde ein Vehikel aufgesetzt, in das die Versorgungswerke investieren konnten. Der Insolvenzverwalter stimmte zu, dass der externe Partner das Objekt, das zu diesem Zeitpunkt erst zu 30% fertiggestellt war, übernehme konnte. In diesem Zusammenhang war ebenso die Übernahme der Werkverträge mit dem Generalunternehmen von hoher Bedeutung, um die Haftung für die bereits ausgeführten Arbeiten nicht zu verlieren. Da die ursprünglichen Kalkulationen noch passten, konnte das Objekt inzwischen fertig gebaut werden. Nun geht es in die Vermietung und anschließend in den Verkauf.

Fazit
In einem Umfeld gestiegener Zinsen und restriktiver Kreditvergabepolitik sind tragfähige Finanzierungsstrukturen entscheidend, um Stabilität und Werterhalt zu sichern. Institutionelle Investoren benötigen einen Investmentmanager, der sich frühzeitig und kompetent um Anschlussfinanzierungen kümmert und dabei die Perspektive der finanzierenden Banken einbezieht. Gleichzeitig steigt der Bedarf institutioneller Anleger an erfahrenen Restrukturierungspartnern, die bei Finanzierungen und in Schieflage geratenen Projektentwicklungen Lösungen finden. Ein Investmentmanager, der beide Rollen – als Finanzierungspartner der Banken und Restrukturierungspartner der Investoren – kompetent ausfüllt, schafft damit einen wesentlichen Mehrwert für alle Beteiligten.

---
*) Carsten Demmler, Geschäftsführer der HIH Invest