Foundation | Welcome

Menu


Kommentar: Nießbrauch-Immobilien – Renditepotenzial für Investoren

Wohnungen und Häuser in begehrten Lagen können als Nießbrauchimmobilien mit einem Abschlag von 40-50% des Verkehrswerts erworben werden und bieten hervorragende Renditechancen. Das weckt im aktuellen Marktumfeld das Interesse von professionellen Investoren. Ein reales bundesweites Portfolio erzielte von Mitte 2019 bis Ende 2022 unter Berücksichtigung aller angefallenen Erwerbsnebenkosten eine Steigerung des Verkehrswertes um 54%.

Otto Kiebler

Immobilien bilden auch weiterhin einen wichtigen Portfoliobaustein. Aber angesichts unsicherer Konjunktur und steigender Zinsen stehen Immobilienwerte auf dem Prüfstand. Zwar hat sich nach aktuellen Marktdaten der Immobilienplattform Europace und nach dem Immobilienklima-Index der Deutschen Hypo der Preistrend am deutschen Immobilienmarkt nach einem deutlichen Abwärtstrend wieder stabilisiert. Allerdings erschweren fehlende Referenztransaktionen die Bewertung für Investoren.

Potenzielle Käufer zögern, weil sie befürchten, zu teuer in den Markt einzusteigen. Die mögliche Lösung: Nießbrauchimmobilien. Die Münchner giv GmbH, die sich auf die Vermittlung von Nießbrauch-Immobilien spezialisiert hat, verzeichnete im 1. Quartal 2023 ein deutlich gestiegenes Interesse von Family Offices und anderen institutionellen Investoren. Auf diesem Wege können Investoren hochwertige Wohnimmobilien in begehrten Lagen mit einem Abschlag von 40-50% des aktuellen Verkehrswerts erwerben und sich frühzeitig Liegenschaften mit großem Entwicklungspotenzial sichern. Außerdem vermeiden sie damit einen Instandhaltungs- und Verwaltungsaufwand, der bei anderen Investitionsformen in ein Immobilienportfolio auftreten würde.

Nießbrauch ist – bezogen auf Immobilien – der Verkauf der Immobilie unter dem Vorbehalt, dass der bisherige Eigentümer seine Immobilie weiterhin als wirtschaftlicher Eigentümer nutzt. In der Regel wird das Nießbrauchrecht befristet oder auf Lebenszeit der begünstigten Person abgeschlossen. Anders als das Wohnrecht erlischt das Nießbrauchrecht nicht mit dem Auszug aus der Immobilie. Der Verkäufer kann auch danach – bis zu seinem Lebensende – die „Früchte“ aus der Liegenschaft ziehen, z. B. durch Vermietung oder einer Einmalzahlung zur Ablöse des Restnießbrauchs.

Der Nießbrauch stellt demnach einen Wert an sich dar. Rechnerisch ergibt sich dieser Wert aus dem Mietwert der Immobilie multipliziert mit der Laufzeit bzw. der mittleren Lebenserwartung des Nießbrauchnehmers abzüglich einer Abzinsung, entsprechend dem Liegenschaftszins oder den Marktgegebenheiten. Den Mietwert ermittelt ein unabhängiger Sachverständiger. Für die Lebenserwartung wird die Rententafel der Deutschen Aktuarvereinigung e.V. (DAV) herangezogen. Der Verkäufer erhält also den vollen Marktwert seines Eigenheims aufgeteilt in zwei Leistungen: die Einmalzahlung und den Wert der unentgeltlichen Nutzung seiner Immobilie.

Vorteile aus Sicht des Investors
Seitens des Investors wird also bei Vertragsabschluss nur die Einmalzahlung fällig. Je nach prognostizierter oder vereinbarter Laufzeit des Nießbrauchs kann das 40-50% des aktuellen Marktpreises sein. Der Investor kann entweder die Liegenschaft vor dem Auslaufen des Nießbrauchrechts veräußern und somit den inzwischen erzielten Wertzuwachs realisieren oder mit Ende des Nießbrauchs die Immobilie frei verwerten.

Aus Investorensicht spricht Einiges für das Modell:
•        Kapitalanleger erhalten Zugang zu Wohnimmobilien, die noch nicht am Markt angeboten werden.
•        Der Käufer zahlt einmalig zwischen 50-60% des heutigen Marktwerts der Immobilie.
•        Alle üblichen Immobilienkosten fallen nicht an, da diese weiterhin vom bisherigen Immobilieneigentümer und künftigen Nießbrauchnehmer übernommen werden.
•        Für den Käufer bestehen keine Mietrisiken, wie Leerstand, Mieterreklamationen, Mietminderungen oder die Risiken staatlicher Eingriffe wie etwa Mietpreisbremse, Mietendeckel etc.
•        Jegliche Verwaltungsarbeiten Nebenkostenabrechnungen, Mahnwesen, Objektbesichtigungen, Angebotseinholung, Prüfung und Überwachung von Instandsetzungsarbeiten, Teilnahme an Eigentümerversammlungen etc. entfallen.

Investoren bieten sich gleich in dreifacher Hinsicht enorme Renditechancen, nämlich durch den stark verminderten Kaufpreis, das permanente Abschmelzen des Nießbrauchwertes und die Teilhabe an der Immobilienpreisentwicklung. Zudem arbeitet die Inflation für anstatt gegen den Käufer. Die Preissteigerung bei Immobilien übertraf in den letzten 40 Jahren – gemäß einer Analyse der Deutschen Bank – die Inflation jeweils um einen Prozentpunkt.

Überzeugende Portfoliolösung
Für professionelle Investoren bieten sich Portfoliolösungen an. Je nach individueller Präferenz lassen sich Portfolios bis zu einem dreistelligen Millionen-Euro-Betrag zusammenstellen. Dabei kann nach Regionen, Objekteigenschaften und Alter der Verkäufer diversifiziert werden. Die so nach den spezifischen Bedürfnissen der Investoren zusammengestellten Portfolios können über die Laufzeit aktiv gemanagt werden.

Beispielhaft ist das Portfolio eines Family Office, das im ersten Halbjahr 2019 bundesweit 23 Nießbrauchobjekte von HausplusRente erworben hat. Die Investition sollte bewusst auf mehrere Standorte in der gesamten Bundesrepublik verteilt werden. So wurden Objekte in Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln, Düsseldorf, Stuttgart und München erworben. Für alle Objekte zusammen betrug der Kaufpreis 8,5 Mio. Euro. Per 31. Dezember 2022 wies das jährliche Reporting für die Wertentwicklung folgende aktuellen Werte aus:
•        Aktueller Verkehrswert der Objekte: 20,0 Mio. Euro (zum Vergleich: 15,1 Mio. Euro per 1.7.2019)
•        Aktueller Nießbrauchabschlag: 5,4 Mio. Euro (zum Vergleich: 6,6 Mio. Euro per 1.7.2019)
•        Aktueller Verkaufswert bei einem vorzeitigen Verkauf: 14,6 Mio. Euro (zum Vergleich: 8,5 Mio. Euro per 1.7.2019)
•        Wertsteigerung dieses Portfolios vom 1.7.2019 bis 31.12.2022: 72%
•        Unter Berücksichtigung aller angefallenen Erwerbsnebenkosten beträgt der Wertzuwachs 54%

Selbst wenn in 2023 die Wertsteigerung von Wohnimmobilien niedriger sein sollte als in den letzten Jahren, lässt sich mit Nießbrauchobjekten ein deutlich höherer Wertanstieg erreichen als mit einer normalen Immobilieninvestition.

Hohe Reputation
Die Verrentung von Eigenheimen hat in den letzten Jahren bei Seniorinnen und Senioren an Akzeptanz gewonnen. Mittlerweile ist die Umwandlung von „Betongold“ in Barvermögen ein wichtiger Bestandteil der Versorgung im Alter. Angesichts der neuen politischen Vorgaben zur energetischen Ertüchtigung von Wohnimmobilien wird es für Ruheständler immer wichtiger, das im Eigenheim gebundene Kapital freizusetzen und dennoch die gewohnten vier Wände weiterhin nutzen zu können. Damit leistet die Immobilienverrentung einen wesentlichen gesellschaftlichen Beitrag zur sozialen Sicherung.

---
*) Otto Kiebler, Gründer und Geschäftsführer giv Gesellschaft für internationale Immobilienvermittlung und Vermögensplanung mbH und der HausplusRente GmbH, München