Ein Deal dauert in Europa aktuell im Schnitt 363 Tage. Das zeigen unsere aktuellen Auswertungen zum europäischen Transaktionsmarkt. Fast ein ganzes Jahr zwischen Vorbereitung, Due Diligence, Verhandlung und Abschluss. Seit 2020 ist diese Dauer Jahr für Jahr gestiegen. Nun hat sie sich erstmals stabilisiert. Gleichzeitig nehmen die Transaktionszahlen wieder zu.

Das klingt nach Entspannung. Tatsächlich wird der Markt wieder aktiver, bevor seine strukturellen Probleme gelöst sind.

Hinter dem europäischen Durchschnitt verbirgt sich ein fragmentiertes Bild. Geschwindigkeit, Finanzierung und Dealsicherheit unterscheiden sich erheblich. Für Käufer und Verkäufer wird deshalb nicht nur wichtiger, ob sie investieren, sondern auch, wie lange und unter welchen Bedingungen sie Kapital binden.

Ein Kontinent, unterschiedliche Transaktionsgeschwindigkeiten
In der Schweiz dauert eine Immobilientransaktion im Schnitt rund neun Monate. Deutschland kommt auf knapp 13 Monate und liegt damit leicht unter dem Vorjahreswert, aber weiter über dem europäischen Durchschnitt. Im Vereinigten Königreich sind es inzwischen 19 Monate, mehr als drei Monate länger als zuvor. In Italien nähert sich die Dauer sogar der Zwei-Jahres-Marke.

Neun Monate oder zwei Jahre machen einen erheblichen Unterschied, wenn sich Finanzierungskosten verändern, Preisvorstellungen verschieben oder neue Anforderungen an die Nutzung einer Immobilie entstehen.

Transaktionsdauer ist deshalb längst nicht mehr nur eine operative Kennzahl. Sie entwickelt sich zum Standortfaktor. Je länger ein Deal läuft, desto länger müssen die Annahmen einer Investitionsentscheidung Bestand haben.

Der Deal ist noch lange nicht sicher
Lange Prozesse führen nicht automatisch zu sicheren Abschlüssen. Auch unsere Befragung von Immobilienexperten zeigt, wie angespannt das Umfeld bleibt: 46% nennen die Kapitalbeschaffung als größte Herausforderung. Mehr als die Hälfte beobachtet zugleich eine weitere Verlängerung von Transaktionen. 27% berichten von Zuwächsen um 10-20%.

Auch nach abgeschlossener Due Diligence nimmt die Dealsicherheit nach Einschätzung vieler Marktteilnehmer ab. Zu diesem Zeitpunkt wurden bereits erhebliche Ressourcen investiert. Trotzdem bleibt offen, ob der Deal zustande kommt. Der Markt verlangt den Beteiligten also nicht nur mehr Zeit ab. Auch die Unsicherheit bleibt länger bestehen.

Berechenbarkeit schlägt Experimentierfreude
Das beeinflusst auch, wohin Kapital fließt.

43% der Befragten halten Wohnimmobilien derzeit für die attraktivste Assetklasse. Bei Büros ist das Bild nahezu umgekehrt: Nur 1,3% bewerten sie als besonders attraktiv, 36% als die am wenigsten interessante Assetklasse.

Natürlich sind dafür mehrere Faktoren verantwortlich. Die Zahlen zeigen dennoch, wie wichtig Prognostizierbarkeit im aktuellen Marktumfeld ist. Wenn eine Transaktion fast ein Jahr oder länger dauert, steigt der Preis einer falschen Einschätzung. Was zu Beginn eines Deals plausibel erscheint, muss Monate später noch tragen. Je schwieriger Nachfrage, Nutzung und Cashflows einzuschätzen sind, desto größer das Risiko.

Investoren suchen Sicherheit deshalb auf zwei Ebenen: bei der Asset-Allokation und im Transaktionsprozess. Nachvollziehbare Cashflows, stabile Nachfrage und transparente Daten gewinnen an Gewicht.

Prozessqualität gewinnt an Bedeutung
Viele Belastungen liegen außerhalb des direkten Einflusses einzelner Unternehmen. Zinsniveau, geopolitische Entwicklungen, Liquidität oder Differenzen zwischen den Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern lassen sich nicht einfach auflösen. Bei der Organisation einer Transaktion bestehen dagegen konkrete Einflussmöglichkeiten.

Je länger ein Prozess dauert und je mehr Parteien beteiligt sind, desto wichtiger wird ein strukturierter Umgang mit Informationen. Dokumente, Rückfragen, Freigaben und Analyseergebnisse müssen auch nach Monaten konsistent verfügbar sein. Zusätzliche Schnittstellen erhöhen die Komplexität. Informationen werden mehrfach gesucht, Daten unterschiedlich bewertet oder Risiken erst spät erkannt.

Effizienz bedeutet deshalb nicht allein, einzelne Aufgaben schneller abzuarbeiten. Entscheidend ist, Komplexität über den gesamten Deal hinweg beherrschbar zu halten.

Geschwindigkeit entsteht nicht erst beim Abschluss
Digitale Prozesse und künstliche Intelligenz können dabei unterstützen.

Wenn Dokumente und Kommunikation zentral gebündelt werden, sinkt die Zahl unnötiger Schnittstellen. KI-gestützte Systeme können große Datenmengen strukturieren, relevante Informationen schneller zugänglich machen und potenzielle Risiken identifizieren. Fast die Hälfte der Befragten erwartet, dadurch mit derselben Teamgröße mehr Transaktionen vorbereiten zu können.

Gerade in einem Markt mit langen Prozessen ist das relevant. Produktivität lässt sich nicht allein über zusätzliches Personal steigern. Entscheidend wird vielmehr, wie effizient Teams mit wachsenden Datenmengen und steigender Komplexität umgehen.

Die derzeitige Marktphase zeigt deshalb einen interessanten Widerspruch: Die Aktivität nimmt wieder zu, gleichzeitig bleiben Transaktionen aufwendig und ihre Ergebnisse schwer kalkulierbar.

Der nächste Wettbewerbsvorteil wird daher möglicherweise nicht allein darin bestehen, den richtigen Zeitpunkt im Marktzyklus zu treffen. Er liegt auch in der Fähigkeit, unter schwierigen Bedingungen schneller zu analysieren, Risiken früher zu erkennen und Entscheidungen auf einer besseren Informationsgrundlage zu treffen.

Denn wenn Märkte unsicher bleiben, wird eines umso wertvoller: ein Prozess, der es nicht ist.

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*) Alexandre Grellier, CEO und Mitgründer von Drooms