Weitere Hochrechnungen besagen, dass dann bis zu 400.000 Plätze allein in stationären Pflegeeinrichtungen fehlen könnten – der Bedarf an barrierefreien Wohnungen und im Bereich Servicewohnen und „Betreutes Wohnen Plus“ ist dabei noch gar nicht berücksichtigt. Doch viele Regionen und Städte sind darauf kaum vorbereitet. Dass diese Situation große Chancen birgt, haben professionelle Anleger natürlich erkannt: Seit Jahren steigt das Investmentvolumen, und Pflegeimmobilien haben sich, mit einem Umsatz von 2,1 Mrd. Euro im Jahr 2018, zu einer veritablen Assetklasse entwickelt.

Die Vorteile eines Engagements in diesem Segment sind schließlich auch offensichtlich. Gängige Verträge mit Betreibern laufen meist über 20 bis 30 Jahre, die Rendite lässt sich gut vorausberechnen. Gleichzeitig ist das Ausfallrisiko äußerst gering, nicht zuletzt aufgrund der hohen Nachfrage. Doch die Kehrseite des großen Investoreninteresses ist ebenfalls klar ersichtlich: Mit der hohen Nachfrage in prosperierenden Regionen stehen Projektentwickler bei Pflegeimmobilien vor denselben Schwierigkeiten wie in den Assetklassen Wohnen, Logistik oder Büro. Flächen für den Neubau sind Mangelware, und in immer stärker verdichteten Städten konkurrieren verschiedene Nutzungsformen bei steigenden Preisen um die wenigen freien Grundstücke.

Gleichzeitig hat sich die gesamte Branche professionalisiert. Vor einigen Jahren waren Betreiberinsolvenzen noch relativ häufig, da die Deckelung der gesetzlichen Pflegeversicherung einen hohen Kostendruck erzeugte. Inzwischen ist die durchschnittliche Zahl der Einrichtungen pro Betreiber jedoch deutlich gestiegen, was meist eine höhere Rentabilität ermöglicht. Aus Investorenperspektive ist das jedoch nicht nur von Vorteil, denn mit der Konsolidierung fällt auch der Risikoaufschlag weg, der lange Zeit üblich war. Das – zusammen mit dem knapper werdenden Produktangebot – hat die Ankaufsrenditen zuletzt deutlich gedrückt: CBRE bezifferte die durchschnittliche Spitzenrendite für 2018 auf 4,75%, mit sinkender Tendenz. In einigen regionalen Märkten sei der Wert sogar schon unterschritten. Zum Vergleich: Vor gerade einmal fünf Jahren waren 7% oder mehr keine Seltenheit.

Wie sollten Investoren mit dieser Situation umgehen? Abhilfe schaffen könnten einerseits attraktive Portfoliodeals. Doch diese sind im aktuellen Umfeld schwer zu realisieren, zumal der Markt bis dato so fragmentiert ist, dass großvolumige Einzelkäufe selten bleiben. Eine andere Möglichkeit sind enge Kooperationen zwischen Asset Managern und Betreibern, um Know-how zu bündeln und durch regionale und konzeptuelle Schwerpunkte Alleinstellungsmerkmale zu schaffen, etwa durch innovative Konzepte im Bereich „Betreutes Wohnen Plus“, das sich allmählich zu einer eigenen Assetklasse herauskristallisiert. Solche Modelle werden in Zukunft häufiger werden – auch weil der Markt vor allem in Einzelsegmenten wie dem Servicewohnen eindeutiges Wachstumspotenzial aufweist. Doch eine derartige Spezialisierungsstrategie ist zugleich mit Risiken verbunden. Was, wenn sich etwa die Einnahmesituation der Pflegeversicherung konjunkturbedingt verschlechtert und in einen politischen Sparzwang mündet?

Es spricht deshalb viel für die Ausdehnung des Investorenfokus: weg von der „reinen“ Assetklasse der Pflegeimmobilien, hin zu sozialer Infrastruktur. Dieses breitere Geschäftsfeld ermöglicht einerseits eine Diversifikation der Anlage. Wenn ein Investment nicht mehr nur in Seniorenresidenzen und Pflegeheime, sondern auch in Krankenhäuser und Reha-Kliniken erfolgt, sinkt etwa das Risiko, dass ein Fonds durch einzelne Betreiberinsolvenzen seine Renditeziele verfehlt. Genauso erfolgversprechend sind Engagements im Bereich Mikroapartments – sie sind vor allem bei Studierenden und Wochenendpendlern beliebt, die auf dem äußerst angespannten Wohnungsmarkt der Universitätsstädte und Ballungsräume nach einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis suchen.

Relativ große Planungssicherheit bieten gegenwärtig auch Schulen und Kindertagesstätten (Kitas). Da diese meist komplett oder in großen Teilen von der öffentlichen Hand getragen werden, sind Mietvertragslaufzeiten über mehrere Jahrzehnte möglich. Zwar lässt sich die Zahl zukünftiger Neugeborener und Kinder weniger langfristig vorhersagen als diejenige der zukünftigen Senioren. Doch andererseits gibt es mehrere Faktoren, die eine auf absehbare Zeit erhöhte Nachfrage sicher erscheinen lassen: Erstens ist die Geburtenrate in Deutschland in den letzten Jahren wieder deutlich gestiegen. Zweitens wird dies die Kommunen vor noch größere Probleme stellen, den 2013 ausgeweiteten Rechtsanspruch auf einen Kitaplatz zu erfüllen. Und drittens bedingt der verstärkte Zuzug aus dem In- und Ausland gerade in den Großstädten einen deutlichen Kapazitätsmangel – in Berlin oder München beginnen nicht wenige Eltern schon kurz nach der Geburt ihres Nachwuchses mit der Suche nach einem Betreuungsplatz.

Investments in soziale Infrastruktur teilen sich folglich ihre wichtigste Eigenschaft mit jenen in reine Pflegeimmobilien: die sicheren Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung. Denn auch Krankenhäuser und Rehakliniken decken einen unbestreitbaren Bedarf. Selbiges gilt für Mikroapartments, Bildungseinrichtungen und Kindertagesstätten in den Ballungszentren. Oft berühren die genannten Einrichtungen den Bereich der öffentlichen Daseinsvorsorge – und in den nächsten Jahrzehnten werden Kommunen und Länder angesichts des demografischen Wandels gerade im Gesundheitssektor eher Kapazitäten auf- als abbauen müssen. Somit bietet die soziale Infrastruktur als Assetklasse großes Potenzial, insbesondere weil der Markt bisher weit weniger gesättigt ist als jener für altersgerechtes Wohnen.

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*) Yenna Haack ist Vorstand der AviaRent Invest AG. Die AviaRent Invest AG mit Hauptgeschäftsstelle in Frankfurt am Main ist ein Tochterunternehmen der AviaRent Capital Management S.à r.l., einer Luxemburger Fondsgesellschaft. Gemeinsam mit dem französischen Partner Primonial, einem der führenden europäischen Asset-Management-Plattformen mit einem Fondsvermögen von mehr als 16 Mrd. Euro, verfügt AviaRent im Bereich Pflege und Bildung über ein gemeinsames Fondsvolumen von mehr als 4,5 Mrd. Euro. Als spezialisierter Asset Manager investiert AviaRent ausschließlich im Bereich Social Infrastructure. Das Portfolio von AviaRent besteht aus Pflegeimmobilien mit mehr als 5.200 Pflegebetten, 1.200 Einheiten betreutes Wohnen, Kindertagesstätten mit 2.000 Plätzen sowie 2.100 Einheiten an Mikroapartments.