Wie ernst die Lage ist, zeigen die gesundheitlichen Folgen. Das Robert Koch-Institut schätzt für Deutschland bis Anfang September 2026 rund 16.000 hitzebedingte Sterbefälle. Hitze ist nicht nur eine Frage des Komforts. Wenn eine Wohnung im Sommer nur mit einem zusätzlich angeschafften Klimagerät erträglich bleibt, wird Hitzeschutz zur nächsten sozialen Frage im Wohnungswesen.

Ein 35-Grad-Tag darf bei der Planung neuer Quartiere nicht länger als Ausnahme gelten. Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht, welche Klimaanlage wir installieren. Sondern: Wie entwickeln und betreiben wir Quartiere so, dass möglichst wenig aktive Kühlung notwendig wird?

Gebäudequalität entscheidet sich auch im Sommer
In der Immobilienwirtschaft denken wir bei energetischer Qualität zumeist an den Winter. Doch Wärmedämmung schützt nicht automatisch vor sommerlicher Überhitzung. Gebäudehülle, außenliegender Sonnenschutz und Möglichkeiten zur Nachtlüftung müssen deshalb gemeinsam betrachtet werden.

Ebenso wichtig ist das Umfeld. Asphaltierte Freiflächen, fehlender Schatten und stark aufgeheizte Fassaden können die Aufenthaltsqualität beeinträchtigen und die Abkühlung erschweren. Bäume, entsiegelte Flächen, wassersensible Freiraumgestaltung und durchdachte Wegeführung sind deshalb keine nachrangige Dekoration. Sie gehören zur funktionalen Infrastruktur eines Wohnstandorts.

Investoren sollten über die Übergabe hinausdenken: Wohnimmobilien werden über Jahrzehnte genutzt. Gute Architektur muss sich unter veränderten Klimabedingungen bewähren. Ein formaler Wärmeschutznachweis ersetzt nicht die Prüfung mehrtägiger Hitzeperioden.

Vom Wärmeschutz zum Hitzemanagement
Daraus ergibt sich ein erweiterter Planungsansatz: Hitzeschutz sollte nicht auf einzelne Maßnahmen beschränkt, sondern als Hitzemanagement über verschiedene Planungsebenen hinweg betrachtet werden. Das beginnt mit der Ausrichtung der Baukörper und reicht über Fensterplanung, Verschattung, Begrünung und Lüftung bis zur Gebäudesteuerung. Die Reihenfolge ist entscheidend. Zuerst sollte Wärmebelastung möglichst vermieden werden. Anschließend sollte das Gebäude vorhandene Wärme mit möglichst geringem zusätzlichem Energieaufwand abführen können. Erst danach stellt sich die Frage, wo aktive Kühlung ergänzend nötig ist.

Digitale Technik kann diesen Ansatz unterstützen. Wenn für den Folgetag hohe Temperaturen angekündigt sind, kann eine geeignete Steuerung Sonnenschutz frühzeitig aktivieren, statt erst zu reagieren, wenn die Räume bereits aufgeheizt sind. Wo die Voraussetzungen bestehen, lassen sich Lüftung und Nachtkühlung an Innen- und Außentemperaturen orientieren. Die Systeme müssen dabei alltagstauglich bleiben.

Hitzemanagement ist zugleich eine Betriebsaufgabe: Verschattung, Begrünung und Steuerungen brauchen Wartung und klare Zuständigkeiten.

Die Wirtschaftlichkeit über den Lebenszyklus betrachten
Hitzeschutz ist nicht kostenlos. Verschattung, geeignete Fassadenlösungen oder hochwertige Freiräume können die Anfangsinvestition erhöhen. Doch es greift zu kurz, solche Ausgaben allein am Entwicklungsbudget zu messen. Unterlassene Vorsorge kann später Nachrüstungen, zusätzliche Kühltechnik und höheren Energiebedarf nach sich ziehen. Technische Kühlung verursacht zudem Betriebs- und Instandhaltungskosten.

Welche Maßnahmen sinnvoll sind, hängt von Standort, Gebäudegeometrie und Nutzung ab. Investitionsentscheidungen brauchen deshalb Variantenvergleiche, die nicht nur Herstellungskosten, sondern auch laufende Aufwendungen und die Nutzungsdauer berücksichtigen. Für institutionelle Investoren mit langfristigem Anlagehorizont ist entscheidend, wie gut eine Immobilie auf zunehmende Hitzebelastungen vorbereitet ist und welche Kosten daraus entstehen können.

Steigender Kühlbedarf kann die Betriebskosten belasten; anhaltende Überhitzung kann die Zufriedenheit der Bewohner und die Attraktivität eines Standorts beeinträchtigen. Pauschale Aussagen über Wertverluste wären unseriös. Dennoch gehört Hitzemanagement in die technische und wirtschaftliche Investmentprüfung.

Der 35-Grad-Test als Praxismaßstab
Ich plädiere dafür, neue Quartiere einem 35-Grad-Test zu unterziehen: Es ist 14 Uhr, die Sonne steht hoch, zwei heiße Nächte liegen hinter uns. Wo können Kinder spielen, ohne der prallen Sonne ausgesetzt zu sein? Welche Wege bieten Schatten? Wie stark haben sich Wohnungen unterschiedlicher Ausrichtung aufgeheizt? Welche Systeme arbeiten automatisch, welche müssen Bewohner bedienen? Und wann wird aktive Kühlung tatsächlich erforderlich?

Solche Fragen sollten bereits lange vor dem ersten Einzug beantwortet sein und in die Planung wie auch in die Prüfung bestehender Objekte einfließen.

Entscheidend ist, dass wir Gesundheit, soziale Verantwortung und Wirtschaftlichkeit nicht gegeneinander ausspielen. Wer heute Wohnraum entwickelt, gestaltet Lebensbedingungen für Jahrzehnte. Wer langfristig investiert, hat ein Interesse daran, dass die Gebäudequalität auch unter schwierigeren klimatischen Bedingungen erhalten bleibt. Aktive Kühlung wird sich nicht überall vermeiden lassen. Sie sollte aber eine gezielte Ergänzung sein und nicht die technische Antwort auf vermeidbare Planungsdefizite. Wohnimmobilien brauchen deshalb nicht nur einen guten Plan für den Winter, sondern auch eine belastbare Strategie für den Sommer.

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*) Tobias Hertwig, Geschäftsführer von GARBE Urban Real Estate