Die institutionellen Immobilieninvestoren in Deutschland bleiben ihrer Assetklasse treu, reagieren auf das veränderte Marktumfeld aber mit einer zunehmend selektiven Allokation. Nach der aktuellen Immobilien-Umfrage von Universal Investment liegt die durchschnittliche Immobilienquote der befragten Anleger bei 23% des Gesamtportfolios. Daran soll sich innerhalb der kommenden zwölf Monate wenig ändern.

An der Befragung im Juli und August 2026 beteiligten sich Pensionseinrichtungen, Versicherungen, Kreditinstitute und Unternehmen mit einem verwalteten Vermögen von zusammen rund 355 Mrd. Euro.

Dass Immobilien trotz der schwierigen Marktphase ein wichtiger Portfoliobaustein bleiben, begründen die Investoren vor allem mit stabilen laufenden Erträgen (67%). Inflationsschutz und die vergleichsweise geringe Korrelation zu anderen Anlageklassen werden von jeweils 63% genannt.

Bei der Renditebetrachtung rücken dabei laufende Ausschüttungen in den Vordergrund: Für 52% ist die Cashflow-Rendite die wichtigste Ertragskennzahl, deutlich vor der realisierten Gesamtrendite (30%).

Wohnen gewinnt, Büro verliert
Besonders deutlich wird die geplante Neuausrichtung bei der sektoralen Zusammensetzung der Immobilienportfolios.

Der durchschnittliche Anteil von Büroimmobilien soll innerhalb der kommenden zwölf Monate von derzeit 34% auf rund 28% sinken. Gleichzeitig wollen die Investoren ihre Wohnimmobilienquote von 36% auf 41% erhöhen.

Damit würde sich der bereits bestehende Vorsprung des Wohnsegments gegenüber Büroimmobilien weiter vergrößern.

Auch Logistikimmobilien sollen leicht zulegen: Ihr Anteil könnte von 13% auf 14% steigen. Einzelhandelsimmobilien und Hotels dürften dagegen weitgehend stabil bleiben.

Abb.1: Immobilienallokation: Wohnen gewinnt, Büro verliert


Die Entwicklung unterstreicht, dass die institutionelle Immobilienallokation zunehmend von strukturellen Veränderungen der Nutzernachfrage geprägt wird. Während das Bürosegment weiterhin vor Herausforderungen steht, profitieren Wohnimmobilien von einer breiteren Nachfragebasis und neuen Nutzungsformen, etwa im Senioren-, Studenten- oder temporären Wohnen.

91% rechnen mit weiteren Preisanpassungen
Trotz der stabilen Immobilienquoten bleibt die Einschätzung des Marktumfelds ausgesprochen vorsichtig.

91% der Befragten erwarten weitere Preisanpassungen nach unten. Für das Jahr 2027 rechnen 64% mit sinkenden Immobilienpreisen in Deutschland. Weitere 32% erwarten eine Seitwärtsbewegung.

Für Europa außerhalb Deutschlands fällt die Einschätzung etwas weniger pessimistisch aus: Dort rechnen 38% mit fallenden Preisen, während 44% von stabilen Bewertungen ausgehen.

Abb. 2 – Preiserwartungen 2027: Deutschland skeptischer


Bemerkenswert ist zudem, dass nur knapp 5% der Investoren deutsche Immobilien über die verschiedenen Nutzungsarten hinweg als fair bewertet ansehen. In Europa außerhalb Deutschlands sieht immerhin rund ein Fünftel faire Preise und ein weiteres Fünftel bereits Kaufgelegenheiten.

Bewertungen und Preisentwicklungen beschäftigen entsprechend 83% der Umfrageteilnehmer. Finanzierungsfragen werden von 63% als relevantes Thema genannt. Insgesamt 71% beurteilen die Fremdkapitalbeschaffung als erschwert oder deutlich erschwert.

Die Zahlen verdeutlichen ein Spannungsfeld: Institutionelle Investoren wollen ihre Immobilienbestände halten und selektiv weiter investieren, sehen aber noch keine durchgreifende Normalisierung des Bewertungsumfelds.

Internationale Diversifikation bleibt auf der Agenda
Neben der sektoralen Neuausrichtung wollen die Investoren ihre Immobilienportfolios regional breiter aufstellen.

Deutschland bleibt mit einem Anteil von aktuell 75% der dominante Immobilienmarkt in den Portfolios. Perspektivisch soll dieser Anteil auf 73% sinken.

Europa außerhalb Deutschlands dürfte leicht von 21% auf rund 22% zulegen. Auch Nordamerika und Asien-Pazifik sollen stärker berücksichtigt werden, wenngleich von einer niedrigen Ausgangsbasis.

Eine grundlegende Abkehr vom deutschen Immobilienmarkt ist damit nicht erkennbar. Vielmehr geht es um eine schrittweise Reduzierung der geografischen Konzentration.

Core und Core+ bleiben gefragt
Die Risikobereitschaft der institutionellen Immobilieninvestoren hat sich insgesamt kaum verändert. 57% berichten von einer stabilen Risikoneigung, bei 26% ist sie gesunken und bei 17% gestiegen.

Entsprechend dominieren weiterhin konservativere Anlagestrategien. 67% der Befragten wollen in den kommenden zwölf Monaten in Core-Immobilien investieren, 62% in Core+. Auch Value-Add-Strategien stehen mit 56% vergleichsweise hoch im Kurs. Opportunistische Anlagen kommen dagegen lediglich für elf% infrage.

Für neue Immobilieninvestments erwarten die Befragten über alle Regionen und Segmente hinweg eine durchschnittliche jährliche Cashflow-Rendite von knapp 4%.

Bestandsentwicklung und KI gewinnen an Bedeutung
Neben der klassischen Asset Allocation beschäftigen sich die Investoren zunehmend mit der aktiven Bewirtschaftung ihrer Bestände.

Für 61% ist die Revitalisierung bestehender Immobilien ein relevantes Thema. Im Mittelpunkt stehen Sanierungen und Renovierungen, aber auch umfassendere Revitalisierungen und Nutzungsänderungen.

Zugleich gewinnt künstliche Intelligenz in der Immobilienanlage an Bedeutung. Besonders häufig beschäftigen sich die Befragten mit KI-Anwendungen im Reporting (75%) und bei der Due Diligence (63%). Weitere Einsatzfelder sind Makroanalysen, Portfoliosteuerung, Risikomanagement sowie Vertragsprozesse.

Bei ESG zeigt sich dagegen eine differenziertere Haltung. Während das Thema für 30% unverändert wichtig bleibt, berichten 44% von einem leichten und 17% von einem deutlichen Bedeutungsverlust – wobei es für Letztere weiterhin relevant ist.

Immobilien bleiben strategisch – aber nicht unverändert
Die Ergebnisse der Universal-Investment-Umfrage zeichnen damit das Bild einer Assetklasse, die trotz der Marktverwerfungen ihren festen Platz in institutionellen Portfolios behält.

Die entscheidenden Veränderungen finden weniger auf Ebene der Gesamtquote als innerhalb der Immobilienallokation statt: Wohnen gewinnt zulasten von Büro, internationale Diversifikation wird ausgebaut und die laufende Ertragskraft rückt stärker in den Mittelpunkt.

Die weiterhin vorsichtigen Preiserwartungen zeigen allerdings, dass viele Investoren bei Neuanlagen selektiv vorgehen dürften. Von einer breiten Rückkehr zu höheren Immobilienquoten kann auf Basis der Umfrage noch keine Rede sein.