Der Markt der offenen Immobilienfonds ist für viele institutionelle Anleger nicht mehr interessant, seit mit dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) die Ausstiegskriterien und damit die Liquidität eingeengt wurden.

Allerdings haben diese Produkte – fast ausschließlich über Retail-Kunden – zwischenzeitlich das größte Gesamtvolumen ihrer Geschichte erreicht: Per Jahresende 2017 wurden laut der BVI-Statistik knapp über 89 Mrd. Euro verwaltet, trotz Abwicklungen und fallendem Interesse durch institutionelle Anleger.

Die Mittelzuflüsse gehen weiter und das bringt diese Fonds unter Zugzwang, wie das Analyseunternehmen Scope in seinem jüngsten Marktbericht festhält:

„Zahlreiche Immobilienmärkte befinden sich auf einem weiterhin historisch hohen Preisniveau. Die Manager der offenen Immobilienfonds sind daher gut beraten, Objekte nicht um jeden Preis zu erwerben. Gänzlich zurückhalten können sie sich in Anbetracht der Liquiditätszufuhr jedoch nicht. Daher kauften sie auch 2017 vergleichsweise hohe Volumina an”, so die Analysten.

Die Liquiditätsquoten in den offenen Immobilienfonds seien derzeit „auf hohem Niveau stabil“ und liegen im Durchschnitt bei 21%, etwas mehr als ein Prozentpunkt weniger als im Vorjahr.

Neben Ankäufen wurde die Liquidität auch durch die Tilgung ausstehender Kredite und die Begrenzung der Mittelzuflüsse eingedämmt.

Allerdings liegt laut Scope die „angemessene“ Liquiditätsquote für Fonds, die noch „Altbestände“ aus der Zeit vor dem KAGB haben bei 15% bis 20%.

Für Fonds, die erst nach in Kraft Treten des neuen Regelwerks aufgelegt wurden, liegt sie überhaupt nur bei 5% bis 10%.

Institutionelle AIF mit knapp 10 Mrd. Euro Zuflüssen
Unterdessen wächst auch der Markt der institutionellen offenen Spezialfonds mit 9,8 Mrd. Euro Mittelzuflüssen im vergangenen Jahr, was das Gesamtvermögen auf 77,4 Mrd. Euro erhöht.

Für 2018 erwartet Michael Schneider, Geschäftsführer der IntReal, Zuflüsse „auf ähnlichem Niveau“.

Gerade im Wohnbereich erwarten Marktkenner weitere Produkte basierend auf der hohen Nachfrage – auch weil dieser Bereich von offenen Immobilienfonds im Publikumsbereich noch immer weniger besetzt wird.

Ein Neuprodukt ist bereits auf dem Markt. Es ist die zweite Kooperation zwischen Union Investment und der ZBI Zentral Boden Immobilien, die vergangenes Jahr eine Partnerschaft eingegangen sind.

Der offene Immobilien-Spezialfonds „ZBI Union Wohnen Plus“ soll mit einem Risikoprofil von „Core Plus“ in Wohnimmobilien in Deutschland investieren mit einem Zielvolumen von 600 Mio. Euro Eigenkapital.