Beschäftigungswachstum, Reallohnentwicklung und Migration sind die zentralen Treiber der Wohnraumnachfrage. Sie wirken mit zeitlicher Verzögerung, aber mit hoher struktureller Verlässlichkeit.

Für international investierende Anleger gilt daher: Zuerst makroökonomisch denken, dann immobilienwirtschaftlich.

Für das Jahr 2026 zeichnet sich ein differenziertes Bild ab. Der Internationale Währungsfonds spricht von einer globalen Wirtschaft „steady amid divergent forces“. Weltweit wird ein Wachstum von 3,3% erwartet, mit deutlichen regionalen Unterschieden: 2,4% in den USA, 1,3% im Euroraum. Innerhalb Europas divergiert die Dynamik spürbar. Während Spanien mit 2,3% wächst, bleibt Deutschland mit prognostizierten 1,1% deutlich zurück.

Parallel dazu trifft ein erheblicher Refinanzierungsbedarf auf ein Umfeld struktureller Angebotsknappheit. Diese Konstellation eröffnet selektiv attraktive Einstiegspunkte – insbesondere im Bestand.

Deutschland: Core-Markt mit struktureller Knappheit und Preisschere
Deutschland bleibt trotz konjunktureller Schwäche ein strukturell stabiler Wohninvestmentmarkt. Die Nachfrage in Metropolregionen ist hoch, getragen von Urbanisierung, Zuwanderung und jahrelang unzureichendem Neubau.

Gleichzeitig ist die Projektentwicklung aufgrund gestiegener Baukosten, regulatorischer Auflagen und langwieriger Genehmigungsprozesse weitgehend zum Erliegen gekommen. Kurzfristig ist keine Angebotsausweitung zu erwarten – das strukturelle Defizit bleibt bestehen.

Entscheidend ist jedoch die zunehmende Differenzierung im Bestand. Energetisch ineffiziente Gebäude werden mit deutlichen Abschlägen bewertet, getrieben durch höhere Finanzierungskosten und regulatorische Anforderungen. Gleichzeitig geraten Portfolios unter Refinanzierungsdruck, wenn günstige Zinsbindungen auslaufen.

Diese Preisschere ist kein temporäres Phänomen, sondern Ausdruck einer strukturellen Neubewertung von Risiko. Für kapitalstarke Investoren entstehen daraus Chancen – insbesondere, wenn energetische Repositionierung und aktives Asset Management strategisch verzahnt werden.

Transition-to-Green: Vom regulatorischen Erfordernis zum Werttreiber
Neben der geografischen Allokation gewinnt die energetische Transformation des Bestands weiter an Bedeutung.

„Transition-to-Green“ bedeutet mehr als regulatorische Compliance. In einem Markt, in dem ein erheblicher Teil des Bestands energetisch nur eingeschränkt zukunftsfähig ist, wird Dekarbonisierung zum ökonomischen Hebel. Ineffiziente Gebäude werden zunehmend mit Bewertungsabschlägen belegt.

Gezielte Maßnahmen – von Fassadendämmung über Heizungstausch bis hin zu digitalem Energiemanagement – senken Betriebskosten, verbessern die Vermietbarkeit und erhöhen die regulatorische Resilienz.

Entscheidend ist die Umsetzungsfähigkeit. Investment, Finanzierung und Modernisierung müssen integriert gesteuert werden, um Effizienz zu erhöhen und Reibungsverluste zu reduzieren. Nachhaltigkeit wird damit vom regulatorischen Erfordernis zum integralen Bestandteil der Wertschöpfung. Investitionen in Energieeffizienz wirken unmittelbar auf Kostenstrukturen, Cashflows und langfristige Werthaltigkeit.

Gerade in Deutschland eröffnet die Kombination aus Refinanzierungsdruck und energetischem Nachholbedarf selektive Einstiegsgelegenheiten. Wer Kapital und operative Kompetenz vereint, kann Bestände neu positionieren und strukturelle Wertschöpfung realisieren.

Zeitfenster für Portfolioinvestitionen öffnet sich
Es gibt zahlreiche Gründe anzunehmen, dass das Jahr 2026 ein attraktives Umfeld für Portfolioinvestitionen im Wohnimmobiliensegment bieten wird. Während Neubauprojekte vielerorts weiterhin wirtschaftlich herausfordernd bleiben, sorgen strukturelle Angebotsengpässe sowie anstehende Refinanzierungen für zunehmende Dynamik am Transaktionsmarkt.

Wohnimmobilien bleiben daher ein zentraler Bestandteil der strategischen Allokation globaler institutioneller Portfolios. Vor diesem Hintergrund könnten insbesondere das Jahr 2026 und die darauffolgenden Jahre vielversprechende Investitionsmöglichkeiten bieten. Auch die makroökonomischen Fundamentaldaten sprechen dafür – insbesondere in der DACH-Region sowie in den USA.

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*) Lahcen Knapp, Gründer und Chairman, Empira Group