Allen voran bilden Stadtteillagen nach wie vor den Kern des Marktes mit dem überwiegenden Anteil des Bürobestandes. Somit wird dieses Segment auch künftig entscheidend bleiben – nicht zuletzt, weil sich viele Unternehmen die Spitzenmieten in Top-Lagen weder leisten wollen noch können. Dennoch stehen diese unter dem gleichen Druck, Arbeitswelten zu schaffen, die in den aktuellen Zeiten rasant ändernder Rahmenbedingungen erfolgreiche Transformation ermöglichen, Zusammenarbeit fördern und Mitarbeitende wieder zusammenbringen. Denn Innovation entsteht nur dort, wo Menschen motiviert interagieren und eine Kultur des Miteinanders gelebt wird. Voraussetzung dafür sind zeitgemäße Flächen in identitätsstiftenden Objekten und Standorten mit Qualität.

Indes lässt sich der oft veraltete Immobilienbestand in B-Lagen zumeist nur mit Abschlägen vermarkten oder steht im schlimmsten Fall leer. In der Branche zeigt sich eine Art „German Angst“ und fälschlicherweise wird das Problem auf die Lage projiziert. Tatsächlich sind es vielfach die nicht mehr zeitgemäßen Objekte. In der Folge werden nicht nur einzelne Gebäude abgewertet, sondern ganze Lagen pauschal unter Druck gesetzt. Und das, obwohl viele dieser Standorte – vorausgesetzt, Anbindung und Infrastruktur stimmen – grundsätzlich marktfähig sind. An diesem Punkt beginnt die notwendige Differenzierung auf Objektebene.

Innerhalb derselben Lage gibt es beim genauen Hinsehen erhebliche Unterschiede: Moderne, qualitätsvolle Gebäude lassen sich marktgerecht wiedervermieten. Funktional überholte Immobilien sind hingegen erst nach umfassenden Revitalisierungen wieder wettbewerbsfähig. Sehr wohl können nicht nur in Frankfurt umfassend revitalisierte Objekte zu guten Mietpreisen vollvermietet werden – trotz des Leerstands anderer Häuser im Umfeld. Das verdeutlicht, wie entscheidend Qualität für die Marktfähigkeit ist. Attraktive Objekte bestätigen ihre Werthaltigkeit auch in herausfordernden Marktphasen.

Büroflächen sind der Schwerpunkt von Investitionen in Immobilien, nicht nur in Deutschland. Sie sind weiterhin gefragt – und werden perspektivisch sogar wieder stärker nachgefragt. Das European Office Occupier Sentiment Survey 2025 von CBRE zeigt, dass sich die Nutzung neu sortiert: 47% der Unternehmen erwarten steigende Präsenzquoten, 21% geben an, sich zuletzt zu stark verkleinert zu haben und wieder wachsen zu müssen.  Standortentscheidungen werden dabei vor allem entlang von Kosten, Mitarbeiterpräferenzen und Nachhaltigkeitskriterien getroffen.

Besonders aufschlussreich ist ein weiterer Wert: 38% der Unternehmen akzeptieren periphere Lagen, finden dort aber kaum moderne Angebote. Denn auch spekulative Neuentwicklungen in B-Lagen werden durch hohe Eigenkapitalanforderungen und restriktive Finanzierungskonditionen quasi ausgebremst. Genau darin liegt der Engpass. Unternehmen sind bereit, sich außerhalb der Innenstadt anzusiedeln – vorausgesetzt das Angebot überzeugt.

Klar ist: Wer in B-Lagen ein verlässliches und modernes Produkt schafft, adressiert die unterversorgte „solide Mitte“ des Marktes. Am Ende zahlen Mieter nicht für eine Adresse, sondern für Arbeitswelten, die Mitarbeitende binden und Unternehmensziele unterstützen. Entscheidend ist hier nicht Luxus, sondern handfeste Kriterien wie gute Grundrisse, hohe Aufenthaltsqualität, Akustik, Tageslicht, ein hohes technisches Niveau und digitale Infrastruktur sowie sinnvolle Services. Hinzu kommt ein effizienter Betrieb, der Energie und CO2 spart. Dazu gehört auch ein ehrlicher ESG-Standard, nicht als Label, sondern als messbare Performance und belastbare Datenbasis für Mieter und Investoren.

B-Lagen brauchen bessere Büros zu fairen und kalkulierbaren Kosten, sowohl im Neubau als auch im Bestand. Erst dann entsteht wieder ein Sog. Ansonsten wird es auch aufgrund der hohen Mieten in den Innenstadtlagen einen Druck in die B-Lagen geben.

Für Investoren eröffnet diese erweiterte Perspektive gleich mehrere Chancen. Zum einen entstehen Alternativen für jene, die in den Innenstadtlagen kaum noch investierbares Produkt finden oder bei denen das Verhältnis von Kaufpreis und Rendite nicht mehr überzeugt. Zum anderen ermöglicht sie einen konstruktiven Umgang mit dem Bestand. Wird in Stadtteillagen gezielt in Gebäude- und Aufenthaltsqualität investiert, kann neuer Wert entstehen – durch planbare Wertschöpfung entlang von Vermietbarkeit, Betriebseffizienz und langfristiger Nutzungsfähigkeit – im Interesse von Investoren, Städten und Wirtschaft gleichermaßen.

Meine Ermutigung lautet daher: Wer genau hinschaut und die richtigen Objekte in Stadtteillagen auswählt, findet gerade heute attraktive Investitionsmöglichkeiten, die langfristig werterhaltend und inflationssicher aufgestellt sind. Entscheidend ist eine differenzierte Analyse, die den Gegebenheiten des Marktes gerecht wird. Am Ende gilt: Nicht die Lage allein entscheidet, sondern die Qualität des Produkts.

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*) Wolfgang Roeck, CEO WÖHR + BAUER