Was „Defence Properties“ umfasst
Der Begriff beschreibt ein breites Spektrum an Liegenschaften – von klassischen Logistikstandorten über Forschungseinrichtungen bis zu Cyberabwehr, Kommunikations- oder Sensorikzentren. Auch Technologiecluster etwa in den Bereichen Künstliche Intelligenz, Raumfahrt oder Datensicherheit zählen dazu. Der gemeinsame Nenner: Sie dienen unmittelbar der Stärkung von Resilienz, Handlungsfähigkeit und Souveränität staatlicher und sicherheitsnaher Akteure.
Dieses Anlagesegment ist bislang nur begrenzt erschlossen, weist jedoch klar umrissene Rendite und Risikoprofile auf. Orientierende Nettoanfangsrenditen liegen – abhängig von Lage und Vertragsstruktur – bei rund 4 bis 6% im Core Segment, 5 bis 7% im Core Plus Bereich und über 6% für Value Add oder Development Investitionen. Vergleichbare Bandbreiten in den USA, im Vereinigten Königreich oder in Israel unterstreichen die internationale Anschlussfähigkeit dieses Marktes.
Stabilität durch langfristige Mietstrukturen
Charakteristisch für Defence Properties sind langlaufende Mietverträge mit staatlichen oder staatsnahen Nutzern. Diese Strukturen schaffen planbare Cashflows und reduzieren Fluktuations- sowie Leerstandsrisiken. Hinzu kommt die überdurchschnittliche Finanzierungsfähigkeit solcher Objekte: Kreditgeber werten Mieter aus dem öffentlichen Sektor als besonders ausfallsicher, was zu günstigen Konditionen und soliden Beleihungswerten führt.
Im Portfoliozusammenhang übernehmen Defence Properties damit eine stabilisierende Funktion. Ihre Konjunkturabhängigkeit ist gering, politische Budgetprioritäten gewährleisten eine strukturell belastbare Nachfrage. Für viele institutionelle Investoren kann eine Allokation von 5 bis 10% in dieser Anlageklasse eine sinnvolle Diversifikation darstellen – vor allem in Core und Core Plus Strukturen, die über Sale and Lease Backs oder Public Private Partnerships initiiert werden.
Regionale Cluster als Investitionsanker
Die deutsche Sicherheits- und Verteidigungsindustrie ist hochgradig regional konzentriert. Maritime Technologien in Norddeutschland, gepanzerte Systeme im Westen und High Tech Entwicklungen im Süden – insbesondere rund um Hensoldt, Airbus Defence & Space und MBDA – bilden geographische Cluster mit starker Forschungs- und Zulieferervernetzung. Diese Strukturen definieren auch künftige Hotspots für Defence Properties, in denen staatliche, industrielle und technologische Akteure räumlich zusammenwirken.
ESG neu gedacht: Sicherheit als Voraussetzung für Nachhaltigkeit
Lange Zeit galt die Verteidigungs- und Sicherheitswirtschaft als unvereinbar mit ESG-Kriterien. Doch seit 2022 deutet sich ein Paradigmenwechsel an: Sicherheit wird zunehmend als Grundvoraussetzung für Nachhaltigkeit verstanden. Ohne wirksamen Schutz öffentlicher Infrastruktur und demokratischer Systeme können weder soziale Teilhabe noch ökologische Transformation gelingen.
Ein moderner ESG Ansatz im Defence Segment fokussiert daher auf Resilienz, Governance und Klarheit. Entscheidend ist die Kombination aus überprüfbaren Leitlinien, klaren Ausschlusskriterien und einer Definition von „Responsible Defence“ – etwa durch Cyber Security Management, Energie Resilienz und Dekarbonisierungspfade der genutzten Standorte. Nachhaltigkeit bedeutet in diesem Kontext nicht Militarisierung, sondern Stabilität und Schutzfähigkeiten für eine offene Gesellschaft.
Politische Steuerung und Standortlogik
Die Standortentwicklung folgt derzeit zwei politischen Leitlinien:
1. Nutzung und Modernisierung bestehender militärischer und technologischer Cluster,
2. Integration in logistische und verkehrliche Knotenpunkte.
Damit werden Sicherheitsstrategie und Regionalpolitik unmittelbar miteinander verbunden. Für Investoren ergibt sich daraus ein klar strukturierter Handlungsrahmen, der mit gezielter behördlicher Abstimmung und fundierter regulatorischer Due Diligence zu durchdringen ist.
Öffnung für privates Kapital
Die Verteidigungs- und Sicherheitsinfrastruktur Europas weist erhebliche Modernisierungsbedarfe auf. In Deutschland beschleunigt das 100 Mrd. Euro Sonderprogramm die Nachfrage nach Produktions-, Ausbildungs- und Wartungskapazitäten; flankiert wird es von steigenden Etats in anderen EU-Staaten. Öffentliche Mittel allein reichen hierfür nicht aus. Private Investoren werden deshalb zu zentralen Partnern dieses Wandels – über Public Private Partnerships, Sale and Lease Back Strukturen und spezialisierte Fondsvehikel.
Parallel gewinnt die digitale Dimension an Gewicht: Cyber Security Infrastrukturen, Datenzentren und IT-Resilienz bilden den immateriellen Teil des Defence Ökosystems. Damit erweitert sich der physische Immobilienraum um technologische Wertschöpfungsebenen.
Perspektive: Eine entstehende europäische Assetklasse
Defence Properties entwickeln sich zu einem eigenständigen Wachstumssegment an der Schnittstelle von Sicherheitspolitik, Technologie und Real Estate. Sie verbinden politisch priorisierte Nachfrage mit planbaren Erträgen und geringem Ausfallrisiko – Eigenschaften, die in einem zunehmend volatilen Marktumfeld hohe strategische Relevanz besitzen.
Für institutionelle Investoren eröffnet sich somit ein resilienter Anlagesektor: mit stabilen Cashflows, reduzierter Konjunkturabhängigkeit und einer klaren gesellschaftlichen Funktion. Entscheidend wird sein, regulatorische und sicherheitsrechtliche Anforderungen frühzeitig in die Akquisitions- und Entwicklungsprüfung einzubinden. Wer diesen Dialog proaktiv gestaltet, positioniert sich in einem Markt, der gerade beginnt, sein eigenes institutionelles Profil zu entwickeln.
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*) Dr. Kilian Mahler, Managing Partner, Periskop Logistics