Die weltweite (Staats-)Verschuldung steigt auf ohnehin schon erhöhten Niveaus weiter an. In den USA müssen erhebliche Volumina auslaufender Staatsanleihen refinanziert werden, während das Haushaltsdefizit hoch bleibt. Auch in Europa steigen die fiskalischen Belastungen unter anderem durch umfangreiche Infrastruktur- und Verteidigungsprogramme. Diese Entwicklungen wirken unmittelbar auf die Zins- und Kapitalmärkte. Langfristige Renditen reagieren sensibel auf Fragen der fiskalischen Nachhaltigkeit und auf ein nachlassendes Vertrauen in die institutionelle Stabilität.

Für Immobilienanlagen als langfristige Realvermögensgüter ergibt sich daraus ein verändertes Wettbewerbsumfeld, wenn es um Nominal- und Realrenditen im Vergleich zu Staatsanleihen geht. Die Bewertungsadjustierungen sind deshalb nicht allein immobilienmarktspezifisch zu interpretieren, sondern spiegeln vor allem ein neues Diskontierungsregime in einem veränderten Kapitalmarktumfeld wider.

Zinsniveau, Inflation und Kapitalmarktstruktur
Im Euroraum bewegt sich die Inflation aktuell im Zielkorridor der Europäischen Zentralbank. Kurzfristig wirken (noch) dämpfende Impulse aufgrund von Wechselkurseffekten. Mittel- und langfristig bleiben jedoch Risiken hinsichtlich struktureller Preistreiber bestehen. Diversifikation in den Lieferketten, Deglobalisierungstendenzen, Investitionen in den Klimaschutz und in die Transformationsprozesse der Volkswirtschaften sowie anhaltender Lohndruck im Dienstleistungssektor prägen das Inflationsumfeld nachhaltig.

Die Geldpolitik dürfte daher vorsichtig agieren. Eine erneute expansive Phase mit stark fallenden Zinsen erscheint wenig wahrscheinlich. Vielmehr ist von einer Seitwärtsbewegung im kurzfristigen Zinsbereich auszugehen. Langfristig bestimmen fiskalpolitische Entwicklungen und strukturelle Effekte das Renditeniveau.

Für institutionelle Investoren im DACH-Raum bedeutet dies eine strategische Neuorientierung – auch mit Blick auf die Immobilienanlage. Eine Phase ausgeprägter Renditekompression durch sinkende Zinsen ist nicht zu erwarten. Immobilienrenditen werden sich zukünftig stärker aus operativer Performance und aktiver Wertschöpfung ableiten müssen. Neben der Selektion von attraktiven Objekten werden Asset-Management-Qualitäten und Standortstärke noch weiter in den Vordergrund rücken.

Verschiebung globaler Kapitalströme
Parallel zu den makroökonomischen Entwicklungen beobachten wir eine Neuordnung globaler Kapitalströme. Politische Unsicherheiten, makroökonomische Herausforderungen, Währungsschwankungen sowie regulatorische Anpassungen bei institutionellen Investoren führen zu Reallokationen in den Portfolios. Europa und Deutschland rücken für viele Investoren dadurch wieder verstärkt in den Fokus und können von dieser Entwicklung profitieren. Denn Governance-Stabilität, Rechtssicherheit und transparente Marktstrukturen werden von internationalen Investoren zunehmend als strategische Standortvorteile wahrgenommen.

Deutschland bleibt trotz struktureller Wachstumsherausforderungen der größte Immobilienmarkt in Kontinentaleuropa und damit ein Kernmarkt für die institutionelle Immobilienanlage. Dies spiegelt auch der Anstieg des auf internationales Kapital entfallenden Anteils am Transaktionsmarkt in Deutschland wider. Für institutionelle Investoren bedeutet dies, dass der Wettbewerb um qualitativ hochwertige Assets in resilienten Märkten und Segmenten bestehen bleibt, selbst wenn das Transaktionsgeschehen in der Breite des Marktes moderat ist. Das Angebot an qualitativ hochwertigem Produkt in attraktiven Lagen mit resilienten Cashflows bleibt begrenzt.

Refinanzierungen bieten Opportunitäten
In den Immobilienbestandsportfolien werden die Herausforderungen – neben Vermietungsaufgaben sowie steigenden Modernisierungs- sowie Bewirtschaftungskosten –zunehmend auch in der Refinanzierung der Objekte und Portfolien liegen. Einerseits werden sich die erhöhten Refinanzierungskosten unmittelbar auf die Liquiditäts- und Ausschüttungssituation auswirken. Andererseits dürften Finanzierer bei zahlreichen Refinanzierungen aufgrund der Wertkorrekturen an den Märkten zusätzliche Sicherheiten verlangen oder gewillt sein, nur einen geringeren Kreditbetrag zu prolongieren. Dies dürfte im Markt zu einem steigenden Verkaufsdruck in den Portfolios führen, woraus sich gerade für langfristig orientierte Investoren Investmentopportunitäten mit attraktiven Cashflows und langfristigen Wertsteigerungsmöglichkeiten ergeben werden.

Für institutionelle Investoren gilt es daher, die Refinanzierungsrisiken nicht nur defensiv zu managen, sondern auch strategisch zu nutzen. Denn die aktuelle Marktphase bietet qualitativ hochwertige und renditestarke Opportunitäten, die es in dieser Form an den Märkten seit über einer Dekade nicht mehr gab.

Wohnen zwischen Nachfrageüberhang und Regulierung
Die Wohnungsmärkte in den Metropol- und Wachstumsregionen im DACH-Raum bleiben strukturell durch Angebotsknappheit geprägt. Demografische Entwicklungen, anhaltende Urbanisierung sowie Binnenmigration und Zuwanderung erzeugen in den Märkten anhaltende Nachfrageüberhänge. Gleichzeitig wirken hohe Bau- und Finanzierungskosten bremsend auf die Neubautätigkeit.

Dies führt in Summe zu weiter steigenden Mietpreisen und damit Cashflows für die Investoren. Im Selektions- und Investitionsprozess gilt es dabei insbesondere auch die nationale wie kommunale Regulatorik zu berücksichtigen. Gerade im Neubausegment sind die regulatorischen Vorgaben häufig geringer und Marktmieten einfacher durchsetzbar als im Bestandssegment. Auch ESG-Aspekte sind bei Neubauten leichter zu berücksichtigen und umzusetzen.

Wohnen bleibt auf Grund stabiler Nachfrage und gesellschaftlicher Relevanz ein zentraler und resilienter Allokationsbaustein in institutionellen Portfolios. Neben den Metropolregionen rücken auch Regionalstädte mit guter sozialer und Verkehrsinfrastruktur, in denen das Preisgefüge vielfach noch moderater und das Renditeniveau dadurch attraktiver ist, verstärkt in den Fokus der Investoren.

Büro zwischen Flight to Quality und Differenzierung
Der Büromarkt erfährt eine zunehmende Differenzierung. Hochwertige, ESG-konforme Flächen in zentralen Lagen mit guter ÖPNV-Anbindung und hoher Aufenthaltsqualität erfahren eine stabile Nachfrage mit weiter steigenden Spitzenmieten. Unternehmen schätzen diese Fläche nicht nur als Repräsentanz gegenüber ihren Kunden, sondern auch im globalen Wettbewerb um Fachkräfte. Flächen in peripheren Lagen und funktional sowie technisch überholte Gebäude geraten hingegen verstärkt unter Druck.

Durch die marktbedingten Preisanpassungen ergeben sich für Investoren auch im Bürosegment wieder Investitionsmöglichkeiten, die in zentralen Lagen einerseits nicht oft am Markt verfügbar sind und zum anderen auch wieder attraktive Ausschüttungsrenditen aufweisen.

Logistik, Industrie und strukturelle Anpassungen
Die Diskussion um Nearshoring und Reshoring im Logistiksegment wird häufig verkürzt dargestellt. Eine umfassende Rückverlagerung von Produktion nach Deutschland ist in der Breite empirisch aktuell nicht feststellbar. Vielmehr stellen Unternehmen ihre Lieferkette resilienter auf und diversifizieren sich daher auf der Zuliefererseite, um Abhängigkeiten von einem Anbieter oder einem Transportweg zu reduzieren. Diese verstärkte Diversifikation innerhalb der globalen Lieferketten verstärkt auch Logistikaktivitäten in Mittel- und Osteuropa.

Logistik bleibt langfristig durch E-Commerce, Lieferkettenanpassungen und industrielle Transformation strukturell weiter stark nachgefragt. Gleichwohl ist das Segment nicht immun gegenüber konjunkturellen Schwankungen. Standort- und Objektqualitäten, die Verkehrsanbindung und Mieterbonitäten bleiben zentrale Selektionskriterien.

Einzelhandel – Der tägliche Bedarf ist nicht ersetzbar
Im Einzelhandel weist der Bereich des täglichen Bedarfs eine sehr hohe konjunkturelle Resilienz auf. Es zeichnet sich auch immer stärker ab, dass der Wettbewerb durch den Onlinehandel beim Lebensmitteleinzelhandel stark begrenzt ist und die Online-Geschäftsmodelle operativ nicht profitabel sind. Sowohl im Lebensmitteleinzelhandel als auch im Drogeriesegment herrscht auf der Mieterseite zwar eine hohe Konzentration, aber es handelt sich um sehr bonitätsstarke Mieter, die sich ihre Flächen langfristig sichern möchten und weiterhin auf Expansionskurs sind. Das Angebot an Flächen für Super- und Drogeriemärkte ist gleichzeitig begrenzt. Durch diese Marktstrukturen besitzen Nahversorgungsimmobilien für Investoren eine hohe Stabilität und Ertragssicherheit. Sie bilden damit einen zunehmend relevanten weiteren Allokationsbaustein in den Portfolios, der noch Wachstumspotenzial besitzt.

Strategische Implikationen für institutionelle Investoren
Die makroökonomischen und geopolitischen Unsicherheiten sowie die an den Märkten bestehenden Herausforderungen stellen Investoren weiterhin vor anspruchsvolle Allokations- und Selektionsentscheidungen. Gleichzeitig zeigen sich an den Immobilienmärkten zunehmende Stabilisierungs- und Erholungstendenzen. Aus der Gemengelage von erhöhten Asset-Managementanforderungen, anstehenden Refinanzierungen auf korrigierten Bewertungsniveaus sowie einer verstärkten Marktdifferenzierung werden die Opportunitäten weiter zunehmen – sowohl für ausschüttungsorientierte Investorengruppen als auch für Investoren mit einem Fokus auf wertgenerierende Investmentstrategien. Letztere lassen sich vor allem durch objektspezifische Asset-Management-Maßnahmen erzielen, für deren Umsetzung es auf Managementseite immer stärker einer Zusammenarbeit mit einem vertrauensvollen und leistungsstarken Partner bedarf, der über ein breit aufgestelltes Dienstleistungsspektrum verfügt.

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*) Prof. Dr. Felix Schindler MRICS, Head of Research & Strategy, HIH Invest