Die Immobilienmärkte haben sich seit der Zinswende 2022 schrittweise wieder erholt. Nach mehr als einer Dekade günstiger Zinsen und Finanzierungskosten hatte der steile Zinsanstieg zu einem Nachfrageeinbruch und großem Preisdruck an den Immobilienmärkten geführt. Seit 2024 zeigt sich jedoch eine Stabilisierung der Märkte. Die Preisfindung in den unterschiedlichen Segmenten funktioniert wieder. Allerdings hat sich der Investment-Case verändert: Vor der Zinswende standen vielfach Erträge aus einer günstigen Finanzierungsstruktur („Financial Engineering“) im Fokus und führten zu hohen Immobilienbewertungen. Seit der Marktkorrektur bestimmen vor allem Angebot und Nachfrage am jeweiligen Standort Attraktivität und Wertentwicklung der Immobilien. Die Wertschöpfung erfolgt vor allem über die Weiterentwicklung der „Assets“, wobei die Ertragskomponente im Fokus steht.

Langfristige Entwicklungen stützen Immobiliennachfrage
Dabei bietet die aktuelle Marktsituation günstige Einstiegsoptionen. Das Preisniveau an den Immobilienmärkten ist insgesamt gesunken. Wer frühzeitig in den neuen Marktzyklus einsteigt, profitiert vom so genannten Cost-Average-Effekt, also günstigeren durchschnittlichen Investmentkosten über den Marktzyklus. Die Folge sind verbesserte risikoadjustierte Renditen. Gleichzeitig gilt: Die fundamentalen Marktdaten sprechen für Immobilien. Die Zurückhaltung bei Investments und Projektentwicklungen in den vergangenen Jahren hat das Angebot an den Immobilienmärkten weiter eingeschränkt. Gleichzeitig wird die Nachfrage von stabilen langfristigen Entwicklungen getragen.

Ein Beispiel: Die Anzahl der Privathaushalte in der Europäischen Union (EU) steigt trotz stagnierender oder leicht rückläufiger Bevölkerungszahl stetig an. 2024 gab es bereits mehr als 200 Millionen Haushalte in Europa. Dabei setzt sich die Urbanisierung fort, was sich im Wachstum der führenden Ballungsgebiete zeigt. In den Metropolen nimmt somit die Nachfrage nach Wohnimmobilien weiter zu, wodurch auch der Bedarf an Versorgung durch Einzelhandel und Logistik steigt. Parallel dazu wächst der Servicesektor, insbesondere die Bereiche Gesundheit, Finanzdienstleistungen aber auch Beratung und IT. Zwischen 2000 und 2023 haben Dienstleistungen laut ifo Institut mehr als 80 Prozent des europäischen Wirtschaftswachstums ausgemacht. Entsprechend nimmt die Beschäftigung im Dienstleistungssektor auch künftig weiter zu. Die Folge: Der Bedarf an Büro- und gewerblichen Immobilien bleibt grundsätzlich hoch. Zumal immer mehr Unternehmen die Präsenz im Büro wieder erhöhen. Büroflächen werden für moderne Kollaboration weiterentwickelt statt abgebaut. Die Differenzierung im Wettbewerb erfolgt stark über Qualitäten, Lagen und moderne Anforderungen im Flächenlayout und energetischen Anforderungen.

In den Immobilienmärkten trifft so eine in vielen Segmenten stabile oder wachsende Nachfrage auf ein durch die Investmentzurückhaltung der vergangenen Jahre weiter verknapptes Angebot. Insbesondere die stark rückläufige Bautätigkeit mit zunehmend eingeschränkter Neuproduktverfügbarkeit bietet ein attraktives Umfeld für Bestandsimmobilien. Hinzu kommt die Inflationsabsicherung durch Indexmieten bei Gewerbeobjekten. Sie war ein spürbares Element auf dem Weg zurück aus dem Tal der Niedrig- und Negativzinsen zum heutigen Zinsniveau. Auf diesem nun wieder hergestellten „level playing field“ können gewerbliche Immobilien Inflations- und Zinssensitivitäten für attraktive Investitionen nutzen. Das ist eine vielversprechende Perspektive.

Immobilien bleiben wichtige Anlageklasse für institutionelle Investoren
Die verbesserte Marktsituation spiegelt sich auch im Sentiment institutioneller Investoren wider. Die angestrebte Allokationsrate von Immobilien zieht wieder an. Laut INREV, dem europäischen Investorenverband für nicht börsen-gelistete Immobilieninvestments, wollen europäische Investoren knapp 14% ihres Gesamtportfolios in Immobilien investieren. In den beiden vergangenen Jahren waren es dagegen etwas weniger als 10%. Investoren haben eine positive strategische Sicht auf Immobilien. So ist der langfristige Index für Nettomittelzuflüsse bei Immobilien-Spezialfonds (CAIPI) der Beratungsgesellschaft Kommalpha erstmals seit seinem Start vor fünf Jahren gestiegen. Im Vergleich zum Vorquartal ging es um 3,4 auf 50,8 Punkte nach oben (per Ende Dezember 2025). CAIPI steht für Capital Acquisition Inflow Progress Index und dient als Maß für die Vertriebsstimmung der Akteure am Markt für Immobilien-Spezialfonds. Wir können eine spürbare Belebung des institutionellen Immobilienmarkts beobachten. In den letzten Monaten konnten wir für unsere aktiven Immobilien-Spezialfonds mehr als 150 Mio. Euro für neue Investitionen generieren.

Institutionelle Investoren halten an der Anlageklasse Immobilien fest, bauen vorhandene Portfolien gezielt aus oder suchen gezielt den Einstieg zum Aufbau neuer Portfolien. Und das aus guten Gründen: Als langfristig orientierte Bestandshalter haben sie auch in den vergangenen Krisenjahren geringe Ertragseinbußen verzeichnet. Da die Vermietungsmärkte stabil waren und die meisten Mietverträge indexiert sind, wurden in den vergangenen Jahren weiter attraktive reale Ausschüttungsrenditen erzielt. Das Ausschüttungsvolumen der institutionellen Immobilienfonds hat sich trotz der Marktkrise positiv entwickelt. Beispielsweise erzielte Union Investment in ihren institutionellen Immobilienfonds auch 2025 wieder eine attraktive Ausschüttungsrendite.

Für viele Investoren sind die Ausschüttungen ein wesentlicher Baustein, um ihre Liquidität zu steuern und ihre laufenden Verpflichtungen zu decken. Diese zentrale Aufgabe haben Immobilienfonds auch in der Marktkrise erfüllt. Hinzu kommt: Selbst in den Krisenjahren gab es keine breite Welle an Zwangsverkäufen oder Insolvenzen. Vielmehr ging es in den vergangenen Jahren darum, die Renditen von Immobilien und festverzinslichen Investments anzugleichen. Die Immobilienbewertungen haben gegenüber den Höchstständen von 2022 zwar in der Breite nachgegeben, über langfristige Anlagezeiträume ließen sich die Wertkorrekturen in vielen breit diversifizierten Portfolios jedoch ausgleichen. Die Folge: Die meisten langfristig orientierten Investoren haben mit attraktiven laufenden Erträgen erfolgreich durch die Krise navigiert. Sie wollen daher die aktuelle Marktphase nutzen, um ihre Portfolios strategisch zu stärken.

Diversifikation und aktives Asset Management gefragt
Im Fokus stehen Ausbau und strukturelle Verbesserung durch Investments in die Weiterentwicklung der Bestände und gezielte Zukäufe. Gefragt sind insbesondere die führenden europäischen Metropolen, wie London, Paris, München oder Amsterdam. Dabei sind verschiedene Anlagesegmente interessant, insbesondere der Wohnbereich, Logistik aber auch erstklassige Bürolagen und der lebensmittel-gebundene Einzelhandel. Diese Anlageklassen haben sich sowohl während der Corona-Pandemie als auch nach der Zinswende als vergleichsweise stabil erwiesen. Wesentlich bei der Ausrichtung der Portfolios auf den neuen Immobilienzyklus ist eine stärkere Diversifikation – über einen besseren Mix der Regionen, Nutzungsarten und vor allem einen stärkeren Fokus auf Objekte mittlerer Investmentgröße. Diese Immobilien bieten bei guter Qualität eine grundsätzliche Fungibilität, tragen besser zur Diversifikation des Portfolios bei und bieten größeres Potenzial, mit begrenzten Bestandsinvestitionen und einem aktiven Asset Management Mehrwerte zu schaffen.

Institutionelle Investoren können gerade über Dachfonds, Bündelungsvehikel oder das Einbringen von Immobilienbeständen in Fondshüllen eine breite Diversifikation mit einer aktiven Weiterentwicklung der einzelnen Objekte verbinden und finden so attraktive Einstiegschancen in den neuen Marktzyklus. Die positiven Fundamentaldaten und günstigen Bewertungen an den Immobilienmärkten sprechen dafür, jetzt zum Start des neuen Marktzyklus die Neuausrichtung den Immobilienportfolios jetzt voranzutreiben.

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*) Wolfgang Kessler, Geschäftsführer der Union Investment Institutional Property GmbH