Dass Deutschland wieder stärker in den Fokus rückt, zeigt sich auch an den Kapitalströmen. 2025 flossen 14,7 Mrd. US-Dollar (rund 12,5 Mrd. Euro) grenzüberschreitendes Kapital in den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt. Damit rangiert Deutschland weltweit auf Platz drei der wichtigsten Zielmärkte für internationales Kapital im Commercial-Real-Estate-Segment. Berlin schaffte es im vergangenen Jahr bereits im globalen Städteranking mit 3,0 Mrd. US-Dollar auf Rang neun und bestätigt damit seine Rolle als international wahrgenommener Investmentstandort. München holt im deutschen Vergleich derzeit auf.

Dabei sind sowohl das Volumen als auch die Struktur des Kapitals bemerkenswert. Seit mehreren Jahren wird der Markt global vor allem von privaten Investoren geprägt. So investierten vermögende Privatpersonen und Family Offices 2025 weltweit 464 Mrd. US-Dollar in Gewerbeimmobilien, während institutionelle Investoren auf 347 Mrd. US-Dollar kamen, zeigt unser Research.

Zwar wird für 2026 mit einer Rückkehr institutioneller Anleger gerechnet, doch privates Kapital bleibt der entscheidende Taktgeber. Seine Stärke liegt in schnellen Entscheidungswegen, flexibleren Kapitalstrukturen und der höheren Bereitschaft, früh im Zyklus Positionen aufzubauen. Gerade in Marktphasen, in denen sich Chancen selektiv eröffnen, ist diese Beweglichkeit ein klarer Wettbewerbsvorteil.

Für die Immobilienbranche markiert diese Entwicklung einen klaren Paradigmenwechsel: Wer künftig erfolgreich Kapital anziehen will, muss internationaler denken, neue Investorennetzwerke aufbauen, Prozesse beschleunigen und Produkte schaffen, die nicht mehr nur institutionell „gremienfähig“, sondern zugleich passgenau für agile und sehr anspruchsvolle private Kapitalgeber sind.

Das ist auch für Deutschland von zentraler Bedeutung. Die Rückkehr von Kapital in den Markt für Gewerbeimmobilien wird sich nicht flächendeckend und wahllos, sondern selektiv und fundamentalgetrieben vollziehen. Investoren werden sich auf Segmente, Standorte und Objekte fokussieren, die mit einem überzeugenden Preisniveau, laufendem Ertrag, Drittverwendungsfähigkeit und Angebotsstruktur aufwarten können. Entscheidend ist nicht das Schlagzeilenumfeld, sondern die Qualität des jeweiligen Investments.

Vor allem etablierte A-Standorte profitieren davon. Ein gutes Beispiel ist München. Der Markt zeigt, wie sich aus einer Korrekturphase eine neue Investitionsdynamik entwickeln kann. Zwar lag der Flächenumsatz im Jahr 2025 noch unter dem langjährigen Durchschnitt, zugleich erreichten die Mieten jedoch neue Höchststände. So stieg die Spitzenmiete auf 55 Euro pro Quadratmeter, während sich die Nachfrage vor allem auf moderne, zentrale und ESG-konforme Flächen konzentrierte. Genau diese Polarisierung ist typisch für den neuen Zyklus: Hochwertige Produkte in guten Lagen gewinnen weiter an Attraktivität, während ältere Bestände und periphere Standorte unter Druck bleiben.

Ein Aspekt, der bislang noch unterschätzt wird, ist die Wirkung der staatlichen Investitionsprogramme in Deutschland über die Hauptstadt Berlin hinaus. Die föderale Struktur der Bundesrepublik führt dazu, dass die Milliardenpakete zur Modernisierung der Energieversorgung, der Digitalisierung und der Infrastruktur in einer Region wie München, die traditionell von Industrie und Technologie geprägt ist, zusätzliche Nachfrageimpulse erzeugen. Anders als in Berlin haben zahlreiche DAX-Unternehmen aus den Sektoren Industrie und Technologie hier ihre Zentrale, beispielsweise: BMW, MTU Aero Engines, Siemens und Siemens Energy. Auch die Infineon Technologies AG hat ihren Sitz in Neubiberg in der nahen Umgebung. Mit Hensoldt in Taufkirchen vor den Toren Münchens sowie Knorr-Bremse, Nemetschek und Traton sind gleich vier weitere erfolgreiche MDAX-Unternehmen aus den Sektoren Defence, Industrie und Software in München vertreten.

Ein weiterer Faktor, von dem insbesondere Deutschland profitiert, ist die Knappheit. In wichtigen Märkten bleibt die Projektpipeline begrenzt, während hochwertige Flächen in zentralen Lagen gefragt sind. In München etwa deutet sich bereits ab 2027 eine Angebotslücke an. Solche Entwicklungen stärken Standorte, die wirtschaftliche Substanz, Innovationskraft und Nutzerdynamik vereinen.

Deutschland profitiert damit aus mehreren Richtungen zugleich: von seiner Stellung als sicherer und liquider Markt, von seiner wirtschaftlichen Tiefe, von der hohen internationalen Sichtbarkeit seiner Metropolen sowie von einem Investitionsumfeld, in dem die rationale Allokation wieder stärker zählt als das kurzfristige Sentiment. Das bedeutet jedoch nicht, dass der Markt in eine breite Aufwärtsbewegung übergeht. Die neue Phase wird differenziert verlaufen. Gefragt sind lokale Marktkenntnisse, ein präzises Verständnis von Nutzertrends und die Fähigkeit, Produkte anhand von Qualität, Lage und ESG-Anforderungen sauber zu selektieren.

Gerade darin liegt die Chance. Wenn Kapital zurückkehrt, dann bevorzugt in Märkte, die Vertrauen schaffen und tragfähige Investmentgeschichten bieten. Deutschland gehört wieder dazu. Als etablierter Investitionsmarkt mit verlässlichen Rahmenbedingungen, hoher Transparenz und starken urbanen Zentren rückt das Land erneut in den Fokus internationaler Gewerbeimmobilieninvestoren. Privates Kapital bleibt dabei ein wesentlicher Impulsgeber und könnte gemeinsam mit einer schrittweisen Rückkehr institutioneller Anleger den Startpunkt für einen neuen, selektiveren Investmentzyklus markieren.

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*) Sarah Červinka, Managing Partner, Knight Frank München