Seit der Zinswende ist zu beobachten, dass Investoren zusehends neben Core-Objekten auch Value-Add-Wohnimmobilien bei ihren Ankaufsplänen berücksichtigen. Dafür sprechen mehrere Gründe: Seit Jahren stockt der Wohnungsneubau. Erst seit Herbst 2025 steigen laut Statistikbehörde DESTATIS die Baugenehmigungszahlen wieder moderat. Das heißt, die Nachfrage nach Wohnraum ist hoch und die Kaltmieten steigen seit vielen Jahren. Experten sind sich einig, dass sich daran in naher Zukunft nichts ändern wird. Diese Entwicklung ist vor allem in A-, B- und Uni-Städten zu erkennen sowie in Kommunen, die gut an wirtschaftsstarke Oberzentren angebunden sind.

Eine Untersuchung des Instituts der Deutschen Wirtschaft von Ende Oktober 2025 kommt zum Ergebnis, dass die Kaltmieten bei neu abgeschlossenen Mietverträgen in den sieben größten deutschen Städten zwischen dem dritten Quartal 2024 und dem dritten Quartal 2025 zwischen rund 4% und 5,5% gestiegen sind. Auch in der Zeit davor lagen die durchschnittlichen Mietsteigerungen in den deutschen Top-7-Städten bei jährlich mindestens 2,9%.

Gestiegenes Angebot; Preise sind eher verhandelbar
Neben den Renditeaussichten spricht auch ein größeres Angebot für Wohnungsankäufe. So profitieren Asset Manager und Fondsadministratoren davon, dass sich aktuell viele Privateigentümer, aber auch Bestandshalter, von Objekten trennen, die ein aktives Asset Management benötigen. Häufig fehlen ihnen die finanziellen Möglichkeiten beziehungsweise das Know-how, um nötige Manage-to-Core-Maßnahmen zu realisieren. Für Investments in Bestandsobjekte mit Wertsteigerungspotenzialen spricht darüber hinaus, dass die Preise in den zurückliegenden drei Jahren gesunken beziehungsweise eher verhandelbar sind als während der Boomjahre zwischen 2016 bis Anfang 2022.

Darüber hinaus unterstützt der Gesetzgeber mit Fördermitteln anstehende Modernisierungsmaßnahmen, wie etwa den Heizungstausch.

Für Asset- und Fondsmanager könnte zudem das Umnutzen von Büros in Wohnraum eine sinnvolle Investition sein. Der Bau-Turbo erlaubt es Kommunen, Bebauungspläne und Baugenehmigungen zügiger zu bewilligen als früher. Nicht mehr marktfähige Büros können einfacher und schneller in Wohnungen umgenutzt werden. Die Bundesregierung plant für diese Umnutzungen ein neues Förderprogramm mit zinsgünstigen Darlehen („Gewerbe zu Wohnungen“). Es soll im Sommer 2026 starten.

Vor der Modernisierungsplanung steht eine Gebäude- und Standortanalyse
Wer Wohnimmobilien mit dem Ziel erwirbt, Upside-Potenziale zu heben, beispielsweise indem Mietsteigerungsmöglichkeiten nach durchdachten Modernisierungsmaßnahmen umgesetzt werden, sollte im Vorfeld detaillierte Standortanalysen durchführen. Neben Lagekriterien sollte die örtliche Wohnraumnachfrage analysiert werden sowie das Durchschnittseinkommen der Bewohner und deren Kaufkraft. Ferner gilt es, Besonderheiten wie Kappungsgrenzen, Mietpreisbremsen etc. in die Renditebetrachtung einfließen zu lassen.

Denn es ist wichtig, frühzeitig zu erkennen, welche Mieten nach Abschluss der Arbeiten am jeweiligen Standort erzielbar sind. Die Sanierungsmaßnahmen müssen sich an diesen Ergebnissen orientieren: An Standorten mit hohen Haushaltseinkommen mag eine umfassende Sanierung angeraten sein. An solchen mit mittleren Einkommen genügen vielleicht zunächst punktuelle Investitionen, zum Beispiel in neue Fenster oder Heizungsanlagen. Weitere Gebäudeoptimierungen können dann zu einem späteren Zeitpunkt angegangen werden.

Besondere Herausforderungen beim Bewirtschaften von Wohnobjekten
Asset Manager, die in den zurückliegenden Jahren ausschließlich Gewerbeobjekte bewirtschaftet haben, müssen sich bei Wohnobjekten auf Besonderheiten einstellen. So sind Wohnflächen aufgrund ihrer Granularität komplexer zu bewirtschaften als Gewerbeeinheiten und mit mehr zeitlichem Aufwand verbunden. Unter anderem hat man es pro Wohngebäude zumeist mit einer größeren Anzahl an Mietern zu tun als bei Gewerbeobjekten. Dies ist gleichbedeutend mit mehr Ansprechpartnern. Ferner ist die Koordination von Revitalisierungsmaßnahmen deutlich aufwändiger. Sie müssen oft bei laufenden Mietverträgen und im bewohnten Zustand durchgeführt werden.

Wer neu in dieses Geschäftsfeld einsteigt, sollte im Vorfeld prüfen, ob er Property- und Facility-Leistungen im eigenen Unternehmen erbringen und dafür Abteilungen aufbauen oder diese Arbeiten an externe Firmen auslagern möchte.

Kompetenzgewinn durch integriertes Gebäudemanagement
Zwei gewichtige Gründe sprechen für die eine Inhouse-Lösung. Erstens: Ein integriert arbeitendes Unternehmen hat Kosten und Servicequalität eher unter Kontrolle, als wenn die Leistungen an einen Dienstleister vergeben werden. Es verbucht zudem einen Kompetenzgewinn und vermeidet ein aufwändiges Schnittstellenmanagement, wenn es diese Bereiche selbst orchestriert. Zweitens führt die zunehmende Regulatorik, die Digitalisierung und die Integration von KI-Anwendungen im Gebäudemanagement dazu, dass über alle Bereiche hinweg immer mehr Daten zu erheben und zu verarbeiten sind. Eine professionelle Dateninfrastruktur ist am ehesten realisierbar, wenn die dahinterliegenden Dienstleistungen, also Asset-, Property- und Facility-Management, in einer Unternehmensgruppe gebündelt sind und die entsprechenden portfoliobezogenen Daten beziehungsweise Informationen beim Asset-Management zusammenlaufen. Diese Arbeitsweise erlaubt einen Blick auf die gesamte Wertschöpfungskette der Immobilie. Optimierungspotenziale sind leichter erkennbar und lassen sich in den Prozessschritten unmittelbar umsetzen. Das führt zu schnell messbaren Effizienzgewinnen und mittelfristig zu möglichen Renditesteigerungen.

Werden diese Gebäudeleistungen hingegen an externe Dienstleister vergeben, so kann es möglicherweise schwerer werden, die Datenpunkte zu sammeln und zentral auszuwerten. Zwar versprechen in erster Linie Property-Management-Unternehmen einhellig, dass ihre Technik mit vielen Softwareanwendungen kompatibel ist und Daten reibungslos in Echtzeit übertragen werden können. Die Praxis sieht aber häufig anders aus. Auch die Frage, wem die ermittelten Daten gehören, wenn der Auftraggeber den Dienstleister-Vertrag löst, ist nicht immer eindeutig geklärt.

Zudem sind datenbasierte Auswertungen für anstehende Entscheidungen, etwa des Asset-Managements von zentraler Bedeutung. Auch für Investoren-Reportings, das Portfolio-Management und für Entscheidungen zur strategischen Ausrichtung sind Analysen unerlässlich.

Fazit: Repositionierung des Bestands versus Neubau-Ankauf
Bei Value-Add-Investments steht das Heben von Upside-Potenzialen im Vordergrund. Die Cash-on-Cash-Rendite folgt nach erfolgreicher Repositionierung des Investments. Das benötigt Zeit und Know-how, geht aber auch einher mit einem profunden Wissensgewinn des lokalen Immobilienmarktes und der Wertsteigerungsmöglichkeiten der Immobilie. Ein zunehmend wichtiger Punkt ist das Sammeln und Analysieren von Gebäudedaten.

Falls Investoren stattdessen eine sofortige Cash-on-Cash-Rendite bevorzugen, sind Neubau-Investitionen die geeignetere Investment-Opportunität. Grundsätzlich sollten alle Investmententscheidungen im Immobilienbereich einen langfristigen Horizont haben und Potenziale sukzessive gehoben werden.

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*) Dominik D.M. Barton, geschäftsführender Gesellschafter Barton Group, Bonn