Die jüngste Eskalation im Nahen und Mittleren Osten trifft auf einen ohnehin restriktiver gewordenen Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen – und könnte bestehende Tendenzen weiter verschärfen. Hält der Konflikt länger an, dürften sich die Auswirkungen in Deutschland vor allem über höhere Risikozuschläge, strengere Kreditstandards, konservativeres Underwriting und eine selektivere Kreditvergabe bemerkbar machen. Finanzierungen würden damit nicht nur teurer, sondern vor allem schwerer zugänglich. Die Wirkung würde sich je nach Objektqualität und Nutzungsart erheblich unterscheiden und ließe sich nicht auf einen einzelnen Faktor zurückführen, sondern auf mehrere, teilweise sich gegenseitig verstärkende Wirkungskanäle.

Die wichtigsten Wirkungskanäle
Am unmittelbarsten zeigen sich die Auswirkungen über die Energiepreise. Öl- und Gaspreise reagieren sensibel auf die geopolitische Lage und könnten bei anhaltender Eskalation deutlich anziehen. Der Effekt würde vor allem über Energiepreise, Transportkosten, Lieferketten und erhöhte Unsicherheit auf die gewerbliche Immobilienfinanzierung wirken. Für deutsche Gewerbeimmobilien entstünde daraus zunächst kein originärer Immobilien-, sondern ein externer Kosten- und Konjunkturschock – mit höheren Betriebskosten für energieintensive Gebäude, sinkender Flächennachfrage und wachsender Unsicherheit über Cashflow-Projektionen vieler Nutzerprofile.

Ein weiterer Wirkungskanal verläuft über Inflation und Zinsumfeld. Ein anhaltender Energie- und Kostenschock kann den Inflationsdruck erhöhen und die Kapitalmarktrenditen nach oben treiben. Für die Immobilienfinanzierung bedeutet das: Die All-in-Kosten können steigen, selbst wenn die EZB den Leitzins nicht erhöht. Ausschlaggebend sind dabei vor allem höhere Swap-Sätze, die den Referenzzins für variable und neu fixierte Kredite bestimmen, sowie zusätzliche Kosten aus Bankmargen, Hedging und vorsichtigerem Kreditpricing.

Ein dritter Kanal betrifft die Refinanzierung der Banken. Bereits vor dem Iran-Konflikt haben Banken Kreditrichtlinien verschärft und ihre Risikotoleranz reduziert. Ein geopolitischer Schock würde die Spreads in allen Refinanzierungssegmenten erhöhen und damit die Funding-Kosten verteuern. Diese würden über Margenausweitungen an Kreditnehmer weitergegeben – insbesondere bei risikoreicheren Engagements.

Auch auf Ebene von Kreditrisiken, Cashflows und Bewertungen würde sich der Druck erhöhen. Der Gewerbeimmobilienmarkt ist bereits angespannt: Preise stagnieren, Transaktionsvolumina bleiben niedrig und notleidende Kredite steigen. Ein längerer Konflikt würde diese Lage zeitverzögert verschärfen – über sinkende Mieteinnahmen infolge höherer Leerstände, steigende Betriebskosten und rückläufige Bewertungen. Banken würden darauf mit niedrigeren LTVs, strengeren Covenants und insgesamt konservativeren Finanzierungsstrukturen reagieren.

Szenarien und Auswirkungen
Die tatsächlichen Auswirkungen hängen maßgeblich von Dauer und Eskalationsgrad des Konflikts ab. Bei einer (sehr) kurzfristigen Eskalation – dem mittlerweile kaum mehr möglich erscheinenden Szenario – wäre mit leichten Verzögerungen bei Transaktionen und leicht steigenden Margen zu rechnen, während die Kreditverfügbarkeit im Wesentlichen erhalten bliebe. Im wahrscheinlicheren Szenario, nämlich einem mittelfristigen Konflikt mit erhöhter Unsicherheit und dauerhaft höheren und/oder stark schwankenden Energiepreisen hingegen würden Banken ihre Kreditstandards deutlich verschärfen, Margen spürbar erhöhen und LTV-Grenzen reduzieren. Die Kreditverfügbarkeit für risikoreichere Segmente würde erheblich eingeschränkt. Bei einem sich ausweitenden Konflikt mit deutlichen Marktverwerfungen und Finanzmarktstress könnten Banken die Vergabe neuer CRE-Kredite weitgehend einstellen. Finanzierungen wären dann nahezu nur noch für erstklassige Core-Assets mit langfristigen Mietverträgen verfügbar. Refinanzierungen würden zum systemischen Risiko, während Aufsichtsbehörden wie BaFin und EZB zu außerordentlichen Maßnahmen greifen könnten.

Unabhängig vom konkreten Szenario ist dabei eine strukturelle Unterscheidung zentral: Steigende All-in-Kosten wirken zunächst als Preisfaktor und betreffen Kreditnehmer graduell. Entscheidender ist jedoch die Mengenwirkung: Strengere Kreditstandards und eine selektivere Vergabe können bestimmte Segmente diskontinuierlich treffen und den Zugang zu Finanzierung faktisch abschneiden.

Besonders ausgeprägt ist die ohnehin schon zu beobachtende Spreizung zwischen Asset-Qualitäten. Core- und Prime-Assets mit stabilen Cashflows und langfristigen Mietverträgen bleiben grundsätzlich finanzierbar. Secondary-, Transitional- und Value-Add-Assets hingegen sind überproportional betroffen, etwa durch höhere Margen, strengere Anforderungen und niedrigere LTVs. Bridge-Finanzierungen und Refinanzierungsfälle wären dabei besonders anfällig.

Auch zwischen Nutzungsklassen zeigen sich Unterschiede. Büroimmobilien stehen durch strukturelle Trends wie die breite Homeoffice-Nutzung bereits unter Druck und würden bei konjunktureller Eintrübung zusätzlich belastet. Der Einzelhandel mit energieintensivem Betrieb und kurzen Mietvertragslaufzeiten ist besonders exponiert. Logistik und Wohnimmobilien erweisen sich dagegen als vergleichsweise resilient, auch wenn steigende Energie- und Baukosten die Cashflows belasten.

Handlungsempfehlungen für Investoren
Im Ergebnis dürfte weniger die absolute Zinshöhe entscheidend sein als die Verfügbarkeit und Selektivität von Krediten. Die beschriebenen Effekte – höhere Margen, konservativere Strukturen und eine selektivere Kreditvergabe – sind bereits angelegt und würden sich im anhaltenden Konfliktfall weiter verstärken, unabhängig davon, über welchen Kanal sie im Einzelnen wirken. Für den Markt bedeutet das zunächst eine Phase erhöhter Unsicherheit und spürbar geringerer Aktivität.

Gerade daraus ergibt sich jedoch kein Grund zur Passivität. Im Gegenteil wird vorausschauendes Agieren zum strategischen Vorteil. Für Investoren bedeutet das: Sie sollten Finanzierungsportfolios systematisch auf Verwundbarkeit prüfen, Refinanzierungen gegebenenfalls vorziehen, die Bankenkommunikation aktiv gestalten und belastbare Refinanzierungsstrategien entwickeln. Gleichzeitig gilt es, ausreichend Liquidität vorzuhalten und Transaktionen konsequent an Finanzierbarkeit und Cashflow-Resilienz auszurichten.

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*) Andreas Trumpp FRICS, Head of Market Intelligence & Foresight, PTXRE