Eat your Bricks – Dieses geflügelte Wort visualisiert das in Deutschland noch recht junge Modell gut. Beim Immobilien-Teilverkauf verkaufen Personen mit Immobilienbesitz dem jeweiligen Teilverkaufanbieter einen Teil ihrer Wohnung oder ihres Hauses – in der Regel bis zu 50%. Sie erhalten im Gegenzug Liquidität, ein Nießbrauchrecht für den verkauften Anteil und sind weiterhin wirtschaftliche Eigentümer der kompletten Immobilie. Dafür zahlen sie eine Nutzungsgebühr an das Teilverkaufsunternehmen. In Ländern wie Großbritannien oder den USA ist das Konzept schon wesentlich etablierter – vor allem, weil das Verständnis der eigenen vier Wände als Geldanlage dort ein anderes ist. Allerdings beobachten wir auch in Deutschland eine zunehmende Änderung der Einstellung in Richtung intelligenter Vermögensnutzung von Wohneigentum. Viele Menschen, die jahrzehntelang Ihre Immobilie abbezahlt haben, wollen nun die Früchte tragen und das eingemauerte Kapital nutzen – sei es, um sich einen materiellen Wunsch zu erfüllen, die Familie finanziell zu unterstützen, die Immobilie zu sanieren oder einfach um den Lebensstandard zu halten.



Immobilienverrentung als notwendige Ergänzung am Markt
Die Immobilienverrentung im Allgemeinen und der Teilverkauf im Speziellen sind gesellschaftliche Aufgaben, die vor allem Immobilieneigentümern dabei helfen sollen, sich finanzielle Freiheit zu verschaffen. Die verschiedenen Modelle werden in den kommenden Jahren noch mehr an Bedeutung gewinnen, da sie Menschen mit Immobilieneigentum ermöglichen, selbstbestimmt auf das eigene Vermögen zugreifen zu können. Darüber hinaus bieten sie eine Option, die aktuellen und noch bevorstehenden politischen und ökologischen Herausforderungen zu meistern, Stichwort Wärmewende.

Möglichkeiten für Institutionelle Kapitalgeber
Aktuell gibt es ca. 8-10 Teilverkauf-Anbieter in Deutschland. Bei der Finanzierung der Ankäufe wird vorwiegend mit Banken, Versicherungen und Versorgungswerken zusammengearbeitet, aber auch für Institutionelle Kapitalgeber gibt es ein großes Potenzial und viele Vorteile. Bei Investitionen in den Teilverkauf ist beispielsweise eine breite regionale Streuung mit Schwerpunkt auf Wachstumsregionen und Ballungsgebiete möglich. Die durchschnittliche Laufzeit der Einzelfinanzierung der Teilverkäufe beträgt ca. zehn Jahre. Institutionelle Investoren erhalten eine Finanzierungsmöglichkeit mit einem Zins, der über einem klassischen Hypothekenzins liegt und durch die Diversifizierung noch größere Sicherheit bietet. Eine weitere Risikominimierung bietet der zweistufige Prüfprozess der Investitionsobjekte. Das heißt, dass nur Immobilien angekauft werden, die in einer Region liegen, in der mit einer positiven Wertentwicklung zu rechnen ist. Zusätzlich prüft ein unabhängiger Gutachter den aktuellen Zustand der Immobilie. Hierfür arbeiten die Unternehmen in der Regel mit einem überregional agierenden, spezialisierten Gutachternetzwerk zusammen. Die Nutzungsgebühr, die meist monatlich gezahlt wird, sichert die nachhaltige Kapitaldienstfähigkeit und den Cashflow. Je nach Anbieter ist die Nutzungsgebühr über einen gewissen Zeitraum, meist 10 Jahre, festgelegt. Danach wird sie gemäß der Zinsentwicklung angepasst. Da allein die Eigentümer und Eigentümerinnen den Zeitpunkt des Verkaufs steuern, ist keine Portfoliostrategie möglich. Allerdings ist in den Teilverkaufvereinbarungen ein Mindestrückflussprinzip verankert, so dass Ankaufpreis zzgl. der von Unternehmen getätigten Nebenkosten beim Gesamtverkauf in jedem Fall zurückfließen. Dies wirkt als Floor gegen negative Wertentwicklung. Ganz wichtig ist die Tatsache, dass das operative Geschäft von der Besitzgesellschaft der Immobilien getrennt ist. Sollte also die Asset-Gesellschaft insolvent gehen, darf die Bank bzw. der Investor nicht in die Verwertung gehen. Voraussetzung hierfür ist natürlich, dass die Eigentümer das Nutzungsentgelt für den verkauften Teil der Immobilie vertragsgemäß zahlen.

Ankaufspotenzial von über 500 Mrd. Euro
Laut Berechnungen auf Basis der Preisentwicklung für Immobilien, der aktuell herrschenden Eigentumsquote und der Altersstruktur von Immobilienbesitzerinnen und -besitzern liegt das Ankaufspotenzial in Deutschland bei mindestens 500 Mrd. Euro und wächst von Jahr zu Jahr. Davon ist bisher nur ein Bruchteil erschlossen.

Bundesverband für Immobilienverrentung setzt auf Transparenz
Um den jungen Markt für Immobilienverrentungsprodukte transparenter zu gestalten, wurde von sieben Unternehmen jüngst der Bundesverband Immobilienverrentung (BVIV) mit Sitz in Berlin gegründet. Er verfolgt das Ziel, verlässliche Rahmenbedingungen zu schaffen und den Austausch mit Behörden und politischen Entscheidungsträgern zu fördern. Außerdem will der Verband verbindliche Standards setzen, die die ältere Kundengruppe der Immobilieneigentümer schützen sollen. Der BVIV deckt die am Markt etablierten Immobilienverrentungsmodelle (Leibrente, Nießbrauch, Rückmietung, Seniorenkredit sowie Teilverkauf) ab.

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*) Christian Kuppig, Geschäftsführer EV LiquidHome GmbH