Erhebungen von Savills zufolge lag das Transaktionsvolumen am deutschen Investmentmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien im ersten Quartal 2026 bei 954 Mio. Euro, ein kleines Minus von 2% verglichen mit dem Vorjahr. Auf den ersten Blick wirkt das wie ein stabiles Ergebnis in einem weiterhin volatilen Umfeld. Die genauere Analyse der einzelnen Nutzungsarten beziehungsweise Sub-Assetklassen zeigt jedoch eine bemerkenswerte Verschiebung: Klassische großformatige Logistikimmobilien kamen nur noch auf 375 Mio. Euro. Das entspricht einem Rückgang von 48% gegenüber dem Vorjahreszeitraum und 72% gegenüber dem Zehnjahresdurchschnitt. Gewerbeparks verzeichneten mit 212 Mio. Euro hingegen ein Plus von 206% gegenüber Vorjahr. Noch bemerkenswerter ist, dass sie auch gegenüber dem Zehnjahresdurchschnitt mit 13% im Plus lagen.

Dies kann als Indiz für eine strukturelle Verschiebung innerhalb der Sub-Assetklassen gewertet werden, die dem wirtschaftlichen Strukturwandel, neu ausgerichteten Supply Chains und geänderten Flächenanforderungen Rechnung trägt. Diese Entwicklung ist keine Absage an Logistik. Sie zeigt vielmehr, dass Investoren genauer unterscheiden und unterschiedliche Trends wirken.

Kleine Flächen, große Chancen – die wachsende Nachfrage nach Gewerbeparks
Gerade im kleinteiligen Segment unterscheiden sich Gewerbeparks deutlich von klassischen großformatigen Logistikobjekten. Ihr Wert liegt nicht in Nutzernähe und Anpassungsfähigkeit, nicht in maximaler Hallengröße. Sie bedienen nicht nur Lager- oder Distributionsfunktionen, sondern kombinieren Werkstatt, Produktion, Lager, Service und Büro in unterschiedlichen Anteilen. Besonders deutlich wird das im kleinflächigen Segment zwischen 200 und 1.000 Quadratmetern. Diese Flächen sind für viele mittelständische Unternehmen betriebswichtig. Zugleich sind sie vielerorts kaum verfügbar. Im Neubau konzentrierten sich zahlreiche Entwickler lange Zeit auf größere Einheiten, die nur begrenzt teilbar und somit für diese Nutzungsansprüche zu groß sind.

Die Folge ist eine strukturelle Angebotslücke. Mittelständische Unternehmen, Handwerksbetriebe, technische Dienstleister und produktionsnahe KMU arbeiten vielerorts in Bestandsgebäuden, die 30 bis 50 Jahre alt sind. Diese Objekte entsprechen heutigen Anforderungen an Flächenflexibilität, Arbeitsprozesse oder Mitarbeiterbindung oft nur noch begrenzt. Einer von uns durchgeführten Umfrage zufolge wollen zahlreiche Betriebe auf moderne Flächen umziehen. Gleichzeitig fehlt vielen Betrieben eine realistische Ausweichfläche.

Gerade in mittelgroßen Städten und klassischen Mittelstandsregionen wird diese Knappheit zunehmend zum Standortproblem. In Metropolregionen wurde in den vergangenen Jahren viel über urbane Logistik, Last Mile und E-Commerce gesprochen. Abseits der großen Zentren ist die Flächenfrage mindestens ebenso relevant, nur anders gelagert. Dort bildet der Mittelstand häufig das Rückgrat der lokalen Wirtschaft. Finden Handwerks- und Servicebetriebe keine geeigneten Flächen mehr, betrifft das nicht nur einzelne Unternehmen, sondern ebenso ganze Wirtschaftsstandorte.

Auch aus kommunaler Sicht sind solche Projekte häufig anschlussfähig. Flächen für lokale Betriebe, Arbeitsplätze und gewerbliche Wertschöpfung vor Ort. Für Städte und Gemeinden ist das ein wichtiger Unterschied.

Viele dieser Nutzer sind stark standortgebunden. Sie können ihre Tätigkeit nicht beliebig verlagern, weil Kunden, Mitarbeitende und Lieferbeziehungen regional verankert sind. Deshalb brauchen sie Flächen in etablierten Gewerbemikrolagen, häufig in B- und C-Städten oder in funktionierenden Gewerbegürteln größerer Wirtschaftsräume. Die teuersten innerstädtischen Lagen sind dafür selten die richtige Antwort. Reine Autobahnlagen ebenfalls nicht immer.

Modulare Gewerbeparks können diese Lücke schließen. Entscheidend ist nicht nur die anfängliche Flächengröße, sondern die Anpassungsfähigkeit über den gesamten Mietzyklus hinweg. Ein Nutzer muss wachsen können, ohne seinen Standort aufzugeben. Er muss Flächen ergänzen oder reduzieren können, wenn sich Auftragslage und Personalbestand verändern. Diese Flexibilität erhöht zugleich die Drittverwendungsfähigkeit aus Investorensicht. Was heute Werkstatt mit Lager ist, kann später Servicefläche, leichte Produktion oder Ersatzteillogistik sein.

Breit diversifizierter Cashflow
Für Investoren ergibt sich daraus eine andere Perspektive auf Risiko und Rendite. Ein Gewerbepark mit mehreren Mietern ist operativ anspruchsvoller als ein Single-Tenant-Objekt. Er bietet aber eine breitere Ertragsbasis. Fällt ein Nutzer aus, bricht nicht die gesamte Miete weg. Ändert sich die Nachfrage, lassen sich Einheiten neu zuschneiden oder anders belegen. Durch den Branchenmix sind solche Objekte zudem weniger stark den Disruptionsrisiken einzelner Sektoren ausgesetzt.

Die gestiegene Transaktionsaktivität bei Gewerbeparks ist vor diesem Hintergrund ein wichtiges Signal. Sie zeigt, dass Investoren beginnen, diese Nutzungsformen stärker als eigenständiges Segment zu bewerten. Die eigentliche Investmentthese liegt jedoch nicht allein im Transaktionsvolumen, sondern im Nachfrageüberhang darunter. Wo kleinteilige Flächen knapp sind, Nutzer aber betriebsnotwendig darauf angewiesen bleiben, entsteht eine belastbare Grundlage für Vermietung, Wiedervermietung und Wertentwicklung.

Für institutionelle Anleger stellt sich dennoch eine weitere Frage: Ein einzelner Gewerbepark ist häufig zu klein, um eine relevante Allokation abzubilden. Die institutionelle Perspektive entsteht erst durch Bündelung. Werden mehrere Standorte mit vergleichbarer baulicher Qualität, ähnlicher Flächenlogik und professionellem Management zu Portfolios zusammengeführt, lässt sich aus einer kleinteiligen Immobilienform eine investierbare Plattform entwickeln. Regionale Diversifikation, granulare Mieterstruktur und standardisierte Objektqualität greifen dann ineinander.

Genau darin liegt die nächste Entwicklungsstufe dieser Sub-Assetklasse. Gewerbeparks sind kein Ersatz für Logistikimmobilien. Sie sind eine notwendige Ergänzung für Investoren, die reale Mittelstandsnachfrage, kleinteilige Nutzerstrukturen und regionale Wertschöpfung in investierbare Portfolios übersetzen wollen.

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*) Jakob Peters, CEO, Peters Development