Diversifizierung wagen: mehr Europa, mehr Regionalstädte!
Institutionelle Investoren haben ihre Allokation in den Wohnsektor in den vergangenen Jahren deutlich ausgeweitet. Während Büro- und Einzelhandelsmärkte abseits der Topstandorte zunehmend unter strukturellem Druck stehen, überzeugt der Wohnsektor mit vergleichsweise stabilen Fundamentaldaten und gut kalkulierbaren Ertragsprofilen. Ein paneuropäischer Ansatz schafft zusätzliche Diversifikation. Die einzelnen Märkte unterscheiden sich hinsichtlich Regulierung, Marktgröße und Reifegrad, profitieren jedoch vielerorts von ähnlichen strukturellen Nachfrageüberhängen.

Diversifikation entsteht nicht nur zwischen Ländern, sondern auch innerhalb nationaler Märkte. Binnenmigration, Wohnkostenbelastung und veränderte Arbeitsmodelle verschieben die Nachfrage zunehmend zwischen Städten und Regionen. Aus der Analyse aktueller Binnenmigrationstrends lassen sich vier Städtecluster ableiten, die die aktuelle und zukünftige Nachfrage nach Mietwohnraum wesentlich prägen und auch Regionalstädte abseits der großen Metropolen in Europa in den Fokus rücken.

„Metropolen“ profitieren weiterhin von der Urbanisierung und Zuwanderung in die größten und attraktivsten Arbeitsmärkte. „Suburbane Städte“ gewinnen an Bedeutung, weil viele Haushalte aufgrund hoher Wohnkostenbelastung und Flächenknappheit in den Metropolen ihren Wohnstandort in den Speckgürtel verlagern. „Pendlerstädte“ punkten aufgrund erschwinglicherem Wohnraum – mit den seit der Pandemie erweiterten Homeoffice-Möglichkeiten sind auch größere Distanzen für viele akzeptabel. „Hidden Champions“ sind wachsende Regionalstädte abseits klassischer Metropolen, die hohe Lebensqualität mit leistungsfähiger Infrastruktur verbinden. Eine systematische Analyse dieser Standorttypen erleichtert die Identifikation attraktiver Investitionsstandorte.

Bezahlbarkeit im Fokus
Bezahlbarer Wohnraum ist ein zentraler Faktor für verantwortungsvolle institutionelle Investmentstrategien. Orientierung in Bezug auf Bezahlbarkeit bietet die Europäische Union (EU) mit der „Housing Cost Overburden Rate“, der Wohnkostenüberlastungsquote. Sie gilt als erreicht, wenn Wohnkosten inklusive Nebenkosten mehr als 40% des verfügbaren Haushaltseinkommens ausmachen. Bezahlbarkeit ist jedoch mehr als ein statistischer Schwellenwert. Unterschiedliche Lebensphasen, Haushaltsstrukturen und Standortpräferenzen bestimmen wesentlich, wie Wohnkosten im Verhältnis zu Wohnqualität und Nutzbarkeit wahrgenommen werden.

Entscheidend ist die Kombination aus finanzieller Tragbarkeit und angemessener Wohnqualität. Erst wenn die Kosten unterhalb der Schwelle bleiben und zugleich Lage, Größe, Ausstattung und Infrastruktur den Bedürfnissen der Haushalte entsprechen, entsteht Wohnraum, der nicht nur rechnerisch bezahlbar, sondern auch praktisch geeignet ist. Märkte oder Objekte, in denen Mieten dauerhaft an die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Bevölkerung angepasst sind, weisen in der Regel geringere Leerstandsrisiken, stabilere Zahlungsströme und ein geringeres regulatorisches Interventionsrisiko auf. Bezahlbarkeit wird damit zu einem stabilisierenden Faktor im Risikomanagement.

Rendite trotz Regulierung
Rendite und Regulierung schließen sich im europäischen Wohnungsmarkt nicht aus. Zwar unterscheiden sich die Eingriffe in Mietmärkte erheblich – etwa zwischen den stärker regulierten Niederlanden und den liberaleren Entwicklungen in Irland. Doch auch in regulierten Märkten lassen sich bei fundierter lokaler Marktkenntnis attraktive risikoadjustierte Ausschüttungsrenditen erzielen. Besonders interessant erscheinen wachstumsstarke Regionalstädte und suburbane Märkte, in denen Wohnraum häufig erschwinglicher und der regulatorische Druck geringer ist. Niedrigere Einstiegspreise können dort zusätzliches Wertsteigerungs- und Renditepotenzial eröffnen.

Mehr Wert durch aktives Asset Management
Zusätzliche Renditepotenziale im Wohnsektor entstehen zunehmend durch aktives Asset Management. Da Neubauprojekte wegen hoher Bau-, Finanzierungs- und Regulierungskosten vielerorts stagnieren, gewinnen Bestandsstrategien weiter an Bedeutung. Wertentwicklung und Ertragsstabilität hängen zunehmend von der Qualität der laufenden Bewirtschaftung ab. Effizienzpotenziale entsteht vor allem durch Digitalisierung, standardisierte Prozesse und datengestützte Steuerung. Ein professionelles Property- und Dienstleistermanagement, zusammen mit einheitlichen KPIs, regelmäßigen Objektanalysen sowie ESG- und Energiemonitoring, trägt dazu bei, Kosten zu senken, Abläufe zu beschleunigen und Risiken frühzeitig zu erkennen. Aktives operatives Asset Management schützt damit die laufenden Erträge und stärkt die Grundlage für nachhaltige Wertstabilität. Gerade in einem Umfeld steigender Kosten und wachsender regulatorischer Anforderungen wird die professionelle Steuerung von Bestand und Capex zu einem entscheidenden Erfolgsfaktor.

Europas Mietwohnungsmärkte bieten stabile Ertragschancen – in guten wie in volatilen Zeiten. Daher zählt der Wohnimmobiliensektor auch 2026 weiterhin zu den priorisierten Allokationszielen institutioneller Investoren.

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*) Christian Müller, Head of Research & Strategy Germany bei Savills Investment Management