Ein wesentliches Merkmal von Einbringungsfonds ist, dass die eingebrachten Immobilien bilanziell in einen vollregulierten Alternativen Investmentfonds (Spezial-AIF) überführt werden, rechtlich aber weiter im Eigentum des Investors verbleiben. Lediglich die Verfügungsbefugnis geht auf die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG), beispielsweise eine spezielle Service-KVG, über. Diese Struktur erlaubt es, die Immobilien zum Marktwert in den AIF einzubringen. Der liegt vor allem bei schon lang im eigenen Bestand gehaltenen Assets oftmals deutlich über dem bisherigen Buchwert. Somit können in solchen Fällen teils erhebliche stille Reserven gehoben werden. Das ist zwar nur ein Einmaleffekt, der aber kurzfristig die wirtschaftliche Ausgangslage verbessern, bilanziellen Druck verringern und zusätzliche Handlungsspielräume schaffen kann. Anders als im Direktbesitz, bei dem Immobilien in der HGB-Bilanz regelmäßig abgeschrieben werden müssen, erfolgt im Einbringungsfonds eine laufende Bewertung zum Marktwert, was sich langfristig auch positiv auf die Gewinn- und Verlustrechnung auswirken kann.

Professionelles Management entlastet interne Ressourcen
Die Übertragung der Immobilien in einen Einbringungsfonds geht aber nicht nur mit bilanziellen, sondern auch mit operativen und strategischen Vorteilen einher. In der Regel geht damit auch das Portfolio- und Risikomanagement sowie das operative Asset Management auf die KVG über. Insbesondere Service-KVGen mit „One-Stop-Shop“-Ansatz übernehmen neben der Fondsadministration auch Reporting, Regulatorik und ESG-Management. Für institutionelle Anleger bedeutet das: weniger operative Komplexität und freiwerdende Ressourcen im eigenen Haus, die anderweitig genutzt werden können – etwa für strategische Steuerung oder Portfolioumbau.

Ein weiterer Vorteil ist die Flexibilität in der Umsetzung: Die Fondsstruktur erlaubt eine Segmentierung nach Nutzungsarten, Regionen oder Strategien – inklusive getrenntem Asset Management. So lassen sich gezielt Spezialisten einbinden und wenig erfolgreiche Dienstleister bei Bedarf austauschen, ohne das gesamte Vehikel zu restrukturieren.

ESG-Management: Schlüsselkompetenz der KVG
In einer zunehmend nachhaltigkeitsgetriebenen Investmentwelt spielt auch die ESG-Fähigkeit eines Immobilienportfolios eine zentrale Rolle. Immobilien mit schlechter ESG-Bewertung bergen nicht nur wirtschaftliche Risiken, indem sie schlimmstenfalls zu „Stranded Assets“ zu werden drohen – sie können auch das Gesamtrating des Investors negativ beeinflussen. Hier bietet der Einbringungsfonds ein wirkungsvolles Instrument, um ESG-Herausforderungen auszulagern und professionell zu steuern.

KVGen verfügen in der Regel über spezialisiertes Know-how in Bereichen wie ESG-Reporting, Datenmanagement und Taxonomie-Analyse. Sie können ESG-schwächere Objekte identifizieren, bewerten und die erforderliche Transformation umsetzen. Ziel ist es, diese Immobilien so zu ertüchtigen, dass sie langfristig gut vermietbar bleiben – im besten Fall mit einem „Green Premium“. Der Vorteil liegt dabei nicht nur in der operativen Umsetzung, sondern auch in der Dokumentation und Kommunikation gegenüber Aufsichtsbehörden, Investoren oder Wirtschaftsprüfern.

Strukturvorteile schaffen wirtschaftlichen Mehrwert
Neben bilanziellen und operativen Argumenten sprechen auch strukturelle Überlegungen für Einbringungsfonds. So ist es für viele regulierte Investoren nicht möglich, direkt gehaltene Immobilien zu beleihen. Innerhalb eines Einbringungsfonds hingegen kann – vorbehaltlich der individuellen Vorgaben des Regulators für Investoren, die dem Fremdmittelaufnahmeverbot unterliegen – Fremdkapital aufgenommen werden – in der Regel bis zu 60% des Marktwerts. Das schafft zusätzlichen finanziellen Spielraum, etwa für erforderliche Modernisierungen oder ESG-Investitionen in das Immobilienportfolio.

Darüber hinaus profitieren Anleger von den Skaleneffekten der KVG: Reporting-Tools, Regulierungsprozesse und administrative Standards lassen sich über mehrere Mandate hinweg effizienter einsetzen, was die laufenden Kosten gegenüber einer rein internen Verwaltung deutlich reduzieren kann. Gleichzeitig bleiben strategische Steuerung und wirtschaftliche Eigentümerschaft beim Investor – ein wichtiger Punkt für viele institutionelle Häuser, die operative Entlastung suchen, ohne die Kontrolle aus der Hand geben zu wollen.

Ein häufig genannter Nebeneffekt ist die Möglichkeit, Immobilien unter bestimmten Voraussetzungen grunderwerbsteuerneutral in einen Einbringungsfonds zu übertragen. Zwar kann dieser Aspekt die Attraktivität des Vehikels zusätzlich erhöhen – im Mittelpunkt der Überlegung sollten jedoch strukturelle, wirtschaftliche und ESG-bezogene Vorteile stehen.

Mehr als ein bilanztechnisches Instrument
Einbringungsfonds sind kein Nischenprodukt mehr. Sie bieten ein flexibles, regulierungskonformes und professionelles Vehikel, um bestehende Immobilienbestände in eine professionelle und zukunftsfähige Struktur zu überführen. Durch die Kombination von bilanzieller Optimierung, operativer Entlastung, ESG-Kompetenz und strategischer Steuerbarkeit schaffen sie einen echten Mehrwert für institutionelle Investoren – gerade in einem herausfordernden Marktumfeld.

Wer seine Immobilien langfristig professionell managen, regulatorisch absichern und nachhaltig ausrichten will, sollte sich näher mit Einbringungsfonds beschäftigen. Die Struktur bietet genug Spielraum, um individuelle Anforderungen zu berücksichtigen – sei es in Bezug auf Governance, ESG, Performance oder Reporting. Genau darin liegt ihre Stärke.

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*) Kurt Jovy, Head of Real Estate, Universal Investment