Die Bekämpfung der Ursachen des Klimawandels ist die eine Seite der Medaille, für die die Immobilienwirtschaft Verantwortung trägt. Die zweite Seite ist die Resilienz der eigenen Assets gegenüber den Auswirkungen des Klimawandels, die sich nicht mehr vermeiden lassen. Die Frage, ob sich gegenüber diesen Risiken ein adäquater Versicherungsschutz finden lässt, ist ein Gradmesser für wirtschaftliche Zukunftsfähigkeit. Keine Versicherbarkeit bedeutet langfristig keine Finanzierbarkeit und damit die Gefahr eines vollständigen Wertverlusts statt nur sinkender Renditen. Nicht versicherbare Assets drohen zu stranden.

Die wachsende Bedeutung der Versicherbarkeit zeigt sich auch im globalen Maßstab. Nach Berechnungen des Swiss Re Institute beliefen sich die weltweiten wirtschaftlichen Verluste durch Naturkatastrophen im Jahr 2024 auf rund 318 Mrd. US-Dollar. Davon waren lediglich etwa 43% versichert, was einer Versicherungslücke („Protection Gap“) von rund 57% (181 Mrd. US-Dollar) entspricht. Rückversicherer warnen, dass diese strukturelle Unterversicherung mit zunehmenden Extremwetterereignissen weiter wächst. Für Immobilieninvestoren bedeutet das: Selbst wirtschaftlich bedeutende Vermögenswerte sind immer häufiger nur unzureichend gegen Klimarisiken abgesichert – mit direkten Folgen für Risikoallokation, Bewertungen und langfristige Investitionsentscheidungen.

Versicherbarkeit entscheidet über Fungibilität
Was Klimarisiken für die Assets betrifft, so sind zwei Ebenen zu beachten. Erstens der Standort. Zweitens das Objekt mit seiner Mikrolage. Ein drastisches Beispiel für die Standortebene war die Katastrophe durch den Hurrikan Katrina in New Orleans, die sich im Sommer 2025 zum zwanzigsten Mal gejährt hat. Damals trafen der Hurrikan und eine für urbane Ansiedlungen grundsätzlich nachteilige Geografie auf unzureichende Hochwasserpräventionsmaßnahmen und schlechtes Krisenmanagement. Zuletzt haben sich durch Extremwetter hervorgerufene Katastrophen gehäuft, etwa das Hochwasser in der Region Valencia im Jahr 2024. Auch aus den Bränden auf der Iberischen Halbinsel oder in Südkalifornien im Jahr 2025 werden Versicherungen Konsequenzen für die Versicherbarkeit von Gebäuden in brandgefährdeten Gebieten ziehen.

Für Versicherungen und damit auch für Investoren wird es immer wichtiger, wie resilient ein Land, eine Region oder eine Stadt gegenüber Klimarisiken ist, welche Präventionsmaßnahmen es vor Ort gibt und welche Ressourcen für den Notfall zur Verfügung stehen. Viele Städte und Regionen haben inzwischen Strategien implementiert, um diese Risiken zu reduzieren, etwa Anlagen zum Hochwasserschutz, Brandschneisen, redundante Strom- und Kommunikationsnetze sowie erprobte Notfallpläne. In Gebieten, in denen diese Konzepte jedoch nicht überzeugen, dürfte es immer schwieriger und teurer werden, Gebäude zu versichern. In diesem Moment wird Versicherbarkeit zum harten wirtschaftlichen Faktor und zum Gradmesser dafür, ob Vermögen stabil bleibt oder schleichend an Wert verliert.

Im Gegensteuern liegt die Chance
Die zweite Ebene betrifft die Mikrolage vor Ort sowie das Objekt selbst. Auch in einer gegenüber Klimarisiken resilient aufgestellten Stadt oder Region kann es Mikrolagen mit besonderer Risikoexposition geben, zum Beispiel direkt an einem brandgefährdeten Waldrand oder an einem Flussufer. Hier wägen Versicherungen von Fall zu Fall ab und verweigern mancherorts den Versicherungsschutz oder verteuern ihn erheblich. 27% der bebauten Fläche in Deutschland gelten als hochwassergefährdet, Tendenz steigend. In Teilen von Frankfurt und Offenbach am Main wird schon heute keine Hochwasserdeckung mehr angeboten. Betroffen sind etwa 20% der Flächen entlang des Mains. Insofern wären risikoaverse Investoren nahezu gezwungen, auf städtische Mikrolagen auszuweichen, die nicht hochwassergefährdet und damit weiterhin versicherbar sind.

Auf Objektebene lässt sich in vielen Fällen gegensteuern, was in ganz eigenen Investmentansätzen im Sinne eines „manage to resilient“ münden kann. Objekte oder ganze Quartiere in potenziell gefährdeten Lagen können durch gezielte Asset-Management-Maßnahmen klima- und zukunftsfest und damit versicherbar gestaltet werden. Ein Gebäude in einer potenziell hochwasser- oder starkregengefährdeten Lage kann durch bauliche Maßnahmen so vorbereitet werden, dass mögliche Schäden gegenüber dem Status quo geringer ausfallen oder gar vermieden werden können. Durch die Wahl geeigneter Baustoffe sowie kluge architektonische Entwürfe mit Verschattung, hoher Sonnenstrahlenabsorption und guter Durchlüftung lässt sich zudem Hitzestau vermeiden und der Energieverbrauch für Kühlung reduzieren. Auch in immer heißeren Sommern müssen Immobilien ein angenehmes Wohnen und Arbeiten ermöglichen.

Es gibt Klimarisiken, die sich nicht vollständig vermeiden lassen, deren mögliche Folgen sich aber evaluieren und durch geeignete Maßnahmen verringern lassen. Dann findet sich in der Regel auch ein Versicherer. Ist das nicht der Fall, ist es ein Alarmzeichen. Auch stark steigende Prämien sind ein Frühwarnsignal. Sie zeigen an, dass Risiken bereits wirken und Anpassungen überfällig sind. Wenn diese Signale ignoriert werden oder die Reaktion zu spät erfolgt, droht auch ohne ein Schadenereignis der wirtschaftliche Verlust. Das ist der Fall, wenn es für ein Asset aufgrund der Klimarisiken keine Mieter und mangels Versicherbarkeit keinen Markt und keine Finanzierer mehr gibt.

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*) Isabella Chacón-Troidl, CEO, BNP Paribas Real Estate Investment Management Germany