Polen wächst schneller als Europa
Polen zählt seit Jahren zu den dynamischsten Volkswirtschaften Europas. Das reale Bruttoinlandsprodukt stieg zwischen 2019 und 2024 um rund 14% und damit mehr als doppelt so stark wie in der Europäischen Union. Auch für die kommenden Jahre werden Wachstumsraten von rund 3,5% jährlich erwartet. Die Staatsverschuldung liegt mit rund 55% des BIP deutlich unter dem Niveau der EU und der Eurozone.

Hinzu kommt eine sehr positive Einkommensentwicklung. Im Gegensatz zu vielen westeuropäischen Ländern, in denen die real verfügbaren Einkommen seit 2000 nur moderat zugelegt haben, haben sie sich in Polen mehr als verdoppelt, was Unternehmen, Konsumverhalten und Investitionen gleichermaßen stärkt.

Polen entwickelt sich zunehmend vom klassischen Outsourcing-Standort hin Standort zu einem europäischen Standort für wissensintensive Dienstleistungen. Neben Shared-Service-Centern gewinnen (Life-)Science-Branchen wie Softwareentwicklung, künstliche Intelligenz, Cybersecurity sowie Forschung kontinuierlich an Bedeutung. Das beobachten wir insbesondere in den Metropolregionen Danzig und Warschau. Als zwei der wichtigsten Zentren moderner Business Services in Mittel- und Osteuropa profitieren sie von Nearshoring-Trends, einer gut ausgebildeten internationalen Belegschaft sowie einer leistungsfähigen Infrastruktur.

Begrenztes Angebot trifft auf stabile Nachfrage
Die positiven wirtschaftlichen Entwicklungen des Landes spiegeln sich auch im Arbeits- und damit einhergehend im Büromarkt wider. In Warschau wird die Zahl der Büroarbeitsplätze bis 2030 voraussichtlich stärker wachsen als in den meisten etablierten europäischen Büromärkten. Gefragt sind moderne, ESG-konforme Gebäude in Top-Lagen. Das hat zur Folge, dass Unternehmen zunehmend in qualitativ hochwertigere Gebäude umziehen, wodurch sich das Angebot an erstklassigen Flächen weiter verknappt.

Diese steigende Nachfrage trifft auf ein sehr stark begrenztes Neubauangebot. Hohe Baukosten und schwierige Finanzierungsbedingungen sorgen für eine zurückhaltende Projektentwicklung, sodass in den größten Regionalmärkten nur noch sehr wenige spekulative Büroprojekte entstehen. Eigentümer moderner Büroimmobilien können in dem Zusammenhang mit steigenden Mieten und langfristig stabilen Erträge rechnen. In Warschau erwarten Experten ein durchschnittliches Mietwachstum von rund 3% pro Jahr.

Investoren aus dem In- und Ausland beobachten die zunehmende Dynamik am Immobilienmarkt genau. Insbesondere für langfristig orientierte Anleger eröffnet die aktuelle Marktphase interessante Einstiegschancen. Nach deutlichen Bewertungsanpassungen der vergangenen Jahre sind Spitzenobjekte heute zu Konditionen erhältlich, wie sie vor wenigen Jahren kaum vorstellbar gewesen wären. In Warschau lagen die Faktoren für Core-Objekte vor 2022 teilweise beim 22-Fachen der Jahresmiete, heute werden vergleichbare Qualitätsimmobilien zum Teil unter dem 17-Fachen angeboten. Damit sind die Preise deutlich gefallen, obwohl die Flächennachfrage robust geblieben ist.

Asset Management entscheidet über den Investmenterfolg
Neben den aktuellen Marktgegebenheiten sind weitere Kriterien wichtig: Qualität und Lage des Objekts sind maßgeblich für die Investmententscheidung – und ein professionelles Asset Management für den Investmenterfolg. Neben den harten Gebäudefakten wird der Wert einer Büroimmobilie über ihre Zukunftsfähigkeit definiert. Können stabile Erträge generiert und ESG-Anforderungen erfüllt werden? Und ist die Immobilie in der Lage, sich an veränderte Nutzerbedürfnisse anzupassen? Investitionen in Energieeffizienz, moderne Gebäudetechnik, attraktive Gemeinschaftsflächen oder flexible Nutzungskonzepte tragen wesentlich dazu bei, die Wettbewerbsfähigkeit langfristig zu sichern. Eine aktive Steuerung dieser Prozesse gewinnt über den gesamten Lebenszyklus eines Assets an Bedeutung.

Dass diese Strategie funktioniert, zeigt sich am Beispiel der Akquisition des Landmark-Objekts Olivia Star in Danzig – eine der größten Gewerbeimmobilientransaktionen in Polen im Jahr 2026. Die Transaktion verdeutlicht, dass erstklassige Büroimmobilien in etablierten Standorten mit stabilen Mieterträgen und aktivem Asset Management auch im aktuellen Marktumfeld auf großes Investoreninteresse stoßen. Die begrenzte Neubautätigkeit wird diesen Trend zusätzlich verstärken. Gut positionierte Gebäude in den etablierten Büromärkten Polens werden dadurch mittelfristig weiter an Attraktivität gewinnen und ihre Marktstellung ausbauen.

Fazit
Wer den polnischen Büromarkt ausschließlich durch die aktuelle Debatte um Homeoffice und künstliche Intelligenz betrachtet, übersieht wesentliche Entwicklungen. Bewertungsanpassungen haben interessante Einstiegsmöglichkeiten geschaffen, während wirtschaftliches Wachstum, strukturelle Nachfrage, ein knappes Angebot moderner Büroflächen den Markt für langfristige Investoren sehr interessant machen.

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*) Philipp Schomberg, Co-Founder von KINGSTONE Investment Management und CEO KINGSTONE RE Poland